Arhive etichetă: proprietatea comuna

Legea pentru prelungirea termenului de montare a repartitoarelor de căldură a fost adoptată. Până când trebuie montate dispozitivele

Camera Deputaţilor a adoptat, marţi, un proiect de lege care prevede, printre altele, prelungirea termenului de montare a repartitoarelor de căldură până la 31 decembrie 2024. Camera Deputaţilor este for decizional.

S-au înregistrat 282 voturi „pentru”, unul contra, potrivit Agerpres. Proiectul stabileşte măsuri pentru acordarea unui sprijin temporar aferent anului 2024 categoriilor de persoane vulnerabile, pentru compensarea, începând cu data de 15 aprilie 2024, a costului aferent achiziţiei şi montării unor sisteme tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, în imobile de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică. Potrivit actului normativ, iniţiat de parlamentari PNL, PSD şi UDMR, persoanele vulnerabile vor beneficia de sprijin pentru compensarea costului achiziţiei şi montării unor sisteme de repartizare a costurilor cu energia termică, sub formă de plăţi prin serviciul de mandat poştal.

Citește mai mult pe digi24.ro

Proprietari din condominii, sunteți pregătiți pentru evacuarea forțată din locuințe?

Legea nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor a fost modificată prin Legea nr. 243/2023 privind aprobarea Ordonanței Guvernului nr. 6/2023.

Ce prevede noua legislație:

Art. 3 – (1) Proprietarii clădirilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare clădiri au următoarele obligaţii:
a) să asigure urmărirea comportării în exploatare a clădirilor din proprietate sau administrare, în condiţiile legii, în vederea identificării din timp a unor degradări care conduc la diminuarea aptitudinii la exploatare;
b) să asigure expertizarea tehnică, de către experţi tehnici atestaţi pentru cerinţa fundamentală rezistenţă mecanică şi stabilitate, a clădirilor existente cu vulnerabilitate seismică identificată ca urmare a evaluării vizuale rapide, în vederea încadrării într-o clasă de risc seismic şi fundamentării măsurilor de intervenţie;
c) să asigure transmiterea concluziilor raportului de expertiză tehnică şi a încadrării clădirii într-o clasă de risc seismic către autorităţile administraţiei publice locale competente, precum şi către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în termen de 30 de zile de la data primirii raportului de expertiză tehnică, în vederea asigurării monitorizării acţiunilor pentru reducerea riscului seismic, respectiv notării în partea a III-a a cărţii funciare a imobilului a clasei de risc seismic în care a fost încadrată clădirea existentă;
d) să aprobe decizia de intervenţie şi să asigure continuarea acţiunilor definite la art. 5, în funcţie de concluziile fundamentate prin raportul de expertiză tehnică.
(5) Proprietarii/Administratorii clădirilor prevăzuţi la alin. (1) răspund, în condiţiile legii, material, contravenţional şi civil, după caz, pentru nerealizarea măsurilor de intervenţie dispuse prin prezenta lege.

Art. 5 – Pentru clădirile expertizate tehnic şi încadrate în clasa de risc seismic RsI prin raport de expertiză tehnică, indiferent de forma de proprietate, destinaţie, categorie şi clasă de importanţă, proprietarii clădirilor, persoane fizice sau juridice, asociaţiile de proprietari, persoanele juridice care au în administrare clădiri, precum şi conducătorii instituţiilor publice şi deţinătorii cu orice titlu de clădiri de interes şi utilitate publică vor proceda, în realizarea obligaţiilor care le revin conform legii civile şi calităţii în construcţii, pentru punerea în aplicare a soluţiei de intervenţie prevăzute la art. 7 alin. (2), astfel:
a) realizarea proiectării lucrărilor de intervenţii de către persoane fizice sau juridice autorizate şi verificarea proiectelor de către verificatori tehnici atestaţi, în termen de 2 ani de la data primirii notificării încadrării în clasa de risc seismic RsI a clădirii expertizate;
b) începerea execuţiei lucrărilor de intervenţii de către persoane juridice care au responsabili tehnici cu execuţia autorizaţi, în termen de 2 ani de la data recepţiei proiectului tehnic de execuţie a lucrărilor de intervenţii în scopul creşterii nivelului de siguranţă la acţiuni seismice a clădirii existente la minimul acceptat conform P100-3 în vigoare la data recepţiei proiectului tehnic.

Art. 9 – (3) Primarii municipiilor, oraşelor şi comunelor, respectiv primarul general al municipiului Bucureşti şi primarii sectoarelor vor acţiona, în aria lor de competenţă, pentru:
a) identificarea şi inventarierea clădirilor cu destinaţia de locuinţă, descrise la art. 1, proprietate privată a persoanelor fizice ori aflate în proprietatea sau în administrarea unităţilor administrativ-teritoriale, a instituţiilor publice şi a operatorilor economici; identificarea şi inventarierea clădirilor cu destinaţia de locuinţă multietajate care au situate la parter şi, după caz, la subsol şi/sau la alte niveluri spaţii publice cu altă destinaţie decât cea de locuinţe; monitorizarea acţiunilor de intervenţie privind reducerea riscului seismic al acestora, cuprinzând expertizarea tehnică, proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii;
b) identificarea şi inventarierea clădirilor cu destinaţia de locuinţă multietajate, construite înainte de anul 1978, amplasate în localităţi pentru care valoarea de vârf a acceleraţiei terenului pentru proiectare la cutremur a(g) este mai mare sau egală cu 0,20 g, precum şi a clădirilor cu destinaţia de locuinţă expertizate tehnic şi încadrate în clase de risc seismic corespunzătoare;
c) întocmirea listelor cu clădirile cu destinaţia de locuinţă prevăzute la lit. a) şi b) şi publicarea acestor liste pe paginile de internet ale autorităţilor administraţiilor publice locale, respectiv a municipiului Bucureşti;
d) evaluarea vizuală rapidă a clădirilor prevăzute la lit. a) şi b) care nu au fost încadrate în clase de risc seismic;
e) întocmirea de rapoarte anuale privind acţiunile pentru reducerea riscului seismic al clădirilor existente, cuprinzând expertizarea tehnică, proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii, întreprinse de autorităţile administraţiei publice locale, şi publicarea acestor rapoarte pe paginile proprii de internet, precum şi transmiterea acestora către Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Administraţiei;
f) întocmirea documentaţiei cadastrale şi înregistrarea în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară a imobilelor încadrate în clasa de risc seismic RsI care nu sunt înregistrate în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, în termen de un an de la încadrarea imobilului în clasa de risc seismic RsI;
g) notificarea proprietarilor, persoane fizice sau juridice, şi a asociaţiilor de proprietari, precum şi, după caz, a persoanelor juridice care au în administrare clădiri/părţi din clădirile cu destinaţia de locuinţă multietajate care au situate la parter şi, după caz, la subsol şi/sau la alte niveluri spaţii publice cu altă destinaţie decât cea de locuinţe, cu privire la obligaţia ce le revine de a acţiona în solidar pentru expertizarea tehnică a structurii de rezistenţă a întregii clădiri cu vulnerabilitate seismică identificată ca urmare a evaluării vizuale rapide;
h) notificarea în scris a proprietarilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiilor de proprietari, precum şi persoanelor juridice care au în administrare clădiri cu destinaţia de locuinţă, expertizate tehnic şi încadrate prin raportul de expertiză tehnică în clasa de risc seismic RsI, cu privire la obligaţiile ce le revin pentru reducerea riscului seismic al clădirilor, precum şi la faptul că îşi asumă riscul şi răspunderea pentru efectele potenţiale ale seismelor în situaţia în care nu se conformează obligaţiilor legale; notificarea se face în termen de maximum 60 de zile de la identificarea imobilului, pentru imobilele care au documentaţie cadastrală, şi în termen de 60 de zile de la întocmirea documentaţiei cadastrale, în situaţia prevăzută de lit. f);
i) renotificarea proprietarilor/asociaţiilor de proprietari notificaţi/notificate potrivit lit. h) care nu au făcut dovada începerii proiectării conform obligaţiilor prevăzute la art. 5; renotificarea se face în termen de cel mult 1 an de la notificare;
j) executarea, în termen de maximum 2 ani de la expirarea termenelor prevăzute pentru proprietari în art. 5, a lucrărilor de intervenţii în vederea reducerii riscului seismic pentru imobilele încadrate în clasa de risc seismic RsI;
k) notarea în partea a III-a a cărţii funciare a imobilului a obligaţiilor stabilite prin notificările/renotificările proprietarilor/ asociaţiilor de proprietari, prevăzute la lit. g), h) şi i).
(4) La expirarea termenelor stabilite de prezenta lege pentru proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii, dacă nu s-a procedat la realizarea proiectării, respectiv la începerea execuţiei lucrărilor de intervenţii, precum şi la întocmirea documentaţiilor cadastrale, aceste situaţii vor fi constatate prin proces-verbal întocmit de reprezentantul primarilor municipiilor, oraşelor şi comunelor şi, respectiv, al primarului general al municipiului Bucureşti.
(5) Autorităţile prevăzute la alin. (4) vor constata prin proces-verbal orice împiedicare în desfăşurarea ori continuarea lucrărilor de expertizare, de proiectare sau de execuţie a lucrărilor de intervenţii.
(6) În temeiul proceselor-verbale prevăzute la alin. (4) şi (5), autorităţile administraţiei publice locale vor proceda de îndată la sancţionarea persoanelor vinovate de încălcarea obligaţiilor stabilite de prezenta lege cu amendă, conform art. 33, şi la luarea oricărei alte măsuri prevăzute de aceasta, inclusiv sesizarea instanţelor de judecată, în vederea restrângerii folosinţei spaţiului locativ ori pentru evacuarea celor în cauză din imobilul supus lucrărilor de intervenţii.

Art. 10 – (1) În vederea prevenirii unui potenţial dezastru provocat de cutremure, proprietarii şi deţinătorii cu orice titlu ai clădirilor supuse reglementărilor prezentei legi au obligaţia de a permite intrarea în imobilele pe care le deţin, pentru desfăşurarea activităţilor de expertizare tehnică, de efectuare a măsurătorilor pentru întocmirea documentaţiei cadastrale necesare înregistrării imobilului în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, conform Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, de proiectare sau de execuţie a lucrărilor de intervenţii sau a altor asemenea lucrări. În acest scop, persoanele respective vor fi înştiinţate cu cel puţin 30 de zile calendaristice înainte de începerea lucrărilor.
(2) În caz de refuz, intrarea în orice încăpere a clădirilor supuse activităţilor necesare de expertizare tehnică, cadastrare, proiectare/execuţie a lucrărilor de intervenţii sau a altor asemenea lucrări se va face cu autorizarea instanţei judecătoreşti, prin ordonanţă preşedinţială, potrivit dispoziţiilor din Codul de procedură civilă, dată cu citarea părţilor. Potrivit aceloraşi dispoziţii, dacă este necesar, instanţa judecătorească va putea dispune restrângerea folosinţei încăperilor din clădirile supuse lucrărilor respective sau evacuarea, pe timpul desfăşurării lucrărilor de intervenţii la clădirile în cauză, a persoanelor care nu au eliberat în termen spaţiul deţinut în clădirile supuse consolidării. În cazul în care instanţa dispune evacuarea, prevederile alin. (3) sunt aplicabile.
(4) În cazurile prevăzute la alin. (2), la cererea primarilor municipiilor, oraşelor şi comunelor, primarului general al municipiului Bucureşti, respectiv a primarilor sectoarelor municipiului Bucureşti sau a executorului judecătoresc, după caz, poliţiştii locali, jandarmeria ori alţi agenţi ai forţei publice sunt obligaţi să acorde sprijinul necesar pentru realizarea efectivă şi fără întârziere a activităţilor de expertizare tehnică, de proiectare şi/sau de execuţie a lucrărilor de intervenţii, precum şi pentru punerea în executare a ordonanţei preşedinţiale, în limita competenţelor conferite de legile de organizare şi funcţionare ale entităţilor implicate şi a legislaţiei aplicabile domeniului în cauză.
(7) Este strict interzisă desfăşurarea activităţilor comerciale de orice natură, precum şi amplasarea de mijloace publicitare pe faţada şi/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea în cazul clădirilor încadrate în clasa de risc seismic RsI sau RsII prin raport de expertiză tehnică, realizată conform normativului Cod de proiectare seismică – Partea a III-a – Prevederi pentru evaluarea seismică a clădirilor existente, indicativ P100-3, în vigoare la data expertizării de către experţi tehnici atestaţi pentru cerinţa fundamentală rezistenţă mecanică şi stabilitate.

Art. 17 – (3) Asociaţiile de proprietari sau proprietarii, definiţi conform prevederilor Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, cu modificările ulterioare, pot aplica pentru obţinerea de credite garantate de stat în vederea reabilitării seismice a clădirilor. Statul garantează creditele de reabilitare seismică a clădirilor şi achită dobânda aferentă acestor credite prin instituţia mandatată de Ministerul Finanţelor.
(4) De creditele garantate de stat pot beneficia asociaţiile de proprietari sau proprietarii care locuiesc în imobile încadrate în clasele de risc seismic RsI şi RsII.

Art. 18 – (1) Finanţarea acordată de la bugetul de stat prin program este nerambursabilă, inclusiv finanţarea acordată pentru persoanele juridice, proprietari ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, care se va acorda în baza unei scheme de ajutor de stat aprobate prin ordin al ministrului dezvoltării, lucrărilor publice şi administraţiei.
(2) Beneficiarii subprogramului proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii pentru clădirile multietajate cu destinaţia principală de locuinţă realizează măsurile de intervenţie pe bază de convenţie încheiată cu asociaţia de proprietari sau, în lipsa acesteia, cu proprietarii unităţilor locative, precum şi cu proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din clădirile cu destinaţia principală de locuinţă.
(6) Înstrăinarea, în decurs de 5 ani de la îndeplinirea obligaţiei prevăzute la alin. (4) lit. b), a spaţiilor cu destinaţia de locuinţă din clădirile incluse în program şi la care proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii au fost finanţate prin transferuri de la bugetul de stat prin program este condiţionată de rambursarea integrală a sumelor alocate de la bugetul de stat, precum şi a celor de la bugetele locale, calculate ca fiind cotă-parte din valoarea totală a investiţiei.
(7) Înstrăinarea, în decurs de 10 ani de la îndeplinirea obligaţiei prevăzute la alin. (4) lit. b), a spaţiilor cu altă destinaţie din clădirile incluse în program şi la care proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii au fost finanţate prin transferuri de la bugetul de stat prin program este condiţionată de rambursarea integrală a sumelor alocate de la bugetul de stat, precum şi a celor de la bugetele locale, calculate ca fiind cotă-parte din valoarea totală a investiţiei.
(8) Actele juridice de înstrăinare încheiate cu încălcarea prevederilor alin. (6) şi (7) sunt lovite de nulitate absolută. Nicio persoană care încheie astfel de acte nu poate invoca buna-credinţă în asemenea cazuri.

Art. 20 – (1) După includerea în lista-sinteză, pentru clădirile eligibile a intra în subprogramul proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii pentru clădirile multietajate cu destinaţia principală de locuinţă, încadrate în clasa de risc seismic RsI sau RsII prin raport de expertiză tehnică, ordonatorii principali de credite ai unităţilor administrativ-teritoriale în raza cărora sunt amplasate clădirile vor lua măsurile necesare pentru:
a) obţinerea hotărârii asociaţiei de proprietari sau a hotărârilor tuturor asociaţiilor de proprietari în cazul clădirilor în care există mai mult de o asociaţie de proprietari, hotărâri luate cu jumătate plus unu din numărul membrilor; în cazul în care proprietarii nu sunt constituiţi în asociaţii de proprietari, cu acordul scris al jumătate plus unu din numărul acestora, pentru introducerea în program, proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii; prevederile art. 10 rămân aplicabile;
b) realizarea documentaţiei de avizare a lucrărilor de intervenţii;
c) aprobarea indicatorilor tehnico-economici corespunzători lucrărilor ce urmează a fi executate;
d) aprobarea finanţării categoriilor de cheltuieli care nu se finanţează de la bugetul de stat prin program;
e) obţinerea certificatului de urbanism şi a avizelor şi acordurilor solicitate prin acesta;
f) obţinerea autorizaţiei de construire.

Art. 33 – (1) Constituie contravenţii şi se sancţionează după cum urmează:
a) cu amendă de la 5.000 de lei la 10.000 de lei:
(i) nerespectarea, în termen de 2 ani de la notificare, a obligaţiei prevăzute la art. 4 alin. (5) privind expertizarea tehnică;
(ii) nerespectarea obligaţiei de a proceda la proiectarea lucrărilor de intervenţii, în termen de 2 ani de la notificarea încadrării în clasa de risc seismic RsI a clădirii expertizate;
(iii) neînceperea execuţiei lucrărilor de intervenţii în termen de 2 ani de la data finalizării proiectării lucrărilor de intervenţii;
(iv) nerespectarea prevederilor art. 4 alin. (1) şi (2) de către conducătorii instituţiilor publice care au în administrare clădiri cu destinaţia de unităţi sau instituţii de învăţământ în care se desfăşoară activităţi didactice şi clădiri cu destinaţia de spital, policlinică sau dispensar policlinic, care se află în patrimoniul instituţiilor publice respective şi care au fost construite înainte de 1978;
(v) neînceperea sau împiedicarea în timpul mandatului a procedurilor legale pentru ducerea la îndeplinire a prevederilor art. 4 alin. (1) şi (2) de către conducătorii instituţiilor publice care au în administrare clădiri cu destinaţia de unităţi sau instituţii de învăţământ în care se desfăşoară activităţi didactice şi clădiri cu destinaţia de spital, policlinică sau dispensar policlinic, care se află în patrimoniul instituţiilor publice respective şi care au fost construite înainte de anul 1978;
(vi) nerespectarea prevederilor art. 9 alin. (5) privind întocmirea procesului-verbal de către reprezentantul primarilor municipiilor şi oraşelor şi, respectiv, al primarului general al municipiului Bucureşti;
b) cu amendă de la 25.000 de lei la 35.000 de lei, nerespectarea obligaţiei de realizare şi amplasare a panourilor de înştiinţare în termen de 60 de zile de la data primirii raportului de expertiză tehnică, precum şi menţinerea acestora până la recepţia la terminarea lucrărilor de intervenţii;
c) cu amendă de la 35.000 de lei la 50.000 de lei, nerespectarea prevederilor privind inventarierea clădirilor cu destinaţia de locuinţă multietajate care au situate la parter şi, după caz, la subsol şi/sau alte niveluri spaţii publice cu altă destinaţie decât cea de locuinţe şi notificarea, în scris, a proprietarilor/asociaţiilor de proprietari asupra obligaţiilor ce le revin privind expertizarea/proiectarea lucrărilor de intervenţii.

(2) Sancţiunile se aplică, după caz, proprietarilor, administratorilor sau primarului general al municipiului Bucureşti, respectiv primarilor municipiilor, oraşelor şi comunelor.

„Blocul în care locuiesc este construit după 1978!” GHINION!

Multe blocuri noi riscă să se prăbușească la următorul mare cutremur, avertizează arhitecții. „Au fost prost proiectate ori executate”

Ștefan Bâlici, arhitect, președinte al Ordinului Arhitecților din România: Există construcții după anul 2000 care au fost încadrate în clasa 2 de risc. Au fost fie prost proiectate, fie executate. Problema trebuie tratată printr-o evaluare sistematică și cele 2.500 de clădiri încadrate în clasa 1 sau 2 trebuie reevaluate pentru că între timp normativele de proiectare s-au schimbat destul de tare și e necesară o reevaluare pentru o imagine corectă asupra riscului seismic. (Citeşte întreaga ştire pe digi24.ro)

Despre păstrarea și completarea la zi a cărții tehnice a construcției în condominii

Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor prevede că unităţile deţinătoare ale cărţii tehnice a clădirilor sunt obligate să transmită asociaţiilor de proprietari, cu titlu gratuit, cărţile tehnice ale construcţiilor, la solicitarea acestora. Unităţile în arhiva cărora se găsesc proiectele clădirilor sunt obligate să elibereze asociaţiilor de proprietari copii ale proiectelor de clădiri elaborate. Costul executării copiilor este suportat de asociaţia de proprietari solicitantă. În lipsa cărţii tehnice a construcţiei şi/sau a proiectului, asociaţia de proprietari are obligaţia reconstituirii acestora, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Potrivit legislației în vigoare, modificările suprafeţelor construite sau utile se comunică preşedintelui asociaţiei de proprietari şi organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor şi se introduc în cartea tehnică a construcţiei şi în baza de date a asociaţiei, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu noile suprafeţe utile.

Orice modificare a proprietăţii individuale care necesită emiterea unei autorizaţii de construire/desfiinţare, în conformitate cu legislaţia în vigoare, se aduce la cunoştinţa asociaţiei pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcţiei, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi a planurilor din proiectul tehnic.

La fel cum era prevăzut în legea anterioară (legea nr. 230/2007 care nu mai este în vigoare) și în legea actuală preşedintele asociaţiei de proprietari are atribuția și obligația păstrării şi completării la zi a cărţii tehnice a construcţiei, precum şi a celorlalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari.

Conform legii nr. 196/2018, în cazul în care suma cotelor-părţi indivize din actele de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuală din clădirea care constituie condominiul, nu este egală cu 100%, preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să solicite întocmirea unei documentaţii cadastrale, prin punerea la dispoziţie a cărţii tehnice a imobilului şi cu respectarea prevederilor în vigoare.

Nerespectarea atribuțiilor și obligațiilor de către președintele asociațiilor de proprietari sau a obligațiilor proprietarilor din condominii constituie contravenții și se sancționează conform art. 102 din legea nr. 196/2018. Constatarea contravențiilor se face la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu.

Se dau lupte grele pentru modificarea legii asociațiilor de proprietari

Surse care participă la grupul de lucru pentru modificarea Legii nr. 196/2018 de la Camera Deputaților (Comisia de administrație publică) ne-au informat că se dau lupte grele pentru finalizarea proiectului de lege.

Conform acestora, Liga Habitat (Mereuță, Olariu, Seceleanu, Lupșe și co) încearcă pe ultima sută de metrii să golească de conținut prevederile legii prin eliminarea sancțiunilor aplicabile președintelui de asociație, comitetului executiv sau administratorului, precum și prin eliminarea drepturilor proprietarilor și chiar a oricărui control asupra asociațiilor de proprietari.

Aceleași surse ne-au transmis că deși majoritatea deputaților și Ministerul Dezvoltării nu sunt de acord cu propunerile Ligii Habitat, aceștia din urmă pun presiune pe oamenii politici prin toate canalele posibile (folosind tehnici de manipulare, minciuni, victimizare și denaturări ale realității) pentru a ne reîntoarce la dictatura administratorilor, președinților și a comitetului executiv în asociațiile de proprietari și la folosirea în moduri obscure și discreționare a fondurilor asociație de proprietari (fonduri care în fapt și în drept sunt ale proprietarilor și sunt gestionate prin intermediul asociației de proprietari).

Proprietarii locurilor de parcare pot să voteze în adunarea generală a asociației de proprietari?

Pentru a răspunde la acestă întrebare, trebuie să ne uităm la trei definiții din Legea nr. 196/2018: proprietar din condominiu/proprietar; proprietate individuală; unitate de proprietate imobiliară.

Astfel, conform art. 2 din Legea nr. 196/2018:
– proprietar din condominiu/proprietar – persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puţin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu;
– proprietate individuală – locuinţa sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activităţi, deţinută în proprietate exclusivă;
– unitate de proprietate imobiliară – proprietatea individuală, definită conform lit. t), care constituie bunul principal, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.
Totodată, trebuie să acordăm o foarte mare atenție scopului asociațiilor de proprietari, care, conform art. 11 alin. (1) din Legea nr. 196/2018, asociaţia de proprietari are ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii.

Din cele menționate mai sus, rezultă două situații posibile:

1. În cazul în care proprietarul locului de parcare nu deține în proprietate, pe lângă loculul de parcare, și o cotă-parte indiviză din proprietatea comună, atunci acesta nu poate fi membru în asociația de proprietari și, bineînțeles, nu poate vota în adunarea generală a asociației de proprietari (în concret nu poate contribui la atingerea scopului asociației de proprietari, respectiv acela de administrare a proprietății comune, astfel încât nu are pentru ce vota in adunarea generală);

2. În cazul în care proprietarul locului de parcare deține în proprietate, pe lângă loculul de parcare, și o cota-parte indiviză din proprietatea comună (deci deține în proprietate o unitate de proprietate imobiliară), atunci acesta are dreptul de a deveni membru al asociației de proprietari și de a vota în cadrul adunării generale a asociației de proprietari. Evident, aceeași regulă se aplică și în majoritatea covârșitoare a cazurilor în care locul de parcare este bun accesoriu la bunul principal – locuința sau spațiul cu alta destinație (de ex. spațiul comercial) din condominiu.

Ca regulă generală, în orice situații, având în vedere scopul asociației de proprietari, proprietarul oricărui tip de imobil dintr-un condominiu, poate fi membru al asociației de proprietari și poate vota în adunarea generală a asociației de proprietari numai dacă deține în proprietate, pe lângă proprietatea individuală care constituie bunul principal, și o cota-parte indiviză din proprietatea comună.

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată sunt obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului

Adevarul.ro a publicat un articol intitulat ”Decizie la nivelul UE. Ce riscă proprietarii debranşaţi de la încălzirea centralizată”:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată ar putea fi obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului, arată o decizie luată la nivelul justiţiei europene.

Mai precis, Curtea de Justiţie a Uniunii Europene a hotărât joi că Dreptul Uniunii nu se opune unei reglementări naţionale care prevede că fiecare proprietar al unui apartament dintr-o clădire aflată în proprietate comună este obligat să contribuie la costurile legate de energia termică ce alimentează părţile comune. Astfel, dacă statele UE au dreptul să implementeze o astfel de măsură la nivel naţional. Decizia a fost dată într-un caz din Bulgaria, dar hotărârea CJUE se aplică la nivel european. Mai precis, decizia este obligatorie, în egală măsură, pentru celelalte instanţe naţionale care sunt sesizate cu o problemă similară. Mai precis, doi cetăţeni bulgari au refuzat să îşi plătească facturile de energie termică care privesc consumul de energie termică aferent instalaţiilor interioare şi părţilor comune ale clădirilor în care se află apartamentele acestora. Ei au contestă facturile în cauză susţinând că, deşi clădirea lor este racordată la o reţea de termoficare, ei nu şi-au dat acordul în acest sens şi nu o utilizează în apartamentele lor respective. Mai precis, bulgarii au susţinut că, deşi clădirea lor este alimentată de la reţeaua de încălzire centralizată în temeiul unui contract de furnizare încheiat între coproprietate şi furnizorul de energie termică, totuşi ei nu au consimţit să beneficieze de energie termică şi nu o utilizează în propriile lor apartamente. CJUE a decis însă în defavoarea debranşaţilor. Instituţia a hotărât că alimentarea cu energie termică a instalaţiei interioare şi, implicit, a părţilor comune ale unei clădiri aflate în proprietate comună, efectuată ca urmare a unei decizii de racordare a acestei clădiri la încălzirea centralizată adoptate de coproprietatea acesteia, conform dreptului naţional, nu constituie o furnizare nesolicitată de energie termică centralizată. În opinia Curţii, este aparent dificil de conceput să se poată individualiza în întregime facturile referitoare la încălzire în clădirile aflate în proprietate comună, în special pentru încălzirea aferentă instalaţiei interioare şi părţilor comune, dat fiind că apartamentele dintr-o astfel de clădire nu sunt independente unele de altele pe plan termic deoarece căldura circulă între spaţiile încălzite şi cele care sunt mai puţin încălzite sau nu sunt încălzite.

În aceste condiţii, Curtea a concluzionat că, ţinând cont de marja largă de manevră de care dispun statele membre în stabilirea metodei de calcul privind consumul de energie termică în clădirile aflate în proprietate comună, Directivele europene nu se opun ca respectivul calcul al căldurii emise de instalaţiile interioare dintr-o astfel de clădire să se facă în mod proporţional cu volumul încălzit aferent fiecărui apartament.

Decizia este una normală și corectă, perfect aliniată cu legislația din România (Legea nr. 196/2018). Spun normală și corectă inclusiv cu sensul de echitabilă deoarece proprietarii debranșați pe proprietățile individuale dețin în continuare cote-părți din spațiile comune care beneficiază de încălzire în sistem centralizat. Odată cu debranșarea nu se renunță și nu se poate renunța la cotele părți din spațiile comune – precum casa scării.

Asociații de locatari sau asociații de proprietari? Asociații pe un condominiu sau pe mai multe condominii?

Asociațiile de locatari au fost instituite prin Decretul Consiliul de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor, aprobat prin Legea nr. 71/1977.

Art. 1 din Decretul Consiliul de Stat nr. 387/1977 menționa că asociația de locatari era forma organizată de participare a cetățenilor la buna gospodărire și întreținere a locuințelor, la realizarea diferitelor acțiuni edilitare, precum și la promovarea și respectarea relațiilor de conviețuire socialistă între locatari. Asociațiile de locatari se constituiau pe fiecare clădire cu mai multe apartamente sau pe un grup de clădiri, cu cel mult 600 de membri. Asociația se constituia indiferent de forma de proprietate, dacă clădirile au instalații și părți de folosință comuna sau membrii săi au interese locative comune.

După 19 ani, în baza art. 70 din Legea locuinței nr. 114/1996, Decretul Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor a fost abrogat în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a acesteia.

Legea locuinței prevedea, la art. 7 din Anexa nr. 2, că asociațiile de locatari din clădirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privată sau mixtă, inclusiv ca urmare a aplicării prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, se vor transforma în asociații de proprietari.

În baza art. 3 din Regulamentul-Cadru al asociațiilor de proprietari, Anexă la Legea locuinței, prin bloc de locuințe – clădire – condominiu se înțelegea o proprietate imobiliară, din care unele părți au altă destinație decât aceea de locuință, respectiv apartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comună indiviză. În același timp, prin asociație de proprietari se înțelegea organizația proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixtă.

Art. 17 alin. (1) din Ordonanța Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari stipula că asociațiile de locatari existente la data intrării în vigoare a acesteia, în clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari potrivit prevederilor Legii nr. 114/1996, erau recunoscute ca asociații de proprietari. Acestea aveau obligația ca în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a ordonanței, să se reorganizeze potrivit prevederilor legale, prin adoptarea de către adunarea generală a proprietarilor a acordului de asociere și a statutului propriu.

Conform art. 1 alin. (1) din Ordonanța Guvernului nr. 85/2001, asociația de proprietari era forma de asociere autonomă și nonprofit a proprietarilor unui condominiu, care se constituia și avea personalitate juridică potrivit prevederilor Legii locuinței nr. 114/1996.

În baza art. 61 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, la data intrării în vigoare a acesteia se abroga Anexa nr. 2 din Legea locuinței nr. 114/1996 și Ordonanța Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și orice alte dispoziții contrare.

În baza art. 110 din Legea nr. 196/2018, la data intrării în vigoare a acesteia se abrogă Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și orice alte prevederi contrare.

Astfel, este mai mult decât evident că, în conformitate cu actuala legislație, asociațiile de chiriași/locatari reprezintă forme de asociere autonomă și fără scop lucrativ a chiriașilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum și cu alte persoane juridice sau persoane fizice. Conform art. 2 lit. d) din Legea nr. 196/2018, asociațiile de proprietari sunt forme de asociere autonomă și fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii.

În scopul exercitării drepturilor și obligațiilor ce le revin asupra proprietății comune, în cazul condominiilor, se constituie asociații de proprietari, care se organizează și funcționează conform legii.

În baza Legii nr. 196/2018, constituie condominiu: clădiri cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație în care există proprietăți individuale și proprietăți comune; clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună; un ansamblu rezidențial format din locuințe și/sau construcții cu altă destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale.

De aici rezultă că, pentru ca asociațiile de proprietari să îndeplinească scopul prevăzut de lege, acestea se constituie numai în cadrul condominiilor (imobile formate din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună) și nu pe mai multe blocuri sau cartiere dacă nu există cote-părți indivize de proprietate comună. Aceste aspecte nu au fost introduse nou înlegislație ci ele sunt reglementate încă din anul 1996 cînd asociațiile de locatari vechi aveau obligația să se reorganizeze în asociații de proprietari, fiecare asociație pe câte un condominiu și nu pe mai multe.

În concluzie asociațiile de locatari, în sensul Decretului din 1977, sunt în afara legii începând cu anul 1996, iar condominiie presupun în mod obligatoriu existența proprietății comune.

Obligațiile proprietarilor din condominii față de proprietatea individuală și față de proprietatea comună

  1. Proprietarii din condominii au obligaţia să notifice preşedintelui orice schimbare intervenită în structura şi numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinţei. Notificarea se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spaţiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.
  2. Proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, locuinţă sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună din punct de vedere tehnic şi funcţional, pe propria cheltuială. Niciun proprietar, chiriaş sau angajat al asociaţiei de proprietari nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu şi nu poate afecta funcţionarea normală şi întreţinerea condominiului.
  3. În cadrul proprietăţii individuale, proprietarul are obligaţia să păstreze şi să întreţină în stare de funcţionare şi siguranţă spaţiile interioare, echipamentele şi instalaţiile din dotarea tehnică a proprietăţii individuale, respectiv instalaţiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz, apă, precum şi altele de această natură, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalţi proprietari din condominiu.
  4. Dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligaţia să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.
  5. Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator şi locatar, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari sau faţă de furnizorii de utilităţi publice, prevăzute în prezenta lege.
  6. Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile de urgenţă când termenul pentru preaviz este de 24 de ore. În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, acesta răspunde civil şi penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectaţi, în condiţiile legii. Proprietarii din condominiu care suferă un prejudiciu ca urmare a executării lucrărilor menționate, sunt despăgubiţi de către asociaţia de proprietari, din fondul de reparaţii. În cazul în care prejudiciul este cauzat de către executantul lucrărilor de intervenţie, persoană fizică/juridică, despăgubirea va fi recuperată de la acesta, în condiţiile legii. Lucrările de intervenţie la elementele componente ale proprietăţii comune, effectuate conform celor menționate mai sus, se execută în condiţii stabilite de comun acord şi consemnate printr-un acord semnat de către proprietar şi asociaţia de proprietari.
  7. Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condiţiile menţinerii aspectului armonios şi unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervenţiilor.
  8. În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului faţadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, regimul monumentelor istorice şi al zonelor protejate, reabilitare termică pentru creşterea performanţei energetice a clădirilor şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei acestora pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.
  9. Înainte de modificarea aspectului faţadei condominiului, preşedintele asociaţiei de proprietari solicită, în scris, autorităţii administraţiei publice locale toate informaţiile şi restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară stabilite în cadrul programelor multianuale privind creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.
  10. În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică şi structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului şi a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.
  11. Proprietarii construcţiilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare construcţii încadrate în clasele de risc seismic şi/sau afectate de seisme sunt obligaţi să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor.

Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din condominii

Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.
În cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună, devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită.

Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.