Arhive etichetă: proprietari

Despre contractele de intermediere imobiliară sau achiziția/vânzarea imobilelor prin agenți imobiliari

CODUL CIVIL stabilește că intermedierea este contractul prin care intermediarul se obligă faţă de client să îl pună în legătură cu un terţ, în vederea încheierii unui contract. Intermediarul nu este prepusul părţilor intermediate şi este independent faţă de acestea în executarea obligaţiilor sale.

În ceea ce privește remunerarea intermediarului (agentului imobiliar/agenției imobiliare), acesta are dreptul la o remuneraţie din partea clientului numai în cazul în care contractul intermediat se încheie ca urmare a intermedierii sale. În lipsa convenţiei părţilor sau a unor prevederi legale speciale, intermediarul are dreptul la o remuneraţie în conformitate cu practicile anterioare statornicite între părţi sau cu uzanţele existente între profesionişti pentru astfel de contracte.

În cazul în care intermedierea a fost realizată de mai mulţi intermediari, fiecare are dreptul la o cotă egală din remuneraţia stabilită global, dacă prin contract nu s-a stipulat altfel. Dispoziţiile anterioare se aplică atât în cazul în care pluralitatea de intermediari rezultă din contracte de intermediere separate, cât şi în cazul în care rezultă din acelaşi contract de intermediere.

Cu privire la restituirea cheltuielilor intermediarul este îndreptăţit la restituirea cheltuielilor efectuate pentru intermediere, dacă se stipulează expres în contract.

În ceea ce privește obligaţia de informare, Codul civil stabilește că intermediarul este obligat să comunice terţului toate informaţiile cu privire la avantajele şi oportunitatea încheierii contractului intermediat, cu condiţia să nu prejudicieze în mod culpabil interesele clientului.

ORDONANȚA nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor definește intermedierea imobiliară – activitate de mijlocire a tranzacţiilor de vânzare-cumpărare sau de închiriere a imobilelor, serviciile imobiliare – una sau mai multe dintre următoarele activităţi: promovarea în vederea vânzării, cumpărării sau închirierii de imobile; consultanţă în vederea vânzării, cumpărării sau închirierii de imobile; intermedierea imobiliară; administrarea imobilelor, iar agenţie imobiliară – operator economic, furnizor de servicii imobiliare, care acţionează în numele şi în interesul unor terţi.

Conform Ordonanței nr. 21/1992, în cazul serviciilor de intermediere imobiliară, consumatorul va fi informat în scris, corect, complet şi precis, încă din faza precontractuală, cu privire la:

preţurile practicate în piaţă pentru tipul de imobil ce urmează a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informaţiilor existente în baza de date a agenţiei imobiliare;
deficienţe şi alte inconveniente cunoscute de agenţia imobiliară sau pe care în mod rezonabil putea să le cunoască, incluzând surse de zgomot, umezeală, poluare, miros, pericol de inundaţii sau surpări, organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodice, istoricul terenului sau al clădirii, posibile dezavantaje ale vecinătăţilor;
nivelul comisionului practicat de agenţia imobiliară;
situaţia juridică a imobilului;
nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de consumator, pentru obţinerea documentelor şi întocmirea actelor necesare încheierii contractului.

Contractul de intermediere imobiliară trebuie să cuprindă cel puţin următoarele elemente:

datele de identificare a părţilor;
obiectul contractului/natura serviciului prestat;
preţul solicitat de proprietar/pe care este dispus să îl plătească cumpărătorul;
termenul de valabilitate al contractului;
condiţiile în care contractul poate fi denunţat unilateral;
condiţiile în care contractul poate fi reziliat;
nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agenţiei imobiliare pentru contractul ce urmează să se încheie;
clauza de exclusivitate, în cazul în care aceasta a fost acceptată de părţi;
precizarea situaţiilor în care consumatorul datorează comision agenţiei imobiliare;
drepturile şi obligaţiile părţilor;
situaţiile de forţă majoră;
data încheierii contractului.

Contractele de intermediere imobiliară în care consumatorul are calitatea de potenţial cumpărător vor conţine, în plus faţă de cele prevăzute mai sus, următoarele elemente:

caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenţa decizia de cumpărare, incluzând nivelul de finisare, dimensiuni, vechime şi poziţionarea faţă de punctele cardinale;
tarifele pentru serviciile prestate.

O tranzacţie imobiliară se consideră încheiată în momentul în care vânzătorul şi cumpărătorul au semnat actul de vânzare-cumpărăre. Contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator şi agenţia imobiliară nu pot conţine clauze penale care să oblige consumatorul care nu îşi îndeplineşte angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacţiei.

Agenţia imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului în oricare dintre următoarele situaţii:

când între consumator şi agenţia imobiliară nu este încheiat un contract de intermediere;
când contractul de vânzare-cumpărare/închiriere nu s-a încheiat;
când contractul nu are stipulată clauza de exclusivitate, iar tranzacţia s-a realizat fără participarea agenţiei imobiliare.

Totodată, Ordonanța interzice plata în avans a comisionului, parţială sau totală, decât cu acordul scris al consumatorului şi cu precizarea situaţiilor în care agenţia imobiliară este obligată să înapoieze consumatorului sumele primite în avans.

În baza contractului de intermediere imobiliară dintre agenţia imobiliară şi cumpărător, agenţia trebuie să asigure vizionarea imobilelor ce corespund preferinţelor consumatorului, înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Se dau lupte grele pentru modificarea legii asociațiilor de proprietari

Surse care participă la grupul de lucru pentru modificarea Legii nr. 196/2018 de la Camera Deputaților (Comisia de administrație publică) ne-au informat că se dau lupte grele pentru finalizarea proiectului de lege.

Conform acestora, Liga Habitat (Mereuță, Olariu, Seceleanu, Lupșe și co) încearcă pe ultima sută de metrii să golească de conținut prevederile legii prin eliminarea sancțiunilor aplicabile președintelui de asociație, comitetului executiv sau administratorului, precum și prin eliminarea drepturilor proprietarilor și chiar a oricărui control asupra asociațiilor de proprietari.

Aceleași surse ne-au transmis că deși majoritatea deputaților și Ministerul Dezvoltării nu sunt de acord cu propunerile Ligii Habitat, aceștia din urmă pun presiune pe oamenii politici prin toate canalele posibile (folosind tehnici de manipulare, minciuni, victimizare și denaturări ale realității) pentru a ne reîntoarce la dictatura administratorilor, președinților și a comitetului executiv în asociațiile de proprietari și la folosirea în moduri obscure și discreționare a fondurilor asociație de proprietari (fonduri care în fapt și în drept sunt ale proprietarilor și sunt gestionate prin intermediul asociației de proprietari).

Pandemia a „decuplat” piaţa imobiliară de restul economiei. Risc de boom imobiliar în Europa

sursa: mediafax.ro

Pandemia a „decuplat” piaţa imobiliară de restul economiei. Risc de boom imobiliar în Europa Riscurile sunt generate de creşterea preţurilor imobiliare, de relaxarea standardelor de creditare şi de creşterea nivelului de îndatorare a gospodăriilor.
Comitetul european pentru riscuri sistemice, autoritatea responsabilă cu monitorizarea şi prevenirea pericolelor la adresa sistemului financiar european, şi-a manifestat vineri îngrijorarea, solicitând ca şapte dintre cele 30 de ţări pe care le supraveghează să ia măsuri pentru a reduce riscurile create de creşterea preţurilor locuinţelor.

Alimentate de ratele scăzute ale dobânzilor, preţurile proprietăţilor rezidenţiale din UE au crescut cu 9,2% în anul care a luat sfârşit în septembrie 2021 – cea mai rapidă creştere de chiar înainte de criza financiară din 2008 şi cu mult înaintea creşterii atât a salariilor, cât şi a produsului intern brut european.

Pe măsură ce Banca Centrală Europeană se pregăteşte să înăsprească politica monetară ca răspuns la nivelurile ridicate ale inflaţiei de mai multe decenii, costurile de împrumut vor creşte pentru cumpărătorii de locuinţe, ceea ce ar putea duce la scăderea preţurilor şi ar putea face mai dificil pentru unele gospodării să ţină pasul cu plăţile la creditele ipotecare cu rată variabilă.

Vineri, CERS a solicitat Germaniei şi Austriei să introducă mai multe măsuri de protecţie, cum ar fi limitarea datoriei debitorilor la un anumit multiplu al venitului lor şi obligarea creditorilor să deţină mai mult capital.

De asemenea, a avertizat Bulgaria, Croaţia, Ungaria, Slovacia şi Liechtenstein cu privire la riscurile tot mai mari de pe piaţa imobiliară.

Printre „principalele vulnerabilităţi” identificate se numără „creşterea rapidă a preţurilor locuinţelor şi posibila supraevaluare a proprietăţilor imobiliare rezidenţiale, nivelul şi dinamica îndatorării gospodăriilor, creşterea creditului pentru locuinţe şi semnele de relaxare a standardelor de creditare”.
Deciziile CERS, prezidat de preşedintele BCE, Christine Lagarde, nu sunt obligatorii. Acesta poate doar să emită avertismente şi recomandări către ţări cu privire la necesitatea de a acţiona cu privire la riscurile de pe piaţa imobiliară, aşa cum face din 2016.

Gospodăriile din UE şi-au majorat datoria ca procent din venituri la 107,2% în primul trimestru din 2021, faţă de 101,9% în trimestrul al patrulea din 2019.

CERS a precizat că riscurile de pe piaţa imobiliară au fost ridicate şi în Norvegia, Olanda, Suedia, Danemarca şi Luxemburg – unde nivelurile de îndatorare a gospodăriilor au fost cele mai ridicate – depăşind 180% din venituri în toate cele cinci ţări. Dar a emis recomandări pentru patru dintre aceste ţări în 2019 şi consideră că Norvegia a luat deja suficiente măsuri.

Atât Germania, cât şi Austria au primit deja concluziile CERS şi au răspuns cu planuri de a introduce unele dintre măsurile recomandate de acesta. Băncile germane vor trebui să dispună până anul viitor de rezerve de capital suplimentare în valoare de 22 de miliarde de euro, în funcţie de mărimea activelor lor naţionale şi de expunerea lor la creditele ipotecare rezidenţiale.

Autorităţile austriece intenţionează să introducă norme obligatorii din punct de vedere juridic care să limiteze împrumuturile ipotecare în funcţie de venituri şi de valoarea proprietăţii, precum şi de durata de rambursare, după ce multe bănci au ignorat „standardele de creditare durabilă” neobligatorii.

Niciuna dintre aceste ţări nu a mers atât de departe pe cât a recomandat CERS. Germania nu a introdus limite pentru împrumuturile ipotecare, în timp ce Austria a decis să nu solicite băncilor să acumuleze capital suplimentar, cunoscut sub numele de amortizor anticiclic.

Prețul imobilelor, umflat cu zeci de mii de euro. Calculul care arată cât valorează de fapt un apartament de 55 de metri pătrați

sursa: digi24.ro

Piaţa imobiliară pare că încetineşte ritmul. De la aproape 75.000 de locuinţe vândute în decembrie anul trecut, numărul a scăzut la jumătate în prima lună din 2022. Este o scădere considerabilă faţă de ianuarie 2021. Vorbim despre un minus de peste 9.000 de locuinţe vândute, potrivit datelor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. În plus, piața este supraevaluată, prețul unui apartament scos pe piață fiind de fapt cu zeci de mii de euro mai mare decât ar trebui.

Iancu Guda, realizatorul emisiunii „Banii în mişcare”, a explicat de ce în luna ianuarie se cumpără mai puține locuințe.

„Debutul anului e mai dificil din perspectiva căutării apartamentelor, a vizionării, e și vacanță prelungită după sărbători. Chiar dacă în ianuarie sunt tranzacții mai scăzute, anul acesta avem minim istoric. Se întâmplă din cauza scumpirii dobânzilor. Lumea devine mai conștientă de ce înseamnă un credit pe 30 de ani cu ocazia acestor fluctuații de dobândă.

Chiar dacă băncile fac simulări care ar fi rata dacă dobânda crește, oamenii devin conștienți când plătesc efectiv sau constată la simularea unui nou credit că rata e mai mare, așa că din ce în ce mai puțini își permit să cumpere o locuință, avem context de scumpire la energie, gaz combustibil, produse alimentare, materii prime.

Venitul disponibil la sfârșitul lunii e mai mic”, a explicat Guda.

El a vorbit și despre situații concrete privind prețul cu care se vinde un apartament de 55 metri pătrați în București – între 100.000 și 110.000 de euro și unul similar în Cluj-Napoca – până la 130.000 de euro. Iancu Guda a arătat de ce este vorba despre o supraevaluare în ambele cazuri și a precizat că, de fapt, un astfel de apartament ar costa în realitate cu 30.000 de euro mai puțin.

„Prețul real înseamnă ce vezi în piață, dar trebuie să fim conștienți de valoarea reală. Dacă s-a vândut recent un apartament la un preț similar nu înseamnă că dacă cumpărăm la același preț e ok, că asta e valoarea de piață. În 2021 cererea a crescut foarte mult s-au luat 21 miliarde de lei credite ipotecare și toate au dus la creșterea prețurilor în contextul în care oferta a fost mai mică.

Valoarea oricărui activ este cât produce de fapt.

În cazul unui apartament, cât produce? Vorbim în acest caz de chirie. Să fim conștienți cu cât l-am putea închiria – chiar dacă nu o facem – pentru că asta ne da valoarea. Luăm chiria lunară, știm cât se pate încasa, o înmulțim cu 12 luni, înmulțim cu 15 ani și asta e estimarea de încasări pe care o poate produce un apartament în 15 ani. Noi trebuie să recuperăm investiția în 15 ani. Apoi, scădem 20%, luăm în calcul că apartamentul nu va fi închiriat mereu, apoi ținem cont de cheltuielile de întreținere, taxe.

Făcând calculul acesta în cazul unui apartament de 55 de metri pătrați, vedem că nu atât valorează. Este o diferență de 30.000 de euro între ce se pune pe piață și cât e valoarea concretă. Ajungem să cumpărăm supraevaluat, dar la un moment dat piață se corectează. Supraevaluările nu pot rezistă la nesfârșit”, a spus Iancu Guda.

Proprietarii locurilor de parcare pot să voteze în adunarea generală a asociației de proprietari?

Pentru a răspunde la acestă întrebare, trebuie să ne uităm la trei definiții din Legea nr. 196/2018: proprietar din condominiu/proprietar; proprietate individuală; unitate de proprietate imobiliară.

Astfel, conform art. 2 din Legea nr. 196/2018:
– proprietar din condominiu/proprietar – persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puţin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu;
– proprietate individuală – locuinţa sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activităţi, deţinută în proprietate exclusivă;
– unitate de proprietate imobiliară – proprietatea individuală, definită conform lit. t), care constituie bunul principal, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.
Totodată, trebuie să acordăm o foarte mare atenție scopului asociațiilor de proprietari, care, conform art. 11 alin. (1) din Legea nr. 196/2018, asociaţia de proprietari are ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii.

Din cele menționate mai sus, rezultă două situații posibile:

1. În cazul în care proprietarul locului de parcare nu deține în proprietate, pe lângă loculul de parcare, și o cotă-parte indiviză din proprietatea comună, atunci acesta nu poate fi membru în asociația de proprietari și, bineînțeles, nu poate vota în adunarea generală a asociației de proprietari (în concret nu poate contribui la atingerea scopului asociației de proprietari, respectiv acela de administrare a proprietății comune, astfel încât nu are pentru ce vota in adunarea generală);

2. În cazul în care proprietarul locului de parcare deține în proprietate, pe lângă loculul de parcare, și o cota-parte indiviză din proprietatea comună (deci deține în proprietate o unitate de proprietate imobiliară), atunci acesta are dreptul de a deveni membru al asociației de proprietari și de a vota în cadrul adunării generale a asociației de proprietari. Evident, aceeași regulă se aplică și în majoritatea covârșitoare a cazurilor în care locul de parcare este bun accesoriu la bunul principal – locuința sau spațiul cu alta destinație (de ex. spațiul comercial) din condominiu.

Ca regulă generală, în orice situații, având în vedere scopul asociației de proprietari, proprietarul oricărui tip de imobil dintr-un condominiu, poate fi membru al asociației de proprietari și poate vota în adunarea generală a asociației de proprietari numai dacă deține în proprietate, pe lângă proprietatea individuală care constituie bunul principal, și o cota-parte indiviză din proprietatea comună.

Măsuri împotriva răspândirii Coronavirusului (Covid-19) în cadrul asociațiilor de proprietari

Pentru a împiedica sau pentru a limita răspândirea Covid-19 printre proprietarii din condominii, toți aceștia trebuie să aplice prevederea Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, potrivit căreia fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar care este utilizat inclusiv în vederea plăţii de către proprietari a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Astfel, conform art. 20 din Legea nr. 196/2018, fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar. În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut anterior se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari.
Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Astfel, proprietarii trebuie să evite drumurile la casieria asociațiilor de proprietari și să efectueze toate plățile online în contul unic al asociației de proprietari.

În caz contrar și în special în cazurile în care asociația de proprietari nu pune la dispoziția proprietarilor din condominii informațiile necesare efecuării plăților prin transfer bancar (online), în conformitate cu prevederile art. 102 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 196/2018, coroborat cu alin. (2) lit. c) al aceluiași articol, nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum și neîndeplinirea sau depășirea atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator constituie contravenție, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni și se sancționează cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei.
Conform alin. (4) lit. b) de la art. 102 din Legea nr. 196/2018, constatarea contravenției prevăzute mai sus, la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum și aplicarea sancțiunilor corespunzătoare, se face de către primari sau de împuterniciții acestora sau de către Poliția Locală.

Astfel, nu există nicio scuză pentru neaplicarea legii și pentru punerea în pericol a vieții proprietarilor din condominii. Totodată, pandemia prin care trecem nu reprezintă un motiv pentru acumularea datoriilor la cheltuielile asociațiilor de proprietari.

Atragem atenția asupra prevederilor art. 352 din Codul penal:
Art. 352 – Zădărnicirea combaterii bolilor
(1) Nerespectarea măsurilor de carantină sau de spitalizare dispuse pentru prevenirea sau combaterea bolilor infectocontagioase se pedepseşte cu închisoare de la 6 luni la 3 ani sau cu amendă.
(2) Nerespectarea măsurilor privitoare la prevenirea sau combaterea bolilor infectocontagioase, dacă fapta a avut ca urmare răspândirea unei asemenea boli, se pedepseşte cu închisoare de la unu la 5 ani.
(3) Transmiterea, prin orice mijloace, a unei boli infectocontagioase de către o persoană care ştie că suferă de această boală se pedepseşte cu închisoare de la 2 la 7 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(4) Dacă fapta prevăzută în alin. (2) este săvârşită din culpă, pedeapsa este închisoarea de la 6 luni la 3 ani sau amenda.
(5) Dacă prin faptele prevăzute în alin. (1) şi (2) s-a produs vătămarea corporală a uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 2 la 7 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi, iar dacă s-a produs moartea uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 5 la 12 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(6) Dacă prin fapta prevăzută în alin. (3) s-a produs vătămarea corporală a uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 3 la 10 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi, iar dacă s-a produs moartea uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 7 la 15 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(7) Dacă prin fapta prevăzută în alin. (4) s-a produs vătămarea corporală a uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la unu la 5 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi, iar dacă s-a produs moartea uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 2 la 7 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(8) Tentativa la infracţiunea prevăzută la alin. (3) se pedepseşte.
(9) Prin carantină se înţelege restricţia activităţilor şi separarea de alte persoane, în spaţii special amenajate, a persoanelor bolnave sau care sunt suspecte de a fi bolnave, într-o manieră care să prevină posibila răspândire a infecţiei sau contaminării.

Despre patrimoniu și asociații de proprietari

În lumina reglementării asociațiilor de proprietari, chiar înainte de vechea lege nr. 230/2007 și continuând cu actuala lege nr. 196/2018, asociațiile de proprietari au scopul de administrare, exploatare, întreţinere, reparare, reabilitare şi modernizare a proprietăţii comune, menţinere în stare bună a imobilului, de respectare a drepturilor şi asumare a obligaţiilor de către toţi proprietarii din condominiu.

Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.

Legea nr. 196/2018 definește condominiul astfel: imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, după caz, şi cote-părţi indivize de proprietate comună.

Tot legea nr. 196/2018 definește cota-parte indiviză după cum urmează: cota-parte de proprietate comună forţată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual şi este calculată ca raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi suma suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale din condominiu. Suma cotelor-părţi indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, conform suprafeţelor utile.

În concluzie, având în vedere că asociațiile de proprietari sunt forme de organizare a proprietarilor din condominii care intermediază cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază proprietarii, iar proprietățile din condominiu aparțin tot proprietarilor, asociațiile de proprietari nu au și nu pot avea patrimoniu (tot ce dețin asociațiile de proprietari, veniturile acestora, inclusiv sumele plătite pentru servicii, toate apațin proprietarilor). Atenție: asociațiile de proprietari dețin documente sau bunuri în administrare sau în folosinţă, nu în proprietate!

O altă concluzie este că asociațiile de proprietari nu pot fi executate (nu se poate institui titlu executoriu în cazul asociațiilor de proprietari, ci numai în cazul proprietarilor din condominii care dețin patrimoniu ce poate fi executat).

Proiecte de legi în Parlament în defavoarea proprietarilor!

În Parlament se află în lucru două inițiative majore de modificare a Legii nr. 196/2018. Din nefericire, ambele sunt propuse în favoarea grupurilor de interese și în defavoarea proprietarilor, a intereselor comune și a drepturilor câștigate de aceștia prin Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea şi funcționarea asociațiilor de proprietari şi administrarea condominiilor:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată sunt obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului

Adevarul.ro a publicat un articol intitulat ”Decizie la nivelul UE. Ce riscă proprietarii debranşaţi de la încălzirea centralizată”:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată ar putea fi obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului, arată o decizie luată la nivelul justiţiei europene.

Mai precis, Curtea de Justiţie a Uniunii Europene a hotărât joi că Dreptul Uniunii nu se opune unei reglementări naţionale care prevede că fiecare proprietar al unui apartament dintr-o clădire aflată în proprietate comună este obligat să contribuie la costurile legate de energia termică ce alimentează părţile comune. Astfel, dacă statele UE au dreptul să implementeze o astfel de măsură la nivel naţional. Decizia a fost dată într-un caz din Bulgaria, dar hotărârea CJUE se aplică la nivel european. Mai precis, decizia este obligatorie, în egală măsură, pentru celelalte instanţe naţionale care sunt sesizate cu o problemă similară. Mai precis, doi cetăţeni bulgari au refuzat să îşi plătească facturile de energie termică care privesc consumul de energie termică aferent instalaţiilor interioare şi părţilor comune ale clădirilor în care se află apartamentele acestora. Ei au contestă facturile în cauză susţinând că, deşi clădirea lor este racordată la o reţea de termoficare, ei nu şi-au dat acordul în acest sens şi nu o utilizează în apartamentele lor respective. Mai precis, bulgarii au susţinut că, deşi clădirea lor este alimentată de la reţeaua de încălzire centralizată în temeiul unui contract de furnizare încheiat între coproprietate şi furnizorul de energie termică, totuşi ei nu au consimţit să beneficieze de energie termică şi nu o utilizează în propriile lor apartamente. CJUE a decis însă în defavoarea debranşaţilor. Instituţia a hotărât că alimentarea cu energie termică a instalaţiei interioare şi, implicit, a părţilor comune ale unei clădiri aflate în proprietate comună, efectuată ca urmare a unei decizii de racordare a acestei clădiri la încălzirea centralizată adoptate de coproprietatea acesteia, conform dreptului naţional, nu constituie o furnizare nesolicitată de energie termică centralizată. În opinia Curţii, este aparent dificil de conceput să se poată individualiza în întregime facturile referitoare la încălzire în clădirile aflate în proprietate comună, în special pentru încălzirea aferentă instalaţiei interioare şi părţilor comune, dat fiind că apartamentele dintr-o astfel de clădire nu sunt independente unele de altele pe plan termic deoarece căldura circulă între spaţiile încălzite şi cele care sunt mai puţin încălzite sau nu sunt încălzite.

În aceste condiţii, Curtea a concluzionat că, ţinând cont de marja largă de manevră de care dispun statele membre în stabilirea metodei de calcul privind consumul de energie termică în clădirile aflate în proprietate comună, Directivele europene nu se opun ca respectivul calcul al căldurii emise de instalaţiile interioare dintr-o astfel de clădire să se facă în mod proporţional cu volumul încălzit aferent fiecărui apartament.

Decizia este una normală și corectă, perfect aliniată cu legislația din România (Legea nr. 196/2018). Spun normală și corectă inclusiv cu sensul de echitabilă deoarece proprietarii debranșați pe proprietățile individuale dețin în continuare cote-părți din spațiile comune care beneficiază de încălzire în sistem centralizat. Odată cu debranșarea nu se renunță și nu se poate renunța la cotele părți din spațiile comune – precum casa scării.

Alte obligații care au termen data de 28 septembrie 2019 (conform art. 107 din Legea nr. 196/2018)

Proprietarii care nu au informat asociația de proprietari, în conformitate cu art. 34 alin. (3) din Legea nr. 196/2018, respectiv cu privire la modificările suprafețelor construite sau utile efectuate anterior intrării în vigoare a prezentei legi, sunt obligați să comunice asociației de proprietari modificările suprafețelor respective;
Președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să actualizeze, în baza actelor de proprietate asupra locuințelor și/sau spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din condominiu, toate informațiile privind proprietățile, suprafețele și cotele-părți indivize aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației pentru respectiva locuință.

Pe 28 septembrie 2019 expiră termenul pentru aprobarea regulamentelor de condominii

În confomritate cu art. 107 din Legea nr. 196/2018, în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi (28 septembrie 2018), proprietarii din condominii sunt obligați să aprobe un regulament al condominiului.

Contul unic al asociaţiei de proprietari nu poate fi poprit de terţi

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, în Decizia nr. 84, pronunţată în Dosarul nr. 2.297/1/2018, în şedinţa din 26 noiembrie 2018, a decis că, în interpretarea dispoziţiilor art. 781 alin. (5) lit. a) din Codul de procedură civilă, art. 46 – 48 din Legea nr. 230/2007, art. 12 pct. B lit. c) din Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, sumele datorate lunar de terţul poprit, membru al asociaţiei de proprietari, debitoarei asociaţia de proprietari, cu titlu de cheltuieli de întreţinere, au afectaţiunea special corespunzătoare diferitelor componente ale acestor cheltuieli, astfel cum sunt determinate de legislaţia în materie. A se vedea prevederile art. 781 alin. (5) din Codul de procedură civilă, se arată în notele privind completarea şi aplicarea Statutului asociaţiei de proprietari, conform Ordinului nr. 1058/2019.

Soluţia este aceea ca terţii să acţioneze direct împotriva proprietarilor restanţieri conform Codului civil! Rezultatul este acela că terţii sunt mult mai eficienţi în ceea ce priveşte recuperarea debitelor restante. Aviz proprietarilor rău platnici!

Un alt element care se desprinde din legislaţia în vigoare şi din interpretarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie: asociaţiile de proprietari nu gestionează discreţionar fondurile şi sumele încasate de la proprietarii din condominiu. Asociaţiile de proprietari intermediază plăţile între proprietari şi furnizori (nimic mai mult) iar cei care dispun plaţile efectuate sunt proprietarii (consumatorii finali). Asociaţiile de proprietari nu pot decide să utilizeze sumele încasate de la proprietari în alt mod decât au fost plătite de aceştia pentru serviciile de care au beneficiat.

Asociaţiile de proprietari nu pot aplica amenzi proprietarilor din condominii

La art. 22 din Conţinutul-cadru al Regulamentul de condominiu, aprobat prin Ordinul nr. 1058/2019, a fost statuat că, în baza regulamentului nu sunt stabilite sau aplicate sancţiuni de către organele asociaţiei de proprietari, iar încălcarea prevederilor prezentului regulament nu constituie contravenţie.

Pentru a clarifica aceste aspecte, autoritatea emitentă explică motivul acestei norme în cadrul notelor privind completarea şi aplicarea Regulamentului de condominiu. Motivul este acela că asociaţia de proprietari sau organele asociaţiei de proprietari nu reprezintă agenţi constatatori în sensul legislaţiei în vigoare. În concluzie, aceste practici sunt în totalitate ilegale.

Asociații de locatari sau asociații de proprietari? Asociații pe un condominiu sau pe mai multe condominii?

Asociațiile de locatari au fost instituite prin Decretul Consiliul de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor, aprobat prin Legea nr. 71/1977.

Art. 1 din Decretul Consiliul de Stat nr. 387/1977 menționa că asociația de locatari era forma organizată de participare a cetățenilor la buna gospodărire și întreținere a locuințelor, la realizarea diferitelor acțiuni edilitare, precum și la promovarea și respectarea relațiilor de conviețuire socialistă între locatari. Asociațiile de locatari se constituiau pe fiecare clădire cu mai multe apartamente sau pe un grup de clădiri, cu cel mult 600 de membri. Asociația se constituia indiferent de forma de proprietate, dacă clădirile au instalații și părți de folosință comuna sau membrii săi au interese locative comune.

După 19 ani, în baza art. 70 din Legea locuinței nr. 114/1996, Decretul Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor a fost abrogat în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a acesteia.

Legea locuinței prevedea, la art. 7 din Anexa nr. 2, că asociațiile de locatari din clădirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privată sau mixtă, inclusiv ca urmare a aplicării prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, se vor transforma în asociații de proprietari.

În baza art. 3 din Regulamentul-Cadru al asociațiilor de proprietari, Anexă la Legea locuinței, prin bloc de locuințe – clădire – condominiu se înțelegea o proprietate imobiliară, din care unele părți au altă destinație decât aceea de locuință, respectiv apartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comună indiviză. În același timp, prin asociație de proprietari se înțelegea organizația proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixtă.

Art. 17 alin. (1) din Ordonanța Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari stipula că asociațiile de locatari existente la data intrării în vigoare a acesteia, în clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari potrivit prevederilor Legii nr. 114/1996, erau recunoscute ca asociații de proprietari. Acestea aveau obligația ca în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a ordonanței, să se reorganizeze potrivit prevederilor legale, prin adoptarea de către adunarea generală a proprietarilor a acordului de asociere și a statutului propriu.

Conform art. 1 alin. (1) din Ordonanța Guvernului nr. 85/2001, asociația de proprietari era forma de asociere autonomă și nonprofit a proprietarilor unui condominiu, care se constituia și avea personalitate juridică potrivit prevederilor Legii locuinței nr. 114/1996.

În baza art. 61 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, la data intrării în vigoare a acesteia se abroga Anexa nr. 2 din Legea locuinței nr. 114/1996 și Ordonanța Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și orice alte dispoziții contrare.

În baza art. 110 din Legea nr. 196/2018, la data intrării în vigoare a acesteia se abrogă Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și orice alte prevederi contrare.

Astfel, este mai mult decât evident că, în conformitate cu actuala legislație, asociațiile de chiriași/locatari reprezintă forme de asociere autonomă și fără scop lucrativ a chiriașilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum și cu alte persoane juridice sau persoane fizice. Conform art. 2 lit. d) din Legea nr. 196/2018, asociațiile de proprietari sunt forme de asociere autonomă și fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii.

În scopul exercitării drepturilor și obligațiilor ce le revin asupra proprietății comune, în cazul condominiilor, se constituie asociații de proprietari, care se organizează și funcționează conform legii.

În baza Legii nr. 196/2018, constituie condominiu: clădiri cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație în care există proprietăți individuale și proprietăți comune; clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună; un ansamblu rezidențial format din locuințe și/sau construcții cu altă destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale.

De aici rezultă că, pentru ca asociațiile de proprietari să îndeplinească scopul prevăzut de lege, acestea se constituie numai în cadrul condominiilor (imobile formate din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună) și nu pe mai multe blocuri sau cartiere dacă nu există cote-părți indivize de proprietate comună. Aceste aspecte nu au fost introduse nou înlegislație ci ele sunt reglementate încă din anul 1996 cînd asociațiile de locatari vechi aveau obligația să se reorganizeze în asociații de proprietari, fiecare asociație pe câte un condominiu și nu pe mai multe.

În concluzie asociațiile de locatari, în sensul Decretului din 1977, sunt în afara legii începând cu anul 1996, iar condominiie presupun în mod obligatoriu existența proprietății comune.

Conţinutul statutului şi a acordului de asociere

În cadrul adunării proprietarilor pentru constituirea asociaţiei de proprietari se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, care cuprinde cel puţin următoarele informaţii (detaliere OMDRAP nr. 1058/2019):

denumirea, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;
scopul asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;
structura veniturilor şi a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;
membrii asociaţiei de proprietari, precum şi drepturile şi obligaţiile acestora;
structura organizatorică şi modul de funcţionare, cu respectarea prevederilor prezentei legi;
repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari, conform legii;
condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari;
modalitatea de soluţionare a litigiilor, relaţiile contractuale, penalizările, cazurile de urgenţă în care se permite, în condiţiile legii, accesul în proprietatea individuală al preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv;
asigurarea, după caz, a unui spaţiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfăşura serviciul de administrare şi în care pot fi păstrate în siguranţă documentele asociaţiei.

Acordul de asociere trebuie să conţină:

adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
numele şi prenumele tuturor proprietarilor asociaţi;
descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea condominiului, structura condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăţi individuale structurate pe număr de camere, numărul de clădiri, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent condominiului, numărul cadastral sau topografic al imobilului şi numărul de carte funciară, pentru imobilele înscrise în evidenţele de cadastru şi carte funciară;
enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună, precum şi regulile de folosinţă a părţilor comune potrivit prezentei legi;
cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
declaraţiile pe propria răspundere ale proprietarilor privind informaţiile referitoare la suprafeţele utile şi construite în situaţia în care acestea diferă de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuinţelor sau a spaţiilor cu altă destinaţie.

Obligațiile proprietarilor din condominii la înstrăinarea unităților de proprietate imobiliară

Proprietarii din condominii care îşi înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plăţii la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi a utilităţilor publice.
Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităţilor de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiţii:
- proprietarul prezintă o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menţionarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverinţa va avea număr de înregistrare din evidenţele asociaţiei, data eliberării şi termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverinţa se prezintă notarului public de către înstrăinător, în original, cu semnătura olografă a administratorului asociaţiei de proprietari şi a preşedintelui, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Prin excepţie, semnătura oricăruia dintre aceştia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinţei se va menţiona motivul lipsei celei de-a doua semnături. În situaţia în care condominiul nu are constituită asociaţie de proprietari sau, deşi constituită, aceasta nu are preşedinte şi administrator în funcţie sau plata cotelor de contribuţie la cheltuielile comune ale asociaţiei de proprietari sau/şi pentru utilităţile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declaraţie pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declaraţie care va fi menţionată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, şi va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităţilor publice şi/sau a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni;
- în cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociaţia de proprietari, precum şi toate debitele către toţi furnizorii de utilităţi publice.
Dispoziţiile de mai sus se aplică în mod corespunzător şi la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act de înstrăinare, prin care se înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă dintr-un condominium.
Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor de mai sus, sunt anulabile.
La înstrăinarea proprietăţii, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor orice documente pe care le deţine şi care pot avea consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată, inclusiv certificatul de performanţă energetică aferent acesteia, întocmit în condiţiile legii. În actul de înstrăinare părţile vor declara în mod corespunzător despre îndeplinirea acestor obligaţii.
La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunţarea hotărârii judecătoreşti ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după caz, instanţa de judecată ori executorul judecătoresc va menţiona în act că noului proprietar îi revine obligaţia să prezinte preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informaţiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru respectiva locuinţă sau pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi datele de contact ale proprietarului.
În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitaţie, precum şi în cazul unor contracte de comodat pentru spaţiile din condominiu, obligaţia de plată a cotelor de întreţinere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosinţă a spaţiilor respective contravaloarea acestora, în condiţiile stabilite prin contractul de închiriere/constituire/comodat.
La solicitarea oricărui proprietar, preşedintele şi/sau administratorul sunt/este obligaţi/obligat să elibereze adeverinţa prevăzută mai sus, care să dovedească achitarea la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari sau existenţa unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice, după caz, în termen de 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării acesteia.
Preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată. Birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie. Notarea în cartea funciară a debitelor menționate anterior este scutită de plata taxei de timbru.

În sfârşit, proprietarii din condominii pot plăti întreţinerea direct în contul asociaţiei de proprietari

Legea 196/2018 stabileşte că administratorul asociaţiei de proprietari este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul curent unic al asociaţiei, la care au acces pentru informare, toţi proprietarii.

Contul unic al asociaţiei de proprietari poate fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către proprietari.

În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar menționat anterior se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Obligațiile proprietarilor din condominii față de proprietatea individuală și față de proprietatea comună

Proprietarii din condominii au obligaţia să notifice preşedintelui orice schimbare intervenită în structura şi numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinţei. Notificarea se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spaţiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.
Proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, locuinţă sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună din punct de vedere tehnic şi funcţional, pe propria cheltuială. Niciun proprietar, chiriaş sau angajat al asociaţiei de proprietari nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu şi nu poate afecta funcţionarea normală şi întreţinerea condominiului.
În cadrul proprietăţii individuale, proprietarul are obligaţia să păstreze şi să întreţină în stare de funcţionare şi siguranţă spaţiile interioare, echipamentele şi instalaţiile din dotarea tehnică a proprietăţii individuale, respectiv instalaţiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz, apă, precum şi altele de această natură, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalţi proprietari din condominiu.
Dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligaţia să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.
Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator şi locatar, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari sau faţă de furnizorii de utilităţi publice, prevăzute în prezenta lege.
Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile de urgenţă când termenul pentru preaviz este de 24 de ore. În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, acesta răspunde civil şi penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectaţi, în condiţiile legii. Proprietarii din condominiu care suferă un prejudiciu ca urmare a executării lucrărilor menționate, sunt despăgubiţi de către asociaţia de proprietari, din fondul de reparaţii. În cazul în care prejudiciul este cauzat de către executantul lucrărilor de intervenţie, persoană fizică/juridică, despăgubirea va fi recuperată de la acesta, în condiţiile legii. Lucrările de intervenţie la elementele componente ale proprietăţii comune, effectuate conform celor menționate mai sus, se execută în condiţii stabilite de comun acord şi consemnate printr-un acord semnat de către proprietar şi asociaţia de proprietari.
Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condiţiile menţinerii aspectului armonios şi unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervenţiilor.
În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului faţadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, regimul monumentelor istorice şi al zonelor protejate, reabilitare termică pentru creşterea performanţei energetice a clădirilor şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei acestora pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.
Înainte de modificarea aspectului faţadei condominiului, preşedintele asociaţiei de proprietari solicită, în scris, autorităţii administraţiei publice locale toate informaţiile şi restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară stabilite în cadrul programelor multianuale privind creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.
În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică şi structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului şi a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.
Proprietarii construcţiilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare construcţii încadrate în clasele de risc seismic şi/sau afectate de seisme sunt obligaţi să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor.

Gata cu țopăiala pe banii proprietarilor! Legea 196/2018 prevede transparență totală în utilizarea fondurilor asociației!

Deși câteva măsuri din Legea nr. 196/2018 sunt de natură să scoată din sărite președinții și administratorii asociațiilor de proprietari, acestea conferă mult-așteptata transparență în utilizarea fondurilor asociației. În sfârșit, toti propietarii au dreptul să cunoască modul în care administratorii și comitetul executiv ”jonglează” cu fondurile asociației!

Unii pot spune că sunt împotriva comisioanelor sau a procedurilor suplimetare introduse de lege, dar cum bine știm, toate măsurile implică costuri (orice avantaj are și un mic dezavantaj). Pentru cei mai mulți contează respectarea drepturilor și transparența utilizării fondurilor, în timp ce ații sunt deranjați de plata unui comision de 2 lei la transferurile bancare.

Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar.

Administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul curent unic al asociaţiei, la care au acces pentru informare, în condiţiile legii, toţi proprietarii. În contul unic al asociației sunt vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei. Contul menţionat mai sus poate fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către proprietari.

Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociaţiei de proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei comitetului executiv, după caz.

Administratorul organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă a veniturilor şi cheltuielilor asociaţiei de proprietari cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind legislaţia financiar-contabilă.

Administratorul are obligaţia de a ţine evidenţe contabile separate pentru fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare.

Administratorul are obligaţia prezentării tuturor datelor, documentelor şi informaţilor privind conţinutul şi respectarea contractului de administrare, precum şi a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaţiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar.

Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociaţiei, să solicite în scris şi să primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociaţiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora.

În cazul în care administratorul nu îşi îndeplineşte obligaţiile sau le îndeplineşte în mod defectuos, cauzând prejudicii asociaţiei de proprietari, asociaţia de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, poate retrage din garanţia administratorului o sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create sau poate hotărî diminuarea venitului în funcţie de gravitatea faptei, în condiţiile prevăzute în contractul de administrare, precum şi de a acţiona în instanţă pentru recuperarea prejudiciilor provocate.

Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din condominii

Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.
În cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună, devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită.

Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.

Obliațiile generale ale proprietarilor din condominii

Obligaţia de conservare a clădirii: Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună.

Art. 655 din Codu civil

Obligaţia de a permite accesul în spaţiile care constituie bunurile principale: Coproprietarii sunt obligaţi să permită accesul în spaţiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi întreţinerii părţilor comune. În această situaţie, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despăgubiţi de către asociaţia de proprietari sau, după caz, de către proprietarul în interesul căruia au fost efectuate lucrările.

Art. 656 din Codul civil

Condominii

asociaţii de proprietari, condominii, cartiere rezidenţiale ©