Arhive pe categorii: Legea nr. 196/2018

Actualizare privind stadiul modificării legii 196/2018 (6 martie 2023)

Deoarece am primit numeroase întrebări din partea cititorilor cu privire la stadiul proiectului de modificare a legii 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, suntem datori cu următoarele informații:

Comisia pentru administrație publică şi amenajarea teritoriului este comisia de la Camera Deputaților care decide în ultimă instanță cu privire la forma finală a legii 196/2018 care va fi adoptată de Parlament.

Componența Comisiei poate fi vizualizată aici

Datele de contact ale Comisiei: cp06@cdep.ro

Despre contractele de intermediere imobiliară sau achiziția/vânzarea imobilelor prin agenți imobiliari

CODUL CIVIL stabilește că intermedierea este contractul prin care intermediarul se obligă faţă de client să îl pună în legătură cu un terţ, în vederea încheierii unui contract. Intermediarul nu este prepusul părţilor intermediate şi este independent faţă de acestea în executarea obligaţiilor sale.

În ceea ce privește remunerarea intermediarului (agentului imobiliar/agenției imobiliare), acesta are dreptul la o remuneraţie din partea clientului numai în cazul în care contractul intermediat se încheie ca urmare a intermedierii sale. În lipsa convenţiei părţilor sau a unor prevederi legale speciale, intermediarul are dreptul la o remuneraţie în conformitate cu practicile anterioare statornicite între părţi sau cu uzanţele existente între profesionişti pentru astfel de contracte.

În cazul în care intermedierea a fost realizată de mai mulţi intermediari, fiecare are dreptul la o cotă egală din remuneraţia stabilită global, dacă prin contract nu s-a stipulat altfel. Dispoziţiile anterioare se aplică atât în cazul în care pluralitatea de intermediari rezultă din contracte de intermediere separate, cât şi în cazul în care rezultă din acelaşi contract de intermediere.

Cu privire la restituirea cheltuielilor intermediarul este îndreptăţit la restituirea cheltuielilor efectuate pentru intermediere, dacă se stipulează expres în contract.

În ceea ce privește obligaţia de informare, Codul civil stabilește că intermediarul este obligat să comunice terţului toate informaţiile cu privire la avantajele şi oportunitatea încheierii contractului intermediat, cu condiţia să nu prejudicieze în mod culpabil interesele clientului.

ORDONANȚA nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor definește intermedierea imobiliară – activitate de mijlocire a tranzacţiilor de vânzare-cumpărare sau de închiriere a imobilelor, serviciile imobiliare – una sau mai multe dintre următoarele activităţi: promovarea în vederea vânzării, cumpărării sau închirierii de imobile; consultanţă în vederea vânzării, cumpărării sau închirierii de imobile; intermedierea imobiliară; administrarea imobilelor, iar agenţie imobiliară – operator economic, furnizor de servicii imobiliare, care acţionează în numele şi în interesul unor terţi.

Conform Ordonanței nr. 21/1992, în cazul serviciilor de intermediere imobiliară, consumatorul va fi informat în scris, corect, complet şi precis, încă din faza precontractuală, cu privire la:

  • preţurile practicate în piaţă pentru tipul de imobil ce urmează a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informaţiilor existente în baza de date a agenţiei imobiliare;
  • deficienţe şi alte inconveniente cunoscute de agenţia imobiliară sau pe care în mod rezonabil putea să le cunoască, incluzând surse de zgomot, umezeală, poluare, miros, pericol de inundaţii sau surpări, organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodice, istoricul terenului sau al clădirii, posibile dezavantaje ale vecinătăţilor;
  • nivelul comisionului practicat de agenţia imobiliară;
  • situaţia juridică a imobilului;
  • nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de consumator, pentru obţinerea documentelor şi întocmirea actelor necesare încheierii contractului.

Contractul de intermediere imobiliară trebuie să cuprindă cel puţin următoarele elemente:

  • datele de identificare a părţilor;
  • obiectul contractului/natura serviciului prestat;
  • preţul solicitat de proprietar/pe care este dispus să îl plătească cumpărătorul;
  • termenul de valabilitate al contractului;
  • condiţiile în care contractul poate fi denunţat unilateral;
  • condiţiile în care contractul poate fi reziliat;
  • nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agenţiei imobiliare pentru contractul ce urmează să se încheie;
  • clauza de exclusivitate, în cazul în care aceasta a fost acceptată de părţi;
  • precizarea situaţiilor în care consumatorul datorează comision agenţiei imobiliare;
  • drepturile şi obligaţiile părţilor;
  • situaţiile de forţă majoră;
  • data încheierii contractului.

Contractele de intermediere imobiliară în care consumatorul are calitatea de potenţial cumpărător vor conţine, în plus faţă de cele prevăzute mai sus, următoarele elemente:

  • caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenţa decizia de cumpărare, incluzând nivelul de finisare, dimensiuni, vechime şi poziţionarea faţă de punctele cardinale;
  • tarifele pentru serviciile prestate.

O tranzacţie imobiliară se consideră încheiată în momentul în care vânzătorul şi cumpărătorul au semnat actul de vânzare-cumpărăre. Contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator şi agenţia imobiliară nu pot conţine clauze penale care să oblige consumatorul care nu îşi îndeplineşte angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacţiei.

Agenţia imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului în oricare dintre următoarele situaţii:

  • când între consumator şi agenţia imobiliară nu este încheiat un contract de intermediere;
  • când contractul de vânzare-cumpărare/închiriere nu s-a încheiat;
  • când contractul nu are stipulată clauza de exclusivitate, iar tranzacţia s-a realizat fără participarea agenţiei imobiliare.

Totodată, Ordonanța interzice plata în avans a comisionului, parţială sau totală, decât cu acordul scris al consumatorului şi cu precizarea situaţiilor în care agenţia imobiliară este obligată să înapoieze consumatorului sumele primite în avans.

În baza contractului de intermediere imobiliară dintre agenţia imobiliară şi cumpărător, agenţia trebuie să asigure vizionarea imobilelor ce corespund preferinţelor consumatorului, înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Sunt sau nu obligatorii repartitoarele de căldură după 31 decembrie 2022?

Răspunsul scurt: În prezent DA, dar nu pentru mult timp.

Răspunsul lung: Parlamentul României a adoptat proiectul de Lege privind aprobarea Ordonanţei de urgenţã a Guvernului nr.130/2022 pentru modificarea şi completarea Legii nr.121/2014 privind eficienţa energetică.

Astfel, conform proiectului de act normativ (care va intra în vigoare numai după publicarea în Monitorul Oficial) se disting două situații:

  1. Pentru imobilele de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică în sistem de distribuţie orizontală;
  2. Pentru condominiile cu distribuţie verticală a agentului termic.

Astfel, în imobilele de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică în sistem de distribuţie orizontală este obligatorie montarea sistemelor de măsurare până la 31 decembrie 2023 pentru individualizarea consumurilor de energie pentru încălzire/răcire şi apă caldă la nivelul fiecărui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuit. 

Pentru condominiile cu distribuţie verticală a agentului termic în care utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă din punct de vedere tehnic sau nu este eficientă din punct de vedere al costurilor este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, respectiv a repartitoarelor de costuri, pe toate corpurile de încălzire din fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuit, în condiţiile în care există realizat la nivel de condominiu un sistem de echilibrare hidraulică a instalaţiei de încălzire. 

Din interpretarea ultimei condiții, reiese că în condominiile cu distribuţie verticală a agentului termic în care utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă sau nu este eficientă, este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, numai dacă este realizat la nivel de condominiu un sistem de echilibrare hidraulică a instalaţiei de încălzire.

Noua prevedere pare clară în sensul în care, în condominiile cu distribuţie verticală, dacă nu este realizat la nivel de condominiu un sistem de echilibrare hidraulică a instalaţiei de încălzire și dacă utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă sau nu este eficientă, atunci nu este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică.

În aplicarea prevederilor de mai sus, criteriile generale, metodologia şi/sau procedurile pentru a determina lipsa de fezabilitate tehnică şi nerentabilitatea sunt aprobate prin hotărâre a consiliului local, la propunerea compartimentelor energetice înfiinţate în conformitate cu prevederile art. 8 alin. (2) lit. c) din Legea serviciului public de alimentare cu energie termică nr. 325/2006, cu modificările şi completările ulterioare.

Prin excepție, în cazul în care asociațiile de proprietari demonstrează că instalarea unor astfel de repartitoare de costuri nu ar fi rentabilă în conformitate cu metodologia aprobată de consiliul local, pot fi avute în vedere metode alternative rentabile pentru măsurarea consumului de energie termică.

Deși dezvoltatorii visează și mint despre faptul că piața duduie, bula imobiliară urmează să se spargă cât mai curând!

Piața imobiliară din Suedia se prăbușește și ar putea trage după ea alte economii dezvoltate

Scăderea prețurilor locuințelor din Suedia s-a accelerat în octombrie, în timp ce țara nordică se luptă cu cea mai severă criză imobiliară din ultimele trei decenii, arătând ceea ce ar putea urma pentru multe alte economii dezvoltate, transmite Bloomberg.

Creșterea inflației și măsurile luate de marile bănci centrale pentru limitarea acesteia au dus la o scădere a prețurilor locuințelor cu aproape 14% față de începutul acestui an, potrivit ValueGarde. Conform sursei citate, prețurile au scăzut timp de șapte luni la rând, deoarece gospodăriile sunt presate de creșterea costului vieții.

Recesiunea este neobișnuită într-o țară în care reformele trecute au fost superficiale și de scurtă durată, iar mulți tineri cumpărători de case nu au experimentat niciodată o scădere a pieței imobiliare.

În timp ce piețele imobiliare din întreaga lume se răcesc, având loc mai puține tranzacții, scăderea prețurilor nu a început încă în multe țări. Prețurile caselor din Canada sunt acum cu 10% sub nivelul maxim. Pe lângă Suedia, se preconizează scăderi de la vârf la minim de până la 20% pentru țări precum SUA, Regatul Unit și Noua Zeelandă. Citește mai mult pe adevarul.ro.

Imobiliarele duduie în România: Se anunță livări record de locuințe noi!

Sectorul rezidențial se îndreaptă spre noi maxime de livrare în acest an, iar autorizațiile au revenit puternic în trimestrul al treilea, arată datele Colliers.

Luna iulie a marcat pe piața rezidențială din București un record al ultimilor 14 ani în ceea ce privește suprafața totală utilă autorizată, de 350.000 de metri pătrați, ceea ce echivalează cu aproape 7.000 apartamente, arată datele companiei. Creșterea puternică a suprafețelor autorizate în trimestrul al treilea a anulat scăderea din prima parte a anului, astfel că la nouă luni sunt înregistrate cu doar 1% mai puține unități autorizate, comparativ cu perioada similară a anului trecut. Citește mai mult pe stiripesurse.ro.

Criza imobiliară, ascunsă de agenții, începe în forță: Numărul imobilelor vândute în România scade

În luna octombrie 2022 au fost vândute, la nivelul întregii țări, 59.927 de imobile, cu 2.127 mai puține față de luna septembrie. Județele cu cele mai puține imobile vândute sunt Olt, Călărași și Alba. Numărul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut obiectul tranzacțiilor în luna octombrie este cu 926 mai mic față de perioada similară a anului 2021, informează Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Cele mai multe vânzări de imobile au fost înregistrate, în octombrie 2022, în București – 13.315, Ilfov – 3.687 și Brașov – 3.126. Județele cu cele mai puține imobile vândute în aceeași perioadă sunt Olt – 136, Călărași – 269 și Alba – 294. Citește mai mult pe stiripesurse.ro.

Se contractă domeniul imobiliar: vânzările de locuinţe din SUA suferă cea mai lungă perioadă de scădere din 2007

Vânzările de locuinţe din SUA au scăzut pentru a opta lună consecu!v în septembrie în contextul creşterii dobânzilor la creditele ipotecare şi preţurilor ridicate, notează CNN. Citește mai mult pe mediafax.ro.

Prelucrarea datelor cu caracter personal de către asociațiile de proprietari

Prin prisma rolului pe care îl îndeplinesc și a atribuțiilor legale, asociațiile de proprietari au calitatea de operatori de date cu caracter personal și, în consecință, obligația de a respecta dispozițiile Regulamentului (UE) 679/2016 – Regulamentul general privind protecția datelor (RGPD).

Astfel, în contextul prelucrării (inclusiv al dezvăluirii) datelor personale, asociațiile de proprietari trebuie să identifice temeiul legal al efectuării acesteia, prevăzut de dispozițiile RGPD prin raportare la prevederile legale din domeniul lor de activitate.

Scopul și mijloacele prelucrării datelor de către asociațiile de proprietari pot fi în mod expres stabilite prin actele normative care le reglementează înființarea, organizarea și funcționarea sau pot fi stabilite de către asociație, fiind justificate de interesul legitim al său. De asemenea, în unele situații, prelucrările de date se pot baza pe consimțământul persoanelor fizice vizate.

În acest context, precizăm că urmare a punctelor de vedere solicitate Autorității de Supraveghere de către asociațiile de proprietari cu privire la prelucrările de date pe care le efectuează sau intenționează să le pună în practică, a rezultat că scopurile în care aceste entități colectează și prelucrează datele personale vizează, în principal, următoarele activități:

1. În ceea ce privește instalarea unui sistem de supraveghere video de către asociația de proprietari, întrucât sistemele de televiziune cu circuit închis au posibilitatea de înregistrare şi stocare a imaginilor şi datelor, această activitate se supune atât prevederilor Regulamentului (UE) 679/2016, cât şi ale Legii nr. 333/2003 privind paza obiectivelor, bunurilor, valorilor şi protecţia persoanelor, modificată şi completată și Normelor metodologice de aplicare a acesteia, mai ales raportat la instalarea şi utilizarea sub aspect tehnic a echipamentelor şi elementelor componente ale sistemului de supraveghere video.

Măsura instalării unui sistem de supraveghere video poate fi luată de către asociația de proprietari în baza interesului legitim al asociaţiei, de ex. pentru asigurarea pazei şi protecției persoanelor, bunurilor și valorilor, a imobilelor și a instalațiilor de utilitate publică, precum și a împrejmuirilor afectate acestora, dar și în zona de acces în imobil sau lifturi.

Argumentele privind justificarea interesului legitim trebuie să se regăsească într-o documentație la nivelul asociației de proprietari și, ulterior, hotărârea de a instala un astfel de sistem trebuie adoptată în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari, potrivit legii.

Referitor la obligația de informare a persoanei vizate, în spaţiile monitorizate prin camerele de supraveghere video, trebuie instalată o pictogramă adecvată, care să conţină o imagine reprezentativă, poziţionată la o distanţă rezonabilă de locurile unde sunt amplasate echipamentele de supraveghere, astfel încât să poată fi văzută de orice persoană.

În ceea ce privește perioada de stocare a datelor cu caracter personal (imaginea) prelucrate de asociaţie ca urmare a instalării sistemului de supraveghere video, Autoritatea de supraveghere recomandă ca aceasta să nu depăşească 30 zile.

Excepție pot face situațiile temeinic justificate în care s-au produs evenimente ce necesită stocarea doar a imaginilor relevantepe o perioadă mai mare de timp necesară îndeplinirii scopurilor respective (de ex. până la soluționarea definitivă a unei cauze penale de către organele judiciare).

Referitor la imaginile captate și înregistrate de camerele video, instalate în zonele stabilite potrivit hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu respectarea echilibrului dintre interesul legitim al asociației și drepturile și libertățile persoanelor, în vederea respectării principiului proporționalității, se poate apela la echipamente care din punct de vedere tehnic pot fi orientate astfel încât să focalizeze zonele necesare a fi supravegheate.

În ceea ce privește prelucrarea datelor prin altă persoană (cum ar fi de ex. societatea care instalează sistemul de videosupraveghere și asigură mentenanța acestuia, efectuează și prelucrarea datelor), potrivit art. 4 pct. 8 din RGPD aceasta este „persoana împuternicită de operator” întrucât prelucrează datele cu caracter personal în numele operatorului.

De asemenea, art. 28 alin. (3) lit. a) și alin. (10) din același regulament stabilește că prelucrarea de către o persoană împuternicită de un operator este reglementată printr-un contract, ce trebuie să conțină și instrucțiuni documentate din partea operatorului pe baza cărora împuternicitul va prelucra datele cu caracter personal.

În ceea ce privește instalarea camerelor video pe fiecare nivel/palier din imobil, apreciem că pentru prelucrarea imaginilor respective este necesară obținerea consimțământului fiecărui locatar de pe nivelul/palierul respectiv.

2. În ceea ce privește dezvăluirea datelor precum numele și prenumele proprietarilor/locatarilor la avizierul scării de bloc, precizăm că în lipsa unei prevederi legale exprese datele pot fi dezvăluite doar pe baza consimțământului persoanei vizate, potrivit art. 6 alin. (1) lit. a) din RGPD.

În ceea ce privește consimțământul (art. 7 coroborat cu art. 4 pct. 11 din RGPD), acesta trebuie acordat printr-o acțiune neechivocă care să constituie o manifestare liber exprimată, specifică, în cunoștință de cauză și clară a acordului persoanei vizate pentru prelucrareadatelor sale cu caracter personal, cum ar fi o declarație făcută în scris, într-o formă inteligibilă și ușor accesibilă, utilizând un limbaj clar și simplu.

Absența unui răspuns sau absența unei acțiuni din partea persoanei vizate nu constituie un consimțământ valabil.

Citiți în continuare articolul pe pagina de internet a Autorității Naționale de Supraveghere a Prelucrării Datelor cu Caracter Personal aici

Atenție la firmele de administrare a condominiilor!

Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii. Administratorii sunt angajaţi pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

Candidaţii pentru funcţia de administrator trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele prevăzute de lege, precum şi alte documente solicitate printre care, obligatoriu: a) atestatul prevăzut la art. 2 lit. e) din legea nr. 196/2018; b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară.

Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înfiinţaţi şi înregistraţi conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor.

În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice menționate mai sus au obligaţia obţinerii atestatului în condiţiile legii pentru toţi angajaţii acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor.

Atestatul se afişează, prin grija administratorului, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare.

Legea nr. 196/2018 stabilește că atestatul administratorului poate fi suspendat sau retras, ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti definitive, în cazul în care instanţele judecătoreşti competente au stabilit existenţa unui prejudiciu cauzat de administrator. Expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului determină automat imposibilitatea exercitării activităţii de administrare a condominiilor.

Atestatul este valabil 4 ani de la data emiterii şi poate fi reînnoit în aceleaşi condiţii în care a fost emis.

Despre plafonul de casă în asociațiile de proprietari

Legea nr. 196/2018 stabilește că administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul unic al asociaţiei, la care au acces pentru informare, în condiţiile art. 2.184 – 2.190 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, toţi proprietarii. În acest cont trebuie să fie vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei.

Contul unic alasociației de proprietari poate fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către proprietari.

Prin excepţie, numai cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari și exclusiv în vederea efectuării operaţiunilor de plăţi pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei. Restul încasărilor trebuie să fie vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, în contul unic al asociaţiei de proprietari.

Neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor de către administrator constituie contravenție și se sancționează conform art. 102 din legea nr. 196/2018. Constatarea contravențiilor se face la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu.

Despre păstrarea și completarea la zi a cărții tehnice a construcției în condominii

Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor prevede că unităţile deţinătoare ale cărţii tehnice a clădirilor sunt obligate să transmită asociaţiilor de proprietari, cu titlu gratuit, cărţile tehnice ale construcţiilor, la solicitarea acestora. Unităţile în arhiva cărora se găsesc proiectele clădirilor sunt obligate să elibereze asociaţiilor de proprietari copii ale proiectelor de clădiri elaborate. Costul executării copiilor este suportat de asociaţia de proprietari solicitantă. În lipsa cărţii tehnice a construcţiei şi/sau a proiectului, asociaţia de proprietari are obligaţia reconstituirii acestora, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Potrivit legislației în vigoare, modificările suprafeţelor construite sau utile se comunică preşedintelui asociaţiei de proprietari şi organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor şi se introduc în cartea tehnică a construcţiei şi în baza de date a asociaţiei, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu noile suprafeţe utile.

Orice modificare a proprietăţii individuale care necesită emiterea unei autorizaţii de construire/desfiinţare, în conformitate cu legislaţia în vigoare, se aduce la cunoştinţa asociaţiei pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcţiei, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi a planurilor din proiectul tehnic.

La fel cum era prevăzut în legea anterioară (legea nr. 230/2007 care nu mai este în vigoare) și în legea actuală preşedintele asociaţiei de proprietari are atribuția și obligația păstrării şi completării la zi a cărţii tehnice a construcţiei, precum şi a celorlalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari.

Conform legii nr. 196/2018, în cazul în care suma cotelor-părţi indivize din actele de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuală din clădirea care constituie condominiul, nu este egală cu 100%, preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să solicite întocmirea unei documentaţii cadastrale, prin punerea la dispoziţie a cărţii tehnice a imobilului şi cu respectarea prevederilor în vigoare.

Nerespectarea atribuțiilor și obligațiilor de către președintele asociațiilor de proprietari sau a obligațiilor proprietarilor din condominii constituie contravenții și se sancționează conform art. 102 din legea nr. 196/2018. Constatarea contravențiilor se face la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu.

Se dau lupte grele pentru modificarea legii asociațiilor de proprietari

Surse care participă la grupul de lucru pentru modificarea Legii nr. 196/2018 de la Camera Deputaților (Comisia de administrație publică) ne-au informat că se dau lupte grele pentru finalizarea proiectului de lege.

Conform acestora, Liga Habitat (Mereuță, Olariu, Seceleanu, Lupșe și co) încearcă pe ultima sută de metrii să golească de conținut prevederile legii prin eliminarea sancțiunilor aplicabile președintelui de asociație, comitetului executiv sau administratorului, precum și prin eliminarea drepturilor proprietarilor și chiar a oricărui control asupra asociațiilor de proprietari.

Aceleași surse ne-au transmis că deși majoritatea deputaților și Ministerul Dezvoltării nu sunt de acord cu propunerile Ligii Habitat, aceștia din urmă pun presiune pe oamenii politici prin toate canalele posibile (folosind tehnici de manipulare, minciuni, victimizare și denaturări ale realității) pentru a ne reîntoarce la dictatura administratorilor, președinților și a comitetului executiv în asociațiile de proprietari și la folosirea în moduri obscure și discreționare a fondurilor asociație de proprietari (fonduri care în fapt și în drept sunt ale proprietarilor și sunt gestionate prin intermediul asociației de proprietari).

Administrarea condominiilor începând cu 01.01.2022

Începând cu 01 ianuarie 2022, persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot îndeplini funcția de administrator numai dacă obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator.

Administratorii de condominii care nu au obținut certificate de calificare profesională până la 01.01.2022 nu mai pot îndeplini funcția de administrator de condominii decât după obținerea certificatelor de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator.

Desfășurarea de către persoane fizice sau juridice a activității de administrare a condominiilor fără îndeplinirea condițiilor prevăzute în Legea nr. 196/2018 constituie contravenție și se sancționează cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei.

Constatarea contravenției de mai sus, făcută la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum și aplicarea sancțiunilor corespunzătoare se face de către de către primari sau de împuterniciții acestora sau de către Poliția Locală.

Informații cu privire la furnizorii de formare profesională autorizați

Puteți solicita informații cu privire la furnizorii de formare profesională care au dreptul să organizeze cursuri de calificare profesională în vederea obținerii certificatului de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii pot fi obținute de la:

atestat – actul care dovedeşte calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care deţin certificate de calificare, sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local;

certificat de calificare profesională – actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor.

Persoanele fizice atestate pentru funcţia de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările şi completările ulterioare, pot îndeplini funcţia de administrator numai dacă, până la 1 iaunarie 2022, obţin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupaţia de administrator, în conformitate cu prezenta lege.

Proprietarii locurilor de parcare pot să voteze în adunarea generală a asociației de proprietari?

Pentru a răspunde la acestă întrebare, trebuie să ne uităm la trei definiții din Legea nr. 196/2018: proprietar din condominiu/proprietar; proprietate individuală; unitate de proprietate imobiliară.

Astfel, conform art. 2 din Legea nr. 196/2018:
– proprietar din condominiu/proprietar – persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puţin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu;
– proprietate individuală – locuinţa sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activităţi, deţinută în proprietate exclusivă;
– unitate de proprietate imobiliară – proprietatea individuală, definită conform lit. t), care constituie bunul principal, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.
Totodată, trebuie să acordăm o foarte mare atenție scopului asociațiilor de proprietari, care, conform art. 11 alin. (1) din Legea nr. 196/2018, asociaţia de proprietari are ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii.

Din cele menționate mai sus, rezultă două situații posibile:

1. În cazul în care proprietarul locului de parcare nu deține în proprietate, pe lângă loculul de parcare, și o cotă-parte indiviză din proprietatea comună, atunci acesta nu poate fi membru în asociația de proprietari și, bineînțeles, nu poate vota în adunarea generală a asociației de proprietari (în concret nu poate contribui la atingerea scopului asociației de proprietari, respectiv acela de administrare a proprietății comune, astfel încât nu are pentru ce vota in adunarea generală);

2. În cazul în care proprietarul locului de parcare deține în proprietate, pe lângă loculul de parcare, și o cota-parte indiviză din proprietatea comună (deci deține în proprietate o unitate de proprietate imobiliară), atunci acesta are dreptul de a deveni membru al asociației de proprietari și de a vota în cadrul adunării generale a asociației de proprietari. Evident, aceeași regulă se aplică și în majoritatea covârșitoare a cazurilor în care locul de parcare este bun accesoriu la bunul principal – locuința sau spațiul cu alta destinație (de ex. spațiul comercial) din condominiu.

Ca regulă generală, în orice situații, având în vedere scopul asociației de proprietari, proprietarul oricărui tip de imobil dintr-un condominiu, poate fi membru al asociației de proprietari și poate vota în adunarea generală a asociației de proprietari numai dacă deține în proprietate, pe lângă proprietatea individuală care constituie bunul principal, și o cota-parte indiviză din proprietatea comună.

Termenul prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018 a fost prorogat până pe 01.01.2022

Termenul prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea şi funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 660 din 30 iulie 2018, a fost prorogat până la data de 1 ianuarie 2022.

La propunerea Ministerului Dezvoltării, motivată de restricțiile impuse de pandemia generată de Corona-virus, Parlamentul a modificat art. 106 din Legea nr. 196/2018 astfel încât, persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot îndeplini funcția de administrator numai dacă, până la data de 01 ianuarie 2022, obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator.

Măsuri împotriva răspândirii Coronavirusului (Covid-19) în cadrul asociațiilor de proprietari

Pentru a împiedica sau pentru a limita răspândirea Covid-19 printre proprietarii din condominii, toți aceștia trebuie să aplice prevederea Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, potrivit căreia fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar care este utilizat inclusiv în vederea plăţii de către proprietari a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Astfel, conform art. 20 din Legea nr. 196/2018, fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar. În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut anterior se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari.
Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Astfel, proprietarii trebuie să evite drumurile la casieria asociațiilor de proprietari și să efectueze toate plățile online în contul unic al asociației de proprietari.

În caz contrar și în special în cazurile în care asociația de proprietari nu pune la dispoziția proprietarilor din condominii informațiile necesare efecuării plăților prin transfer bancar (online), în conformitate cu prevederile art. 102 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 196/2018, coroborat cu alin. (2) lit. c) al aceluiași articol, nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum și neîndeplinirea sau depășirea atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator constituie contravenție, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni și se sancționează cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei.
Conform alin. (4) lit. b) de la art. 102 din Legea nr. 196/2018, constatarea contravenției prevăzute mai sus, la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum și aplicarea sancțiunilor corespunzătoare, se face de către primari sau de împuterniciții acestora sau de către Poliția Locală.

Astfel, nu există nicio scuză pentru neaplicarea legii și pentru punerea în pericol a vieții proprietarilor din condominii. Totodată, pandemia prin care trecem nu reprezintă un motiv pentru acumularea datoriilor la cheltuielile asociațiilor de proprietari.

Atragem atenția asupra prevederilor art. 352 din Codul penal:
Art. 352 – Zădărnicirea combaterii bolilor
(1) Nerespectarea măsurilor de carantină sau de spitalizare dispuse pentru prevenirea sau combaterea bolilor infectocontagioase se pedepseşte cu închisoare de la 6 luni la 3 ani sau cu amendă.
(2) Nerespectarea măsurilor privitoare la prevenirea sau combaterea bolilor infectocontagioase, dacă fapta a avut ca urmare răspândirea unei asemenea boli, se pedepseşte cu închisoare de la unu la 5 ani.
(3) Transmiterea, prin orice mijloace, a unei boli infectocontagioase de către o persoană care ştie că suferă de această boală se pedepseşte cu închisoare de la 2 la 7 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(4) Dacă fapta prevăzută în alin. (2) este săvârşită din culpă, pedeapsa este închisoarea de la 6 luni la 3 ani sau amenda.
(5) Dacă prin faptele prevăzute în alin. (1) şi (2) s-a produs vătămarea corporală a uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 2 la 7 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi, iar dacă s-a produs moartea uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 5 la 12 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(6) Dacă prin fapta prevăzută în alin. (3) s-a produs vătămarea corporală a uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 3 la 10 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi, iar dacă s-a produs moartea uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 7 la 15 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(7) Dacă prin fapta prevăzută în alin. (4) s-a produs vătămarea corporală a uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la unu la 5 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi, iar dacă s-a produs moartea uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 2 la 7 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(8) Tentativa la infracţiunea prevăzută la alin. (3) se pedepseşte.
(9) Prin carantină se înţelege restricţia activităţilor şi separarea de alte persoane, în spaţii special amenajate, a persoanelor bolnave sau care sunt suspecte de a fi bolnave, într-o manieră care să prevină posibila răspândire a infecţiei sau contaminării.

Despre patrimoniu și asociații de proprietari

În lumina reglementării asociațiilor de proprietari, chiar înainte de vechea lege nr. 230/2007 și continuând cu actuala lege nr. 196/2018, asociațiile de proprietari au scopul de administrare, exploatare, întreţinere, reparare, reabilitare şi modernizare a proprietăţii comune, menţinere în stare bună a imobilului, de respectare a drepturilor şi asumare a obligaţiilor de către toţi proprietarii din condominiu.

Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.

Legea nr. 196/2018 definește condominiul astfel: imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, după caz, şi cote-părţi indivize de proprietate comună.

Tot legea nr. 196/2018 definește cota-parte indiviză după cum urmează: cota-parte de proprietate comună forţată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual şi este calculată ca raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi suma suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale din condominiu. Suma cotelor-părţi indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, conform suprafeţelor utile.

În concluzie, având în vedere că asociațiile de proprietari sunt forme de organizare a proprietarilor din condominii care intermediază cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază proprietarii, iar proprietățile din condominiu aparțin tot proprietarilor, asociațiile de proprietari nu au și nu pot avea patrimoniu (tot ce dețin asociațiile de proprietari, veniturile acestora, inclusiv sumele plătite pentru servicii, toate apațin proprietarilor). Atenție: asociațiile de proprietari dețin documente sau bunuri în administrare sau în folosinţă, nu în proprietate!

O altă concluzie este că asociațiile de proprietari nu pot fi executate (nu se poate institui titlu executoriu în cazul asociațiilor de proprietari, ci numai în cazul proprietarilor din condominii care dețin patrimoniu ce poate fi executat).

Proiecte de legi în Parlament în defavoarea proprietarilor!

În Parlament se află în lucru două inițiative majore de modificare a Legii nr. 196/2018. Din nefericire, ambele sunt propuse în favoarea grupurilor de interese și în defavoarea proprietarilor, a intereselor comune și a drepturilor câștigate de aceștia prin Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea şi funcționarea asociațiilor de proprietari şi administrarea condominiilor:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată sunt obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului

Adevarul.ro a publicat un articol intitulat ”Decizie la nivelul UE. Ce riscă proprietarii debranşaţi de la încălzirea centralizată”:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată ar putea fi obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului, arată o decizie luată la nivelul justiţiei europene.

Mai precis, Curtea de Justiţie a Uniunii Europene a hotărât joi că Dreptul Uniunii nu se opune unei reglementări naţionale care prevede că fiecare proprietar al unui apartament dintr-o clădire aflată în proprietate comună este obligat să contribuie la costurile legate de energia termică ce alimentează părţile comune. Astfel, dacă statele UE au dreptul să implementeze o astfel de măsură la nivel naţional. Decizia a fost dată într-un caz din Bulgaria, dar hotărârea CJUE se aplică la nivel european. Mai precis, decizia este obligatorie, în egală măsură, pentru celelalte instanţe naţionale care sunt sesizate cu o problemă similară. Mai precis, doi cetăţeni bulgari au refuzat să îşi plătească facturile de energie termică care privesc consumul de energie termică aferent instalaţiilor interioare şi părţilor comune ale clădirilor în care se află apartamentele acestora. Ei au contestă facturile în cauză susţinând că, deşi clădirea lor este racordată la o reţea de termoficare, ei nu şi-au dat acordul în acest sens şi nu o utilizează în apartamentele lor respective. Mai precis, bulgarii au susţinut că, deşi clădirea lor este alimentată de la reţeaua de încălzire centralizată în temeiul unui contract de furnizare încheiat între coproprietate şi furnizorul de energie termică, totuşi ei nu au consimţit să beneficieze de energie termică şi nu o utilizează în propriile lor apartamente. CJUE a decis însă în defavoarea debranşaţilor. Instituţia a hotărât că alimentarea cu energie termică a instalaţiei interioare şi, implicit, a părţilor comune ale unei clădiri aflate în proprietate comună, efectuată ca urmare a unei decizii de racordare a acestei clădiri la încălzirea centralizată adoptate de coproprietatea acesteia, conform dreptului naţional, nu constituie o furnizare nesolicitată de energie termică centralizată. În opinia Curţii, este aparent dificil de conceput să se poată individualiza în întregime facturile referitoare la încălzire în clădirile aflate în proprietate comună, în special pentru încălzirea aferentă instalaţiei interioare şi părţilor comune, dat fiind că apartamentele dintr-o astfel de clădire nu sunt independente unele de altele pe plan termic deoarece căldura circulă între spaţiile încălzite şi cele care sunt mai puţin încălzite sau nu sunt încălzite.

În aceste condiţii, Curtea a concluzionat că, ţinând cont de marja largă de manevră de care dispun statele membre în stabilirea metodei de calcul privind consumul de energie termică în clădirile aflate în proprietate comună, Directivele europene nu se opun ca respectivul calcul al căldurii emise de instalaţiile interioare dintr-o astfel de clădire să se facă în mod proporţional cu volumul încălzit aferent fiecărui apartament.

Decizia este una normală și corectă, perfect aliniată cu legislația din România (Legea nr. 196/2018). Spun normală și corectă inclusiv cu sensul de echitabilă deoarece proprietarii debranșați pe proprietățile individuale dețin în continuare cote-părți din spațiile comune care beneficiază de încălzire în sistem centralizat. Odată cu debranșarea nu se renunță și nu se poate renunța la cotele părți din spațiile comune – precum casa scării.

Alte obligații care au termen data de 28 septembrie 2019 (conform art. 107 din Legea nr. 196/2018)

  • Proprietarii care nu au informat asociația de proprietari, în conformitate cu art. 34 alin. (3) din Legea nr. 196/2018, respectiv cu privire la modificările suprafețelor construite sau utile efectuate anterior intrării în vigoare a prezentei legi, sunt obligați să comunice asociației de proprietari modificările suprafețelor respective;
  • Președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să actualizeze, în baza actelor de proprietate asupra locuințelor și/sau spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din condominiu, toate informațiile privind proprietățile, suprafețele și cotele-părți indivize aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației pentru respectiva locuință.

Pe 28 septembrie 2019 expiră termenul pentru aprobarea regulamentelor de condominii

În confomritate cu art. 107 din Legea nr. 196/2018, în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi (28 septembrie 2018), proprietarii din condominii sunt obligați să aprobe un regulament al condominiului.

Atenție! Pe 28 septembrie 2019 expiră termenul pentru reorganizarea asociațiilor de locatari

Conform art. 104 din Legea nr. 196/2018, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, asociațiile de locatari din condominiile ale căror unități de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari au obligația să se reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a prezentei legi își păstrează statutul juridic obținut la data înființării acestora, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Termenul pentru obținerea certificatelor de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator a fost prelungit până la 01.01.2021

Prin intrarea în vigoare a Ordonanței nr. 21 din 27 august 2019, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 708 din 28 august 2019, termenul prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 660 din 30 iulie 2018, s-a prorogat până la data de 1 ianuarie 2021.

Conform art. 106 din Legea nr. 196/2018, persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot îndeplini funcția de administrator numai dacă, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator, în conformitate cu prezenta lege.

Prorogarea termenului prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018

În temeiul art. 7 din Legea nr. 52/2003 privind transparenţa decizională în administraţia publică, republicată, în data de 02.08.2019, Ministerul Dezvoltării Regionale și Administraţiei Publice a adus la cunoştinţa publicului, prin intermediul paginii de internet a instituției, textul proiectului Ordonanță a Guvernului privind prorogarea termenului prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.

Cu alte cuvinte, dacă proiectul de Ordonanță este aprobat, termenul prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018, referitor la data de la care persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, pot îndeplini funcția de administrator de condominii numai dacă obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator de condominii, conform legii, se prorogă până la data de 1 ianuarie 2021.

ATENȚIE la cursurile pentru obţinerea certificatelor de calificare profesională pentru administratorii de condominii

Certificatul de calificare profesională pentru ocupaţia de administrator de condominii (nu este echivalent cu certificatul de calificare profesională pentru ocupaţia de administrator de imobile) este actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor.

Având în vedere actualizarea Clasificării ocupaţiilor din România (COR), aprobarea Standardului ocupaţional pentru ocupaţia de administrator de condominii şi actualizarea Nomenclatorului calificărilor, furnizorii de formare profesională se pot autoriza, conform legii, pentru organizarea cursurilor de calificare profesională. Numai ulterior autorizării conform cadrului normativ așa cum a fost modificat și actualizat, furnizorii de formare profesională pot organiza cursuri de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii.

ATENȚIE! Pentru a fi recunoscute, în conformitate cu legislația în vigoare, certificatele de calificare profesională (nu certificate de formare, diplome de pregătire sau altele asemenea) trebuie emise de către un furnizor de formare autorizat conform legii, în baza programei aprobate conform programului de pregătire teoretică și practică (Anexa nr. 2 la Standardul ocupațional), pentru cursuri de calificare profesională cu o durată de minim 720 de ore (conform Standardului ocupațional) și absolvit cu documetul intitulat ”Certificat de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii”. Durata cursurilor poate fi redusă de la 720 de ore cu cel mult 50% numai în cazurile prevăzute în Ordinul ministrului muncii, solidarității sociale și familiei nr. 353/2003 pentru aprobarea Metodologiei de autorizare a furnizorilor de formare profesională a adulților (a se vedea mențiunea din Standardul ocupațional).

Orice alt curs/program de formare realizat fără respecatrea legislației în vigoare sau a Standardului ocupațional pentru ocupația de administrator de condominii nu va fi recunoscut!

Posibil singura salvare a condominiilor: convenţiile individuale de facturare!

În situaţia în care asociaţia de proprietari este titulara contractului de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice, în vederea facturării individuale, contractul de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice este însoţit de convenţii de facturare individuală anexe la acesta. Convenţiile de facturare individuală se încheie în condiţiile stabilite în legislaţia specifică aplicabilă fiecărui serviciu de utilităţi publice.

Furnizorul serviciilor de utilităţi publice încheie convenţii de facturare individuală pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu (apartament + cota de propritate comună indiviză), în conformitate cu legislaţia în vigoare.

În baza convenţiilor de facturare individuală, furnizorii emit facturi individuale către toţi proprietarii din condominiu care includ atât contravaloarea consumului repartizat proprietăţii individuale, cât şi contravaloarea cotei-părţi ce le revine din consumul comun.

Convenţiile individuale de facturare a serviciului public de alimentare cu apă şi cu energie termică încheiate între furnizor şi proprietarii din condominii în calitate de consumatori individuali, anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei, se încheie în una dintre următoarele condiţii:

  • la propunerea furnizorului serviciilor de utilităţi publice, cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu;
  • la solicitarea asociaţiei de proprietari, în urma hotărârii adunării generale cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu.

În situaţiile în care convenţiile individuale de facturare a serviciului public de alimentare cu apă şi cu energie termică, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei, se încheie la solicitarea asociaţiei de proprietari, furnizorii serviciilor de utilităţi publice sunt obligaţi să dea curs solicitării asociaţiei de proprietari, iar proprietarii suportă toate costurile suplimentare generate de facturarea individuală a respectivului serviciu. Costurile suplimentare se includ în facturile lunare individuale.

În funcţie de modul de facturare practicat în condominiu, fiecare proprietar are obligaţia să plătească asociaţiei de proprietari, respectiv furnizorului serviciilor de utilităţi publice, contravaloarea serviciilor aferente unităţii de proprietate imobiliară.

În baza contractelor individuale de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice sau în baza convenţiilor individuale de facturare, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei, pentru recuperarea debitelor, furnizorii pot acţiona direct împotriva proprietarilor restanţieri.

Furnizorul serviciilor de utilităţi publice are dreptul de a acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata facturilor individuale emise în baza contractelor individuale sau a convenţiilor individuale, după caz, mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, cu notificarea proprietarului restant cu cel puţin 7 zile înainte de demararea procedurii de acţiune în instanţă.

Sentinţa dată în favoarea furnizorului serviciilor de utilităţi publice, pentru sumele datorate, poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor la zi prin orice modalitate permisă de Legea nr. 134/2010, republicată, cu modificările ulterioare.