Cine este sancționat în cazul încălcării legii? Proprietarul, președintele, comitetul executiv sau asociația de proprietari? Cine plătește amenda? La aceste întrebări se poate răspunde de la caz la caz în funcție de circumstanțele în care a fost încălcată legea.

Legea nr. 196/2018 prevede, la art 102 faptele care constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni.

Prevederile referitoare la contravenţii din legea nr. 196/2018 se completează cu dispoziţiile Ordonanței Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările şi completările ulterioare. Mai mult, pentru a nu risca amenzi sau dosare penale, trebuie avute în vedere și prevederile celorlalte legi în vigoare, cu ar fi: legea privind autorizarea construcțiilor, legea penală, legislația privind gestionarea datelor cu caracter personal etc.

Tot la art. 102 din legea nr. 196/2018 se menționează că sancţiunile pentru contravenţii se aplică persoanelor fizice sau juridice VINOVATE.

Când răspunde contravențional proprietarul?

Atunci când legea stabilește în sarcina proprietarilor obligații pe care aceștia nu le îndeplinesc, dar și atunci când proprietarul săvârșește o faptă care, potrivit legii, nu este în sarcina acestuia.

De exemplu, punerea în pericol de către proprietari a integrității structurale a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi a bunei funcționări a instalațiilor aferente acestora se sancționează cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei.

Tot proprietarul este sancționat de lege când acesta săvârșește o faptă care, potrivit legii, nu este în sarcina acestuia, cum ar fi ocuparea abuzivă a părților comune fără respectarea procedurii prevăzute de lege cu privire la atribuirea proprietarilor în folosinţă exclusivă a părților comune. În această situația intervine sancțiunea prevăzută de legea penală.

Tot proprietarul, persoană fizică, răspunde în situațiile în care, deși are calitatea de președinte al asociației de proprietari, acesta angajează sau eliberează din funcție administratorul, fără mandatul oferit de adunarea generală a asociației de proprietari. Legea prevede sancționarea în mod expres a depășirii atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator. În toate aceste situații, când unicul vinovat este persoana fizică, indiferent dacă este președinte al asociației de proprietari, membru al comitetului executiv sau adminiistrator, numai aceasta trebuie sancționată contravențional și nu asociația de proprietari.

Când răspunde contravențional comitetul executiv?

Comitetul executiv răspunde pentru neîndeplinirea atribuțiilor prevăzute de lege, cum ar fi, de exemplu, neconvocarea adunării generale. Sancțiunile contravenționale aplicate membrilor comitetului executiv sunt suportate de aceștia și nu de asociația de proprietari, cu excepția situațiilor în care fapta este rezultatul direct al ducerii la îndeplinire a hotărâri adunării generale. O altă situația în care comitetul executiv răspunde contravențional sau penal este aceea în care își depășește atribuțiile și ia decizii în locul adunării generale.

Când răspunde contravențional asociația de proprietari?

Asociația de proprietari răspunde contravențional numai atunci când comitetul executiv sau adunarea generală, cu respectarea normelor în vigoare privind cvorumul, convocarea și numărul de voturi, au luat decizii care au condus la fapte sau acte care acestea în sine încalcă prevederile legale în vigoare. De exemplu, adunarea generală, convocată conform legii, cu numărul de voturi prevăzute de lege și în limita atribuțiilor, a hotărât montarea de camere de supraveghere pe proprietatea comună, fără respectarea prevederilor în vigoare privind protecția datelor cu caracter personal. O altă situație este adoptarea unei hotărâri în cadrul adunării generale (cu respectarea prevederilor privind convocarea, cvorumul și numărul de voturi necesar) de montare a unor antene sau reclame pe clădire, fără acordul expres al proprietarilor direct afectați. O altă situația este aceea în care adunarea generală (cu respectarea prevederilor privind convocarea, cvorumul și numărul de voturi necesar) stabilește cuantumul penalităților aferente sumelor cu titlu de restanță, mai mare decât 0,2% pentru fiecare zi de întârziere sau hotărăște utilizarea în alte scopuri a veniturilor asociației de proprietari decât cele prevăzute de lege.

În concluzie, trebuie reținut că legea prevede sancționarea persoanei fizice sau juridice vinovate, așa cum cere în mod expres legea, și nu sancționarea asociației de proprietari în toate cazurile. De cele mai multe ori, încălcarea legii se produce (prin neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin sau prin depășirea atribuțiilor legale şi statutare) de către persoanele fizice, indiferent dacă acestea sunt președinți, membri ai comitetului executiv sau administratori, iar suportarea cheltuielilor privind sancțiunile contravenționale aplicate nu trebuie puse în sarcina asociației de proprietari, respectiv a tuturor proprietarilor, ci numai în sarcina persoanelor vinovate de încălcarea legii.

Astfel, asociația de proprietari poate fi sancționată numai în situația în care legea prevede în mod expres o obligație în sarcina acesteia pe care nu o îndeplinește, sau în cazul în care încălcarea legii emană de la adunarea generală a asociației de proprietari și numai în cazul în care aceasta s-a convocat, organizat și desfășurat în mod legal și statutar. În celelalte cazuri, încălcările legii sunt în directă responsabilitate a persoanelor vinovate, fie că vorbim de simpli proprietari, președinți, membri ai comitetului executiv sau cenzori și aceștia trebuie sancționați individual. În orice situație, organul constatator trebuie să verifice cine a respectat legea și cine a încălcat legea astfel încât să sancționeze exclusiv persoanele fizice sau juridice vinovate.

Aceste clarificări sunt necesare deoarece au fost primite multe mesaje în care se prezentau situații în care președintele sau membrii comitetului executiv al asociației de proprietari încălcau în mod deliberat legea și, în situația sancțiunilor contravenționale, acestea erau, fără excepție, incluse în lista de plată în sarcina tuturor proprietarilor, fără ca cei care încalcă legea să răspundă pecuniar pentru faptele sau actele de încălcare a legii. Aceste practici sunt profund ilegale și nu trebuie acceptate de către proprietarii din condominii. În fața legii răspunde persoana fizică sau juridică vinovată! Sunt vinovați proprietarii din condominiu în situațiile în care, spre exemplu, președintele, fără mandatul adunării generale, încalcă legea prin depășirea atribuțiilor prevăzute de lege? Răspunsul este simplu: Nu sunt vinovați și nu trebuie să suporte sancțiunea legii. În acest exemplu, răspunde exclusiv persoana vinovată, adică președintele – el plătește amenda și el răspunde pentru daunele provocate altora.