Arhive etichetă: piata imobiliara

Bula imobiliară din România pare să fi explodat: adevărul stă în vânzări, degeaba cresc prețurile

sursa: playtech.ro

Încă de la începutul anului, înainte de invaziei Ucrainei, piața imobiliară din România a început să meargă într-o cu totul altă direcție comparativ cu ultimii doi ani. Prețurile continuă să crească la locuințe, dar cresc degeaba.

În 2021, odată cu creșterea exagerată a prețurilor la materialele de construcții, a devenit evident că scumpirea apartamentelor și caselor alimentează o bulă imobiliară nesustenabilă în România. Oamenii nu-și mai permit apartamente de două camere cu peste 100.000 de euro. Scumpirile din 2022 nu au făcut decât să acutizeze și mai mult reticența românilor la investiții fabuloase. Opinia experților este că ceea ce s-a întâmplat în ultimii doi ani se va duce în cap pe parcursul lunilor următoare, iar războiul de la graniță nu va face decât să accelereze inevitabilul.

De ce vorbim de o bulă imobiliară în România

Tinu Sebeșanu este CEO al dezvoltatorului imobiliar Impact Developer & Contractor. Din această poziție, avea toate motivele să ilustreze o imagine foarte roz a pieței imobiliare de la noi, dar într-un interviu acordat pentru Profit News TV a preferat să nu o facă. „Deja efectele au început să se vadă. Ne este greu să estimăm cum vor evolua, dar ne afectează, mai ales în ceea ce privește ritmul vânzărilor, care a scăzut considerabil în ultimele două săptămâni. Există o reticență normală și logică a oamenilor de a cheltui în această perioadă și de a-și limita chiar și investițiile. E o atitudine de sit and wait. Toată lumea este în expectativă să vadă ce se întâmplă”, a explicat dezvoltatorul.

În opinia sa, creșterea prețurilor din domeniul construcțiilor din 2021 au funcționat ca un preambul pentru ce urmează să întâmpinăm în 2022. Cu alte cuvinte, vor exista provocări cât se poate de serioase pentru cei care activează în acest domeniu. „La începutul anului vedeam o creștere de o cifră la prețurile materiilor prime. Se pare însă că ne îndreptăm iarăși spre cel puțin o creștere de două cifre. Deci, va fi o creștere destul de exponențială a prețurilor de cost, ceea ce va duce la o creștere a prețurilor de vânzare și a prețurilor mărfurilor din stoc, adică a apartamentelor deja finalizate. Eu cred că suntem încă la început, încercăm momentan să evaluăm impactul. Dar eu estimez că impactul va fi mult mai mare decât ne așteptăm astăzi”, avertizează CEO-ul.

Pentru ca aceste date să fie puse într-un context, merită să ai în vedere că indiferent cât au crescut prețurile la apartamente în ultimii doi ani, un lucru este sigur, costurile de construcție pe metru pătrat au crescut cu aproximativ 20%, iar acela a fost doar vârful icebergului. „Problema este că gradul de absorbție în piață are un termen mult mai lung. Noi trebuie să creștem prețurile imediat, fiindcă cumpărăm imediat marfa. Oamenii pot să absoarbă creșterea asta în ani. Deci gap-ul ăsta care va fi între momentul la care noi construim și momentul la care piața va putea să absoarbă va crea dificultăți pentru multe companii, mai ales că partea de cashflow va trebui susținută, ceea ce se va face evident cu credite mai scumpe. Deci toate acestea se vor revărsa într-un final în prețul de vânzare”, atrage el atenția.

Pandemia a „decuplat” piaţa imobiliară de restul economiei. Risc de boom imobiliar în Europa

sursa: mediafax.ro

Pandemia a „decuplat” piaţa imobiliară de restul economiei. Risc de boom imobiliar în Europa Riscurile sunt generate de creşterea preţurilor imobiliare, de relaxarea standardelor de creditare şi de creşterea nivelului de îndatorare a gospodăriilor.
Comitetul european pentru riscuri sistemice, autoritatea responsabilă cu monitorizarea şi prevenirea pericolelor la adresa sistemului financiar european, şi-a manifestat vineri îngrijorarea, solicitând ca şapte dintre cele 30 de ţări pe care le supraveghează să ia măsuri pentru a reduce riscurile create de creşterea preţurilor locuinţelor.

Alimentate de ratele scăzute ale dobânzilor, preţurile proprietăţilor rezidenţiale din UE au crescut cu 9,2% în anul care a luat sfârşit în septembrie 2021 – cea mai rapidă creştere de chiar înainte de criza financiară din 2008 şi cu mult înaintea creşterii atât a salariilor, cât şi a produsului intern brut european.

Pe măsură ce Banca Centrală Europeană se pregăteşte să înăsprească politica monetară ca răspuns la nivelurile ridicate ale inflaţiei de mai multe decenii, costurile de împrumut vor creşte pentru cumpărătorii de locuinţe, ceea ce ar putea duce la scăderea preţurilor şi ar putea face mai dificil pentru unele gospodării să ţină pasul cu plăţile la creditele ipotecare cu rată variabilă.

Vineri, CERS a solicitat Germaniei şi Austriei să introducă mai multe măsuri de protecţie, cum ar fi limitarea datoriei debitorilor la un anumit multiplu al venitului lor şi obligarea creditorilor să deţină mai mult capital.

De asemenea, a avertizat Bulgaria, Croaţia, Ungaria, Slovacia şi Liechtenstein cu privire la riscurile tot mai mari de pe piaţa imobiliară.

Printre „principalele vulnerabilităţi” identificate se numără „creşterea rapidă a preţurilor locuinţelor şi posibila supraevaluare a proprietăţilor imobiliare rezidenţiale, nivelul şi dinamica îndatorării gospodăriilor, creşterea creditului pentru locuinţe şi semnele de relaxare a standardelor de creditare”.
Deciziile CERS, prezidat de preşedintele BCE, Christine Lagarde, nu sunt obligatorii. Acesta poate doar să emită avertismente şi recomandări către ţări cu privire la necesitatea de a acţiona cu privire la riscurile de pe piaţa imobiliară, aşa cum face din 2016.

Gospodăriile din UE şi-au majorat datoria ca procent din venituri la 107,2% în primul trimestru din 2021, faţă de 101,9% în trimestrul al patrulea din 2019.

CERS a precizat că riscurile de pe piaţa imobiliară au fost ridicate şi în Norvegia, Olanda, Suedia, Danemarca şi Luxemburg – unde nivelurile de îndatorare a gospodăriilor au fost cele mai ridicate – depăşind 180% din venituri în toate cele cinci ţări. Dar a emis recomandări pentru patru dintre aceste ţări în 2019 şi consideră că Norvegia a luat deja suficiente măsuri.

Atât Germania, cât şi Austria au primit deja concluziile CERS şi au răspuns cu planuri de a introduce unele dintre măsurile recomandate de acesta. Băncile germane vor trebui să dispună până anul viitor de rezerve de capital suplimentare în valoare de 22 de miliarde de euro, în funcţie de mărimea activelor lor naţionale şi de expunerea lor la creditele ipotecare rezidenţiale.

Autorităţile austriece intenţionează să introducă norme obligatorii din punct de vedere juridic care să limiteze împrumuturile ipotecare în funcţie de venituri şi de valoarea proprietăţii, precum şi de durata de rambursare, după ce multe bănci au ignorat „standardele de creditare durabilă” neobligatorii.

Niciuna dintre aceste ţări nu a mers atât de departe pe cât a recomandat CERS. Germania nu a introdus limite pentru împrumuturile ipotecare, în timp ce Austria a decis să nu solicite băncilor să acumuleze capital suplimentar, cunoscut sub numele de amortizor anticiclic.

Prețul imobilelor, umflat cu zeci de mii de euro. Calculul care arată cât valorează de fapt un apartament de 55 de metri pătrați

sursa: digi24.ro

Piaţa imobiliară pare că încetineşte ritmul. De la aproape 75.000 de locuinţe vândute în decembrie anul trecut, numărul a scăzut la jumătate în prima lună din 2022. Este o scădere considerabilă faţă de ianuarie 2021. Vorbim despre un minus de peste 9.000 de locuinţe vândute, potrivit datelor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. În plus, piața este supraevaluată, prețul unui apartament scos pe piață fiind de fapt cu zeci de mii de euro mai mare decât ar trebui.

Iancu Guda, realizatorul emisiunii „Banii în mişcare”, a explicat de ce în luna ianuarie se cumpără mai puține locuințe.

„Debutul anului e mai dificil din perspectiva căutării apartamentelor, a vizionării, e și vacanță prelungită după sărbători. Chiar dacă în ianuarie sunt tranzacții mai scăzute, anul acesta avem minim istoric. Se întâmplă din cauza scumpirii dobânzilor. Lumea devine mai conștientă de ce înseamnă un credit pe 30 de ani cu ocazia acestor fluctuații de dobândă.

Chiar dacă băncile fac simulări care ar fi rata dacă dobânda crește, oamenii devin conștienți când plătesc efectiv sau constată la simularea unui nou credit că rata e mai mare, așa că din ce în ce mai puțini își permit să cumpere o locuință, avem context de scumpire la energie, gaz combustibil, produse alimentare, materii prime.

Venitul disponibil la sfârșitul lunii e mai mic”, a explicat Guda.

El a vorbit și despre situații concrete privind prețul cu care se vinde un apartament de 55 metri pătrați în București – între 100.000 și 110.000 de euro și unul similar în Cluj-Napoca – până la 130.000 de euro. Iancu Guda a arătat de ce este vorba despre o supraevaluare în ambele cazuri și a precizat că, de fapt, un astfel de apartament ar costa în realitate cu 30.000 de euro mai puțin.

„Prețul real înseamnă ce vezi în piață, dar trebuie să fim conștienți de valoarea reală. Dacă s-a vândut recent un apartament la un preț similar nu înseamnă că dacă cumpărăm la același preț e ok, că asta e valoarea de piață. În 2021 cererea a crescut foarte mult s-au luat 21 miliarde de lei credite ipotecare și toate au dus la creșterea prețurilor în contextul în care oferta a fost mai mică.

Valoarea oricărui activ este cât produce de fapt.

În cazul unui apartament, cât produce? Vorbim în acest caz de chirie. Să fim conștienți cu cât l-am putea închiria – chiar dacă nu o facem – pentru că asta ne da valoarea. Luăm chiria lunară, știm cât se pate încasa, o înmulțim cu 12 luni, înmulțim cu 15 ani și asta e estimarea de încasări pe care o poate produce un apartament în 15 ani. Noi trebuie să recuperăm investiția în 15 ani. Apoi, scădem 20%, luăm în calcul că apartamentul nu va fi închiriat mereu, apoi ținem cont de cheltuielile de întreținere, taxe.

Făcând calculul acesta în cazul unui apartament de 55 de metri pătrați, vedem că nu atât valorează. Este o diferență de 30.000 de euro între ce se pune pe piață și cât e valoarea concretă. Ajungem să cumpărăm supraevaluat, dar la un moment dat piață se corectează. Supraevaluările nu pot rezistă la nesfârșit”, a spus Iancu Guda.

Este sau nu reală creșterea prețului la case și apartamente? Argumente că dezvoltatorii ar putea manipula piața prin anunțurile lor

sursa: digi24.ro

Preţurile apartamentelor au tot crescut în ultima perioadă, deşi mulţi se aşteptau să fie pe dos, în condiţiile în care pandemia a subţiat bugetele. Datele unei analize realizate de o companie din piață arată că locuințele sunt mai scumpe cu 0,7%. Dezvoltatorii imobiliari spun că până la finalul anului, în marile oraşe, apartamentele vor fi cu 25% mai scumpe decât în 2020 și aduc ca argument scumpirea materialelor de construcții. Cât de reală și de susținută este însă această majorare de preț și la ce trebuie să vă uitați atunci când vreți să cumpărați un imobil.

Preţurile locuinţelor din România s-au majorat şi în luna mai, iar suma medie cerură, la nivel naţional, de vânzători de apartamente, noi şi vechi, a fost mai mare cu cu 0,7%.

S-a ajuns astfel la un nivel de 1.406 euro pe metru pătrat util, faţă de 1.396 de euro pe metru pătrat util, valoarea înregistrată în aprilie, potrivit imobiliare.ro. Topul oraşelor care înregistrează cele mai mari scumpiri este condus de Braşov. Oraşul de la poalele Tâmpei a înregistrat în ultima lună un avans de 4,5% al preţurilor apartamentelor. Astfel, de la 1.302 euro, cât era în medie metrul pătrat în luna aprilie, a ajuns să fie vândut în luna mai cu 1.360 euro.

Cu aproape patru procente a sărit preţul locuinţelor în Capitală în doar o lună. București este urmat de Constanţa şi Timişoara.

Cluj Napoca rămâne oraşul cu cel mai scump metru pătrat util. Deşi majorarea de preţ aici nu e la fel de mare, rămâne constantă. Acum, preţul mediu pe metru pătrat a ajuns la 1.910 euro în Cluj Napoca.

Argumentul adus în piață pentru această majorare de preț îl reprezintă schimbările pe piaţa materialelor de construcţii.

Pe de altă parte, creșterea prețurilor este motivată ca efect direct al faptului că românii pleacă din mediul rural, din orașele mici, spre orașele mari, în căutarea unor salarii mai bune și în acest fel cererea e tot mai mare.

Este reală sau doar o simplă manipulare această creștere anunțată pe piața imobiliară?

Iancu Guda, realizatorul emisiunii Banii în Mișcare de la Digi24, a explicat ce stă în spatele acestor anunțuri și la ce trebuie să fie atenți cei care sunt interesați să cumpere o locuință.

„Cifrele de 1.406 euro pe mp sunt publicate de o platformă care face parte din industrie. Dacă vă uitați la altă platformă care face media prețurilor de vânzare ale anunțurilor publicate, prețul nu mai e 1.406 euro pe mp, ci 1.241.

Unde e adevărul? Cresc sau nu cresc? Cât e media? 1.406 sau 1.241?

Noi vedem doar prețul cerut de vânzător. Dar la notar și până la notar se mai negociază. De ce nu se publică prețul mediu al contractelor semnate la notar ca să vedem prețurile reale? Nu e o piață transparentă.

Aceste platforme sunt finanțate în spate de industrie.

Am mari rezerve că prețurile sunt acestea medii publicate. Am prieteni care au cumpărat la preț cu cel puțin 10% mai mic decât cel cerut inițial de vânzător.

Pe aceeași platformă mai sunt anunțuri care nu mai sunt de actualitate, care au prețuri exorbitante. De ce mai sunt lăsate acolo? Ca să crească media. Am văzut în social media capturi cu apartamente de două camere la 200.000 de euro lăsate pe platforme. Când suni ți se spune că anunțurile nu mai sunt de actualitate.

Apoi: care e valoarea justificată de cât produce?

Valoarea de investiție a oricărui activ e cât produce, de asta spunem că bitcoin nu produce valoare, e doar speculă.

Având în vedere chiria medie, de exemplu, în București este de 368 euro pe mp, cu 15% mai puțin decât înainte de pandemie. Avem un paradox, imobilele produc mai puțină chirie, dar sunt mai scumpe.

Ca să justifice chiria de 368 euro acest preț ar trebui să avem un randament de 8% pe an, altfel nu e o investiție bună. Ar trebui să fie chiria 660 euro la aceste prețuri, ceea ce nu se va întâmpla, pentru că ar fi prea mult raportat la salariul mediu. Dacă rămân aceste chirii, prețul ar trebui să fie de 1000 euro ca să genereze valoare.

Cred că altă manipulare: că se va scumpi piața cu 20% pentru că se scumpesc prețurile la materiile prime.

Dar costul de producție e la jumătate, cam 700 euro mp, cu atât e construiește, din care 300 sunt materiile prime. Dacă se scumpesc materiile prime cu 50%. Chiar și așa, se duc materiile prime la 450 euro. Cât ar trebui să reprezinte ele în acel preț susținut? Cam 10%. De unde creșterea de 20-25%?”, a explicat Iancu Guda.

El a subliniat că toate aceste informații sunt aduse în piață ca să creeze panică și să îi determine pe oameni să cumpere acum.

De ce ne grăbesc să cumpărăm acum? Pentru că lumea intră în așteptare ca să scadă TVA și industria, ca să mobilizeze lumea, spune că apartamentele și casele se vor scumpi cu 25%.

Realitatea din 2015 – 2019, când toți dezvoltatorii spuneau că se majorează prețurile pentru că se scumpesc materialele, dacă te uiți pe situațiile lor financiare, a demonstrat că prețul final a crescut dublu față de cel al materiilor prime. A fost o manipulare. Au pus în spinarea clienților manipulați și dezinformați aceste scuze”, a mai spus Iancu Guda.

Iancu Guda a explicat ce trebuie să facem atunci când vrem să cumpărăm un imobil și vrem să știm care este prețul real în piață: „Trebuie să ne documentăm. Când negociați cu un dezvoltator, căutați pe Google – raport de credit și scrieți numele dezvoltatorului. Sunt site-uri care vă dau rapoarte foarte ieftine și vedeți profitabilitatea acelei companii. O să aveți surprize ce profituri mari pot avea unii dezvoltatori.”