Arhive pe categorii: Sfaturi utile

Pandemia a „decuplat” piaţa imobiliară de restul economiei. Risc de boom imobiliar în Europa

sursa: mediafax.ro

Pandemia a „decuplat” piaţa imobiliară de restul economiei. Risc de boom imobiliar în Europa Riscurile sunt generate de creşterea preţurilor imobiliare, de relaxarea standardelor de creditare şi de creşterea nivelului de îndatorare a gospodăriilor.
Comitetul european pentru riscuri sistemice, autoritatea responsabilă cu monitorizarea şi prevenirea pericolelor la adresa sistemului financiar european, şi-a manifestat vineri îngrijorarea, solicitând ca şapte dintre cele 30 de ţări pe care le supraveghează să ia măsuri pentru a reduce riscurile create de creşterea preţurilor locuinţelor.

Alimentate de ratele scăzute ale dobânzilor, preţurile proprietăţilor rezidenţiale din UE au crescut cu 9,2% în anul care a luat sfârşit în septembrie 2021 – cea mai rapidă creştere de chiar înainte de criza financiară din 2008 şi cu mult înaintea creşterii atât a salariilor, cât şi a produsului intern brut european.

Pe măsură ce Banca Centrală Europeană se pregăteşte să înăsprească politica monetară ca răspuns la nivelurile ridicate ale inflaţiei de mai multe decenii, costurile de împrumut vor creşte pentru cumpărătorii de locuinţe, ceea ce ar putea duce la scăderea preţurilor şi ar putea face mai dificil pentru unele gospodării să ţină pasul cu plăţile la creditele ipotecare cu rată variabilă.

Vineri, CERS a solicitat Germaniei şi Austriei să introducă mai multe măsuri de protecţie, cum ar fi limitarea datoriei debitorilor la un anumit multiplu al venitului lor şi obligarea creditorilor să deţină mai mult capital.

De asemenea, a avertizat Bulgaria, Croaţia, Ungaria, Slovacia şi Liechtenstein cu privire la riscurile tot mai mari de pe piaţa imobiliară.

Printre „principalele vulnerabilităţi” identificate se numără „creşterea rapidă a preţurilor locuinţelor şi posibila supraevaluare a proprietăţilor imobiliare rezidenţiale, nivelul şi dinamica îndatorării gospodăriilor, creşterea creditului pentru locuinţe şi semnele de relaxare a standardelor de creditare”.
Deciziile CERS, prezidat de preşedintele BCE, Christine Lagarde, nu sunt obligatorii. Acesta poate doar să emită avertismente şi recomandări către ţări cu privire la necesitatea de a acţiona cu privire la riscurile de pe piaţa imobiliară, aşa cum face din 2016.

Gospodăriile din UE şi-au majorat datoria ca procent din venituri la 107,2% în primul trimestru din 2021, faţă de 101,9% în trimestrul al patrulea din 2019.

CERS a precizat că riscurile de pe piaţa imobiliară au fost ridicate şi în Norvegia, Olanda, Suedia, Danemarca şi Luxemburg – unde nivelurile de îndatorare a gospodăriilor au fost cele mai ridicate – depăşind 180% din venituri în toate cele cinci ţări. Dar a emis recomandări pentru patru dintre aceste ţări în 2019 şi consideră că Norvegia a luat deja suficiente măsuri.

Atât Germania, cât şi Austria au primit deja concluziile CERS şi au răspuns cu planuri de a introduce unele dintre măsurile recomandate de acesta. Băncile germane vor trebui să dispună până anul viitor de rezerve de capital suplimentare în valoare de 22 de miliarde de euro, în funcţie de mărimea activelor lor naţionale şi de expunerea lor la creditele ipotecare rezidenţiale.

Autorităţile austriece intenţionează să introducă norme obligatorii din punct de vedere juridic care să limiteze împrumuturile ipotecare în funcţie de venituri şi de valoarea proprietăţii, precum şi de durata de rambursare, după ce multe bănci au ignorat „standardele de creditare durabilă” neobligatorii.

Niciuna dintre aceste ţări nu a mers atât de departe pe cât a recomandat CERS. Germania nu a introdus limite pentru împrumuturile ipotecare, în timp ce Austria a decis să nu solicite băncilor să acumuleze capital suplimentar, cunoscut sub numele de amortizor anticiclic.

Prețul imobilelor, umflat cu zeci de mii de euro. Calculul care arată cât valorează de fapt un apartament de 55 de metri pătrați

sursa: digi24.ro

Piaţa imobiliară pare că încetineşte ritmul. De la aproape 75.000 de locuinţe vândute în decembrie anul trecut, numărul a scăzut la jumătate în prima lună din 2022. Este o scădere considerabilă faţă de ianuarie 2021. Vorbim despre un minus de peste 9.000 de locuinţe vândute, potrivit datelor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. În plus, piața este supraevaluată, prețul unui apartament scos pe piață fiind de fapt cu zeci de mii de euro mai mare decât ar trebui.

Iancu Guda, realizatorul emisiunii „Banii în mişcare”, a explicat de ce în luna ianuarie se cumpără mai puține locuințe.

„Debutul anului e mai dificil din perspectiva căutării apartamentelor, a vizionării, e și vacanță prelungită după sărbători. Chiar dacă în ianuarie sunt tranzacții mai scăzute, anul acesta avem minim istoric. Se întâmplă din cauza scumpirii dobânzilor. Lumea devine mai conștientă de ce înseamnă un credit pe 30 de ani cu ocazia acestor fluctuații de dobândă.

Chiar dacă băncile fac simulări care ar fi rata dacă dobânda crește, oamenii devin conștienți când plătesc efectiv sau constată la simularea unui nou credit că rata e mai mare, așa că din ce în ce mai puțini își permit să cumpere o locuință, avem context de scumpire la energie, gaz combustibil, produse alimentare, materii prime.

Venitul disponibil la sfârșitul lunii e mai mic”, a explicat Guda.

El a vorbit și despre situații concrete privind prețul cu care se vinde un apartament de 55 metri pătrați în București – între 100.000 și 110.000 de euro și unul similar în Cluj-Napoca – până la 130.000 de euro. Iancu Guda a arătat de ce este vorba despre o supraevaluare în ambele cazuri și a precizat că, de fapt, un astfel de apartament ar costa în realitate cu 30.000 de euro mai puțin.

„Prețul real înseamnă ce vezi în piață, dar trebuie să fim conștienți de valoarea reală. Dacă s-a vândut recent un apartament la un preț similar nu înseamnă că dacă cumpărăm la același preț e ok, că asta e valoarea de piață. În 2021 cererea a crescut foarte mult s-au luat 21 miliarde de lei credite ipotecare și toate au dus la creșterea prețurilor în contextul în care oferta a fost mai mică.

Valoarea oricărui activ este cât produce de fapt.

În cazul unui apartament, cât produce? Vorbim în acest caz de chirie. Să fim conștienți cu cât l-am putea închiria – chiar dacă nu o facem – pentru că asta ne da valoarea. Luăm chiria lunară, știm cât se pate încasa, o înmulțim cu 12 luni, înmulțim cu 15 ani și asta e estimarea de încasări pe care o poate produce un apartament în 15 ani. Noi trebuie să recuperăm investiția în 15 ani. Apoi, scădem 20%, luăm în calcul că apartamentul nu va fi închiriat mereu, apoi ținem cont de cheltuielile de întreținere, taxe.

Făcând calculul acesta în cazul unui apartament de 55 de metri pătrați, vedem că nu atât valorează. Este o diferență de 30.000 de euro între ce se pune pe piață și cât e valoarea concretă. Ajungem să cumpărăm supraevaluat, dar la un moment dat piață se corectează. Supraevaluările nu pot rezistă la nesfârșit”, a spus Iancu Guda.

Trebuie să fii idiot să plătești prețul cerut de vânzător pentru o locuință în marile orașe

Având în vedere:

  • efectele pe termen lung ale pandemiei asupra economiei (care nu au fost dar urmează să fie din ce în ce mai vizibile);
  • inflația galopantă și scăderea puterii de cumpărare;
  • scăderea salariului real (raportat la inflație și la cheltuielile de bază ale unei gospodării, indiferent dacă salariile aparent au crescut);
  • majorarea galopantă a dobânzilor;
  • serviciile publice de foarte slabă calitate de care beneficiază cetățenii (transport public, drumuri de acces, alimentare cu apă și canalizare, energie electrică, școli, grădinițe, creșe etc);
  • creșterea costurilor la utilități publice generată de liberalizarea prețurilor și de situația geopolitică din regiune (energie electrică, gaze naturale);
  • lipsa utilităților și calitatea foarte proastă a rețelelor de furnizare (apă rece, apă caldă, energie termică);
  • dezvoltarea haotică a construcțiilor (de multe ori ilegale – fără autorizație);
  • nerespectarea standardelor minime privind suprafața locuințelor;
  • nerespectarea standardelor minime de igienă a locuințelor;
  • dezinteresul profund al autorităților locale pentru nevoile cetățenilor;

Trebuie să fii idiot (sau cel puțin disperat) să plătești peste 100.000 de euro pentru un apartament vechi de 3 camere sau peste 70.000 de euro pentru un apartament vechi de 2 camere și așa mai departe, indiferent dacă vorbim de București, Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov sau Iași. În cazul apartamentelor noi, situația este similară iar cumpărătorii trebuie să fie și mai vigilenți pentru a evita înșelătoriile unor dezvoltatori imobiliari (de ex. cumpărarea unor locuințe în clădiri neautorizate, neracordarea la serviciile de utilități publice, nerespectarea normelor privind calitatea în construcții, lipsa locurilor de parcare, căi de acces subdimensionate etc).

Cum procedăm în situația în care autoritățile administrației publice locale nu își îndeplinesc atribuțiile prevăzute de lege

În mod natural ne putem gândi că atunci când o autoritate a administrației publice încalcă prevederile legale, orice cetățean prejudiciat se poate adresa cu o plângere la autoritatea superioară ierarhic pentru îndreptarea situației de fat și de drept. Însă trebuie să avem în vedere că în cazul autorităților administrației publice locale (consiliul local și primarul), acestea nu au instituții superioare ierarhic. Autoritățile administrației publice locale funcționează în baza principiului autonomiei locale și descentralizării. Având în vedere aceste aspecte, singura soluție prevăzută de lege în cazurile în care o persoană se consideră vătămată de către o autoritate publică locală (în cazul în discuție – consiliul local / primar), trebuie să se adreseze instanței de contencios administrativ competente.

Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004 prevede că orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său ori într-un interes legitim, de către o autoritate publică, printr-un act administrativ sau prin nesoluționarea în termenul legal a unei cereri, se poate adresa instanței de contencios administrativ competente, pentru anularea actului, recunoașterea dreptului pretins sau a interesului legitim și repararea pagubei ce i-a fost cauzată. Interesul legitim poate fi atât privat, cât și public.

Prin persoană vătămată se înțelege orice persoană titulară a unui drept ori a unui interes legitim, vătămată de o autoritate publică printr-un act administrativ sau prin nesoluționarea în termenul legal a unei cereri; în sensul prezentei legi, sunt asimilate persoanei vătămate şi grupul de persoane fizice, fără personalitate juridică, titular al unor drepturi subiective sau interese legitime private, precum și organismele sociale care invocă vătămarea prin actul administrativ atacat fie a unui interes legitim public, fie a drepturilor și intereselor legitime ale unor persoane fizice determinate.

Prin autoritate publică se înțelege orice organ de stat sau al unităților administrativ-teritoriale care acționează, în regim de putere publică, pentru satisfacerea unui interes legitim public; sunt asimilate autorităților publice, în sensul prezentei legi, persoanele juridice de drept privat care, potrivit legii, au obținut statut de utilitate publică sau sunt autorizate să presteze un serviciu public, în regim de putere publică.

Prin nesoluționare în termenul legal a unei cereri se înțelege faptul de a nu răspunde solicitantului în termen de 30 de zile de la înregistrarea cererii, dacă prin lege nu se prevede alt termen.

Prin refuz nejustificat de a soluționa o cerere se înțelege exprimarea explicită, cu exces de putere, a voinței de a nu rezolva cererea unei persoane; este asimilată refuzului nejustificat şi nepunerea în executare a actului administrativ emis ca urmare a soluționării favorabile a cererii sau, după caz, a plângerii prealabile.

Administrarea condominiilor începând cu 01.01.2022

Începând cu 01 ianuarie 2022, persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot îndeplini funcția de administrator numai dacă obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator.

Administratorii de condominii care nu au obținut certificate de calificare profesională până la 01.01.2022 nu mai pot îndeplini funcția de administrator de condominii decât după obținerea certificatelor de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator.

Desfășurarea de către persoane fizice sau juridice a activității de administrare a condominiilor fără îndeplinirea condițiilor prevăzute în Legea nr. 196/2018 constituie contravenție și se sancționează cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei.

Constatarea contravenției de mai sus, făcută la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum și aplicarea sancțiunilor corespunzătoare se face de către de către primari sau de împuterniciții acestora sau de către Poliția Locală.

Informații cu privire la furnizorii de formare profesională autorizați

Puteți solicita informații cu privire la furnizorii de formare profesională care au dreptul să organizeze cursuri de calificare profesională în vederea obținerii certificatului de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii pot fi obținute de la:

atestat – actul care dovedeşte calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care deţin certificate de calificare, sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local;

certificat de calificare profesională – actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor.

Persoanele fizice atestate pentru funcţia de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările şi completările ulterioare, pot îndeplini funcţia de administrator numai dacă, până la 1 iaunarie 2022, obţin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupaţia de administrator, în conformitate cu prezenta lege.

Proprietarii locurilor de parcare pot să voteze în adunarea generală a asociației de proprietari?

Pentru a răspunde la acestă întrebare, trebuie să ne uităm la trei definiții din Legea nr. 196/2018: proprietar din condominiu/proprietar; proprietate individuală; unitate de proprietate imobiliară.

Astfel, conform art. 2 din Legea nr. 196/2018:
proprietar din condominiu/proprietar – persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puţin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu;
proprietate individuală – locuinţa sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activităţi, deţinută în proprietate exclusivă;
unitate de proprietate imobiliară – proprietatea individuală, definită conform lit. t), care constituie bunul principal, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.
Totodată, trebuie să acordăm o foarte mare atenție scopului asociațiilor de proprietari, care, conform art. 11 alin. (1) din Legea nr. 196/2018, asociaţia de proprietari are ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii.

Din cele menționate mai sus, rezultă două situații posibile:

1. În cazul în care proprietarul locului de parcare nu deține în proprietate, pe lângă loculul de parcare, și o cotă-parte indiviză din proprietatea comună, atunci acesta nu poate fi membru în asociația de proprietari și, bineînțeles, nu poate vota în adunarea generală a asociației de proprietari (în concret nu poate contribui la atingerea scopului asociației de proprietari, respectiv acela de administrare a proprietății comune, astfel încât nu are pentru ce vota in adunarea generală);

2. În cazul în care proprietarul locului de parcare deține în proprietate, pe lângă loculul de parcare, și o cota-parte indiviză din proprietatea comună (deci deține în proprietate o unitate de proprietate imobiliară), atunci acesta are dreptul de a deveni membru al asociației de proprietari și de a vota în cadrul adunării generale a asociației de proprietari. Evident, aceeași regulă se aplică și în majoritatea covârșitoare a cazurilor în care locul de parcare este bun accesoriu la bunul principal – locuința sau spațiul cu alta destinație (de ex. spațiul comercial) din condominiu.

Ca regulă generală, în orice situații, având în vedere scopul asociației de proprietari, proprietarul oricărui tip de imobil dintr-un condominiu, poate fi membru al asociației de proprietari și poate vota în adunarea generală a asociației de proprietari numai dacă deține în proprietate, pe lângă proprietatea individuală care constituie bunul principal, și o cota-parte indiviză din proprietatea comună.

Este sau nu reală creșterea prețului la case și apartamente? Argumente că dezvoltatorii ar putea manipula piața prin anunțurile lor

sursa: digi24.ro

Preţurile apartamentelor au tot crescut în ultima perioadă, deşi mulţi se aşteptau să fie pe dos, în condiţiile în care pandemia a subţiat bugetele. Datele unei analize realizate de o companie din piață arată că locuințele sunt mai scumpe cu 0,7%. Dezvoltatorii imobiliari spun că până la finalul anului, în marile oraşe, apartamentele vor fi cu 25% mai scumpe decât în 2020 și aduc ca argument scumpirea materialelor de construcții. Cât de reală și de susținută este însă această majorare de preț și la ce trebuie să vă uitați atunci când vreți să cumpărați un imobil.

Preţurile locuinţelor din România s-au majorat şi în luna mai, iar suma medie cerură, la nivel naţional, de vânzători de apartamente, noi şi vechi, a fost mai mare cu cu 0,7%.

S-a ajuns astfel la un nivel de 1.406 euro pe metru pătrat util, faţă de 1.396 de euro pe metru pătrat util, valoarea înregistrată în aprilie, potrivit imobiliare.ro. Topul oraşelor care înregistrează cele mai mari scumpiri este condus de Braşov. Oraşul de la poalele Tâmpei a înregistrat în ultima lună un avans de 4,5% al preţurilor apartamentelor. Astfel, de la 1.302 euro, cât era în medie metrul pătrat în luna aprilie, a ajuns să fie vândut în luna mai cu 1.360 euro.

Cu aproape patru procente a sărit preţul locuinţelor în Capitală în doar o lună. București este urmat de Constanţa şi Timişoara.

Cluj Napoca rămâne oraşul cu cel mai scump metru pătrat util. Deşi majorarea de preţ aici nu e la fel de mare, rămâne constantă. Acum, preţul mediu pe metru pătrat a ajuns la 1.910 euro în Cluj Napoca.

Argumentul adus în piață pentru această majorare de preț îl reprezintă schimbările pe piaţa materialelor de construcţii.

Pe de altă parte, creșterea prețurilor este motivată ca efect direct al faptului că românii pleacă din mediul rural, din orașele mici, spre orașele mari, în căutarea unor salarii mai bune și în acest fel cererea e tot mai mare.

Este reală sau doar o simplă manipulare această creștere anunțată pe piața imobiliară?

Iancu Guda, realizatorul emisiunii Banii în Mișcare de la Digi24, a explicat ce stă în spatele acestor anunțuri și la ce trebuie să fie atenți cei care sunt interesați să cumpere o locuință.

„Cifrele de 1.406 euro pe mp sunt publicate de o platformă care face parte din industrie. Dacă vă uitați la altă platformă care face media prețurilor de vânzare ale anunțurilor publicate, prețul nu mai e 1.406 euro pe mp, ci 1.241.

Unde e adevărul? Cresc sau nu cresc? Cât e media? 1.406 sau 1.241?

Noi vedem doar prețul cerut de vânzător. Dar la notar și până la notar se mai negociază. De ce nu se publică prețul mediu al contractelor semnate la notar ca să vedem prețurile reale? Nu e o piață transparentă.

Aceste platforme sunt finanțate în spate de industrie.

Am mari rezerve că prețurile sunt acestea medii publicate. Am prieteni care au cumpărat la preț cu cel puțin 10% mai mic decât cel cerut inițial de vânzător.

Pe aceeași platformă mai sunt anunțuri care nu mai sunt de actualitate, care au prețuri exorbitante. De ce mai sunt lăsate acolo? Ca să crească media. Am văzut în social media capturi cu apartamente de două camere la 200.000 de euro lăsate pe platforme. Când suni ți se spune că anunțurile nu mai sunt de actualitate.

Apoi: care e valoarea justificată de cât produce?

Valoarea de investiție a oricărui activ e cât produce, de asta spunem că bitcoin nu produce valoare, e doar speculă.

Având în vedere chiria medie, de exemplu, în București este de 368 euro pe mp, cu 15% mai puțin decât înainte de pandemie. Avem un paradox, imobilele produc mai puțină chirie, dar sunt mai scumpe.

Ca să justifice chiria de 368 euro acest preț ar trebui să avem un randament de 8% pe an, altfel nu e o investiție bună. Ar trebui să fie chiria 660 euro la aceste prețuri, ceea ce nu se va întâmpla, pentru că ar fi prea mult raportat la salariul mediu. Dacă rămân aceste chirii, prețul ar trebui să fie de 1000 euro ca să genereze valoare.

Cred că altă manipulare: că se va scumpi piața cu 20% pentru că se scumpesc prețurile la materiile prime.

Dar costul de producție e la jumătate, cam 700 euro mp, cu atât e construiește, din care 300 sunt materiile prime. Dacă se scumpesc materiile prime cu 50%. Chiar și așa, se duc materiile prime la 450 euro. Cât ar trebui să reprezinte ele în acel preț susținut? Cam 10%. De unde creșterea de 20-25%?”, a explicat Iancu Guda.

El a subliniat că toate aceste informații sunt aduse în piață ca să creeze panică și să îi determine pe oameni să cumpere acum.

De ce ne grăbesc să cumpărăm acum? Pentru că lumea intră în așteptare ca să scadă TVA și industria, ca să mobilizeze lumea, spune că apartamentele și casele se vor scumpi cu 25%.

Realitatea din 2015 – 2019, când toți dezvoltatorii spuneau că se majorează prețurile pentru că se scumpesc materialele, dacă te uiți pe situațiile lor financiare, a demonstrat că prețul final a crescut dublu față de cel al materiilor prime. A fost o manipulare. Au pus în spinarea clienților manipulați și dezinformați aceste scuze”, a mai spus Iancu Guda.

Iancu Guda a explicat ce trebuie să facem atunci când vrem să cumpărăm un imobil și vrem să știm care este prețul real în piață: „Trebuie să ne documentăm. Când negociați cu un dezvoltator, căutați pe Google – raport de credit și scrieți numele dezvoltatorului. Sunt site-uri care vă dau rapoarte foarte ieftine și vedeți profitabilitatea acelei companii. O să aveți surprize ce profituri mari pot avea unii dezvoltatori.”

De ce să (NU) cumperi o locuință după intrarea în vigoare a noului program Prima casă

Programul Prima casă are și a avut întotdeauna ”meritul” de a stabili prețul mediu în piață pentru o locuință, indiferent dacă aceasta este achiziționată sau nu prin acest program. După dublarea plafonului de credit, dezvoltatorii s-au grăbit să anunțe o creștere vertiginoasă a prețului locuințelor, având probabil așteptarea și interesul ca prețurile medii să crească de la 65.000 de euro la 140.000 de euro.

Unii analiști au tras un semnal de alarmă și au spus că nu este chiar așa (https://www.digi24.ro/stiri/economie/programul-noua-casa-oricine-isi-poate-lua-acum-o-locuinta-dezvoltatorii-se-asteapta-la-o-explozie-de-cereri-1336299).

Întrebarea care se pune la acest moment este – de unde și cum pot să crească prețurile în actualele condiții: șomajul a crescut, salariile au scăzut și trendul este în continuare de scădere, incertitudinea locului de muncă se manifestă în toate domeniile, deficitul a crescut, economia globală așteaptă o nouă criză majoră, pe acest fond tendința consumatorilor este de economisire și nu se îndreaptă către investiții.

Atunci care poate fi explicația care stă la baza încrederii dezvoltatorilor și a vânzătorilor? (https://www.stiripesurse.ro/o-noua-statistica-ru-inoasa-eurostat-anunta-ca-romania-e-campioana-ue-in-materie-de-explozie-a-preturilor-la-imobiliare_1483124.html)

Pe fond, explicația poate fi numai aceea că prețurile pentru locuințe nu au fost niciodată un rezultat al cererii și al ofertei ci un rezultat al speculei și al creșterii artificiale a prețurilor cu fiecare ocazie existentă sau inventată, fără a se ține cont de venituri, gradul excesiv de îndatorare și de faptul că nevoia de locuințe se află la baza piramidei nevoilor indivizilor și uitând adesea că locuința nu este un lux ci o necesitate. Profitând de acest lucru, dezvoltatorii locuințelor noi și vânzătorii locuințelor vechi au crescut prețurile atât cât au simțit că pot să ducă consumatorii, fără să țină cont de faptul că mulți dintre ei sunt îndatorați excesiv  în raport cu veniturile.

În concluzie, pe fondul situației economice naționale și globale, credem că nu va exista o explozie de cereri pe piața locuințelor, indiferent cât de artificial se încearcă acest lucru și indiferent de noua formă a programului Prima casă, consumatorii vor continua să economisească în loc să investească, prețurile nu pot crește pe termen mediu și lung, iar piața imobiliară va manifesta un trend de scădere indiferent de opiniile și interesele unora sau altora. În mod paradoxal, acest trend de scădere va putea conduce ajustarea prețului la locuințe în raport cu cererea reală de pe piață rezultând, la un moment dat, un preț real și nu unul artificial.

Măsuri împotriva răspândirii Coronavirusului (Covid-19) în cadrul asociațiilor de proprietari

Pentru a împiedica sau pentru a limita răspândirea Covid-19 printre proprietarii din condominii, toți aceștia trebuie să aplice prevederea Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, potrivit căreia fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar care este utilizat inclusiv în vederea plăţii de către proprietari a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Astfel, conform art. 20 din Legea nr. 196/2018, fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar. În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut anterior se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari.
Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Astfel, proprietarii trebuie să evite drumurile la casieria asociațiilor de proprietari și să efectueze toate plățile online în contul unic al asociației de proprietari.

În caz contrar și în special în cazurile în care asociația de proprietari nu pune la dispoziția proprietarilor din condominii informațiile necesare efecuării plăților prin transfer bancar (online), în conformitate cu prevederile art. 102 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 196/2018, coroborat cu alin. (2) lit. c) al aceluiași articol, nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum și neîndeplinirea sau depășirea atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator constituie contravenție, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni și se sancționează cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei.
Conform alin. (4) lit. b) de la art. 102 din Legea nr. 196/2018, constatarea contravenției prevăzute mai sus, la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum și aplicarea sancțiunilor corespunzătoare, se face de către primari sau de împuterniciții acestora sau de către Poliția Locală.

Astfel, nu există nicio scuză pentru neaplicarea legii și pentru punerea în pericol a vieții proprietarilor din condominii. Totodată, pandemia prin care trecem nu reprezintă un motiv pentru acumularea datoriilor la cheltuielile asociațiilor de proprietari.

Atragem atenția asupra prevederilor art. 352 din Codul penal:
Art. 352 – Zădărnicirea combaterii bolilor
(1) Nerespectarea măsurilor de carantină sau de spitalizare dispuse pentru prevenirea sau combaterea bolilor infectocontagioase se pedepseşte cu închisoare de la 6 luni la 3 ani sau cu amendă.
(2) Nerespectarea măsurilor privitoare la prevenirea sau combaterea bolilor infectocontagioase, dacă fapta a avut ca urmare răspândirea unei asemenea boli, se pedepseşte cu închisoare de la unu la 5 ani.
(3) Transmiterea, prin orice mijloace, a unei boli infectocontagioase de către o persoană care ştie că suferă de această boală se pedepseşte cu închisoare de la 2 la 7 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(4) Dacă fapta prevăzută în alin. (2) este săvârşită din culpă, pedeapsa este închisoarea de la 6 luni la 3 ani sau amenda.
(5) Dacă prin faptele prevăzute în alin. (1) şi (2) s-a produs vătămarea corporală a uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 2 la 7 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi, iar dacă s-a produs moartea uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 5 la 12 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(6) Dacă prin fapta prevăzută în alin. (3) s-a produs vătămarea corporală a uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 3 la 10 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi, iar dacă s-a produs moartea uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 7 la 15 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(7) Dacă prin fapta prevăzută în alin. (4) s-a produs vătămarea corporală a uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la unu la 5 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi, iar dacă s-a produs moartea uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 2 la 7 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(8) Tentativa la infracţiunea prevăzută la alin. (3) se pedepseşte.
(9) Prin carantină se înţelege restricţia activităţilor şi separarea de alte persoane, în spaţii special amenajate, a persoanelor bolnave sau care sunt suspecte de a fi bolnave, într-o manieră care să prevină posibila răspândire a infecţiei sau contaminării.

Despre patrimoniu și asociații de proprietari

În lumina reglementării asociațiilor de proprietari, chiar înainte de vechea lege nr. 230/2007 și continuând cu actuala lege nr. 196/2018, asociațiile de proprietari au scopul de administrare, exploatare, întreţinere, reparare, reabilitare şi modernizare a proprietăţii comune, menţinere în stare bună a imobilului, de respectare a drepturilor şi asumare a obligaţiilor de către toţi proprietarii din condominiu.

Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.

Legea nr. 196/2018 definește condominiul astfel: imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, după caz, şi cote-părţi indivize de proprietate comună.

Tot legea nr. 196/2018 definește cota-parte indiviză după cum urmează: cota-parte de proprietate comună forţată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual şi este calculată ca raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi suma suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale din condominiu. Suma cotelor-părţi indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, conform suprafeţelor utile.

În concluzie, având în vedere că asociațiile de proprietari sunt forme de organizare a proprietarilor din condominii care intermediază cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază proprietarii, iar proprietățile din condominiu aparțin tot proprietarilor, asociațiile de proprietari nu au și nu pot avea patrimoniu (tot ce dețin asociațiile de proprietari, veniturile acestora, inclusiv sumele plătite pentru servicii, toate apațin proprietarilor). Atenție: asociațiile de proprietari dețin documente sau bunuri în administrare sau în folosinţă, nu în proprietate!

O altă concluzie este că asociațiile de proprietari nu pot fi executate (nu se poate institui titlu executoriu în cazul asociațiilor de proprietari, ci numai în cazul proprietarilor din condominii care dețin patrimoniu ce poate fi executat).

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată sunt obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului

Adevarul.ro a publicat un articol intitulat ”Decizie la nivelul UE. Ce riscă proprietarii debranşaţi de la încălzirea centralizată”:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată ar putea fi obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului, arată o decizie luată la nivelul justiţiei europene.

Mai precis, Curtea de Justiţie a Uniunii Europene a hotărât joi că Dreptul Uniunii nu se opune unei reglementări naţionale care prevede că fiecare proprietar al unui apartament dintr-o clădire aflată în proprietate comună este obligat să contribuie la costurile legate de energia termică ce alimentează părţile comune. Astfel, dacă statele UE au dreptul să implementeze o astfel de măsură la nivel naţional. Decizia a fost dată într-un caz din Bulgaria, dar hotărârea CJUE se aplică la nivel european. Mai precis, decizia este obligatorie, în egală măsură, pentru celelalte instanţe naţionale care sunt sesizate cu o problemă similară. Mai precis, doi cetăţeni bulgari au refuzat să îşi plătească facturile de energie termică care privesc consumul de energie termică aferent instalaţiilor interioare şi părţilor comune ale clădirilor în care se află apartamentele acestora. Ei au contestă facturile în cauză susţinând că, deşi clădirea lor este racordată la o reţea de termoficare, ei nu şi-au dat acordul în acest sens şi nu o utilizează în apartamentele lor respective. Mai precis, bulgarii au susţinut că, deşi clădirea lor este alimentată de la reţeaua de încălzire centralizată în temeiul unui contract de furnizare încheiat între coproprietate şi furnizorul de energie termică, totuşi ei nu au consimţit să beneficieze de energie termică şi nu o utilizează în propriile lor apartamente. CJUE a decis însă în defavoarea debranşaţilor. Instituţia a hotărât că alimentarea cu energie termică a instalaţiei interioare şi, implicit, a părţilor comune ale unei clădiri aflate în proprietate comună, efectuată ca urmare a unei decizii de racordare a acestei clădiri la încălzirea centralizată adoptate de coproprietatea acesteia, conform dreptului naţional, nu constituie o furnizare nesolicitată de energie termică centralizată. În opinia Curţii, este aparent dificil de conceput să se poată individualiza în întregime facturile referitoare la încălzire în clădirile aflate în proprietate comună, în special pentru încălzirea aferentă instalaţiei interioare şi părţilor comune, dat fiind că apartamentele dintr-o astfel de clădire nu sunt independente unele de altele pe plan termic deoarece căldura circulă între spaţiile încălzite şi cele care sunt mai puţin încălzite sau nu sunt încălzite.

În aceste condiţii, Curtea a concluzionat că, ţinând cont de marja largă de manevră de care dispun statele membre în stabilirea metodei de calcul privind consumul de energie termică în clădirile aflate în proprietate comună, Directivele europene nu se opun ca respectivul calcul al căldurii emise de instalaţiile interioare dintr-o astfel de clădire să se facă în mod proporţional cu volumul încălzit aferent fiecărui apartament.

Decizia este una normală și corectă, perfect aliniată cu legislația din România (Legea nr. 196/2018). Spun normală și corectă inclusiv cu sensul de echitabilă deoarece proprietarii debranșați pe proprietățile individuale dețin în continuare cote-părți din spațiile comune care beneficiază de încălzire în sistem centralizat. Odată cu debranșarea nu se renunță și nu se poate renunța la cotele părți din spațiile comune – precum casa scării.

Alte obligații care au termen data de 28 septembrie 2019 (conform art. 107 din Legea nr. 196/2018)

  • Proprietarii care nu au informat asociația de proprietari, în conformitate cu art. 34 alin. (3) din Legea nr. 196/2018, respectiv cu privire la modificările suprafețelor construite sau utile efectuate anterior intrării în vigoare a prezentei legi, sunt obligați să comunice asociației de proprietari modificările suprafețelor respective;
  • Președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să actualizeze, în baza actelor de proprietate asupra locuințelor și/sau spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din condominiu, toate informațiile privind proprietățile, suprafețele și cotele-părți indivize aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației pentru respectiva locuință.

Pe 28 septembrie 2019 expiră termenul pentru aprobarea regulamentelor de condominii

În confomritate cu art. 107 din Legea nr. 196/2018, în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi (28 septembrie 2018), proprietarii din condominii sunt obligați să aprobe un regulament al condominiului.

Atenție! Pe 28 septembrie 2019 expiră termenul pentru reorganizarea asociațiilor de locatari

Conform art. 104 din Legea nr. 196/2018, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, asociațiile de locatari din condominiile ale căror unități de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari au obligația să se reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a prezentei legi își păstrează statutul juridic obținut la data înființării acestora, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Termenul pentru obținerea certificatelor de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator a fost prelungit până la 01.01.2021

Prin intrarea în vigoare a Ordonanței nr. 21 din 27 august 2019, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 708 din 28 august 2019, termenul prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 660 din 30 iulie 2018, s-a prorogat până la data de 1 ianuarie 2021.

Conform art. 106 din Legea nr. 196/2018, persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot îndeplini funcția de administrator numai dacă, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator, în conformitate cu prezenta lege.

ATENȚIE la cursurile pentru obţinerea certificatelor de calificare profesională pentru administratorii de condominii

Certificatul de calificare profesională pentru ocupaţia de administrator de condominii (nu este echivalent cu certificatul de calificare profesională pentru ocupaţia de administrator de imobile) este actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor.

Având în vedere actualizarea Clasificării ocupaţiilor din România (COR), aprobarea Standardului ocupaţional pentru ocupaţia de administrator de condominii şi actualizarea Nomenclatorului calificărilor, furnizorii de formare profesională se pot autoriza, conform legii, pentru organizarea cursurilor de calificare profesională. Numai ulterior autorizării conform cadrului normativ așa cum a fost modificat și actualizat, furnizorii de formare profesională pot organiza cursuri de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii.

ATENȚIE! Pentru a fi recunoscute, în conformitate cu legislația în vigoare, certificatele de calificare profesională (nu certificate de formare, diplome de pregătire sau altele asemenea) trebuie emise de către un furnizor de formare autorizat conform legii, în baza programei aprobate conform programului de pregătire teoretică și practică (Anexa nr. 2 la Standardul ocupațional), pentru cursuri de calificare profesională cu o durată de minim 720 de ore (conform Standardului ocupațional) și absolvit cu documetul intitulat ”Certificat de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii”. Durata cursurilor poate fi redusă de la 720 de ore cu cel mult 50% numai în cazurile prevăzute în Ordinul ministrului muncii, solidarității sociale și familiei nr. 353/2003 pentru aprobarea Metodologiei de autorizare a furnizorilor de formare profesională a adulților (a se vedea mențiunea din Standardul ocupațional).

Orice alt curs/program de formare realizat fără respecatrea legislației în vigoare sau a Standardului ocupațional pentru ocupația de administrator de condominii nu va fi recunoscut!

Contul unic al asociaţiei de proprietari nu poate fi poprit de terţi

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, în Decizia nr. 84, pronunţată în Dosarul nr. 2.297/1/2018, în şedinţa din 26 noiembrie 2018, a decis că, în interpretarea dispoziţiilor art. 781 alin. (5) lit. a) din Codul de procedură civilă, art. 46 – 48 din Legea nr. 230/2007, art. 12 pct. B lit. c) din Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, sumele datorate lunar de terţul poprit, membru al asociaţiei de proprietari, debitoarei asociaţia de proprietari, cu titlu de cheltuieli de întreţinere, au afectaţiunea special corespunzătoare diferitelor componente ale acestor cheltuieli, astfel cum sunt determinate de legislaţia în materie. A se vedea prevederile art. 781 alin. (5) din Codul de procedură civilă, se arată în notele privind completarea şi aplicarea Statutului asociaţiei de proprietari, conform Ordinului nr. 1058/2019.

Soluţia este aceea ca terţii să acţioneze direct împotriva proprietarilor restanţieri conform Codului civil! Rezultatul este acela că terţii sunt mult mai eficienţi în ceea ce priveşte recuperarea debitelor restante. Aviz proprietarilor rău platnici!

Un alt element care se desprinde din legislaţia în vigoare şi din interpretarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie: asociaţiile de proprietari nu gestionează discreţionar fondurile şi sumele încasate de la proprietarii din condominiu. Asociaţiile de proprietari intermediază plăţile între proprietari şi furnizori (nimic mai mult) iar cei care dispun plaţile efectuate sunt proprietarii (consumatorii finali). Asociaţiile de proprietari nu pot decide să utilizeze sumele încasate de la proprietari în alt mod decât au fost plătite de aceştia pentru serviciile de care au beneficiat.

Asociaţiile de proprietari nu pot aplica amenzi proprietarilor din condominii

La art. 22 din Conţinutul-cadru al Regulamentul de condominiu, aprobat prin Ordinul nr. 1058/2019, a fost statuat că, în baza regulamentului nu sunt stabilite sau aplicate sancţiuni de către organele asociaţiei de proprietari, iar încălcarea prevederilor prezentului regulament nu constituie contravenţie.

Pentru a clarifica aceste aspecte, autoritatea emitentă explică motivul acestei norme în cadrul notelor privind completarea şi aplicarea Regulamentului de condominiu. Motivul este acela că asociaţia de proprietari sau organele asociaţiei de proprietari nu reprezintă agenţi constatatori în sensul legislaţiei în vigoare. În concluzie, aceste practici sunt în totalitate ilegale.

Asociații de locatari sau asociații de proprietari? Asociații pe un condominiu sau pe mai multe condominii?

Asociațiile de locatari au fost instituite prin Decretul Consiliul de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor, aprobat prin Legea nr. 71/1977.

Art. 1 din Decretul Consiliul de Stat nr. 387/1977 menționa că asociația de locatari era forma organizată de participare a cetățenilor la buna gospodărire și întreținere a locuințelor, la realizarea diferitelor acțiuni edilitare, precum și la promovarea și respectarea relațiilor de conviețuire socialistă între locatari. Asociațiile de locatari se constituiau pe fiecare clădire cu mai multe apartamente sau pe un grup de clădiri, cu cel mult 600 de membri. Asociația se constituia indiferent de forma de proprietate, dacă clădirile au instalații și părți de folosință comuna sau membrii săi au interese locative comune.

După 19 ani, în baza art. 70 din Legea locuinței nr. 114/1996, Decretul Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor a fost abrogat în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a acesteia.

Legea locuinței prevedea, la art. 7 din Anexa nr. 2, că asociațiile de locatari din clădirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privată sau mixtă, inclusiv ca urmare a aplicării prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, se vor transforma în asociații de proprietari.

În baza art. 3 din Regulamentul-Cadru al asociațiilor de proprietari, Anexă la Legea locuinței, prin bloc de locuințe – clădire – condominiu se înțelegea o proprietate imobiliară, din care unele părți au altă destinație decât aceea de locuință, respectiv apartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comună indiviză. În același timp, prin asociație de proprietari se înțelegea organizația proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixtă.

Art. 17 alin. (1) din Ordonanța Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari stipula că asociațiile de locatari existente la data intrării în vigoare a acesteia, în clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari potrivit prevederilor Legii nr. 114/1996, erau recunoscute ca asociații de proprietari. Acestea aveau obligația ca în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a ordonanței, să se reorganizeze potrivit prevederilor legale, prin adoptarea de către adunarea generală a proprietarilor a acordului de asociere și a statutului propriu.

Conform art. 1 alin. (1) din Ordonanța Guvernului nr. 85/2001, asociația de proprietari era forma de asociere autonomă și nonprofit a proprietarilor unui condominiu, care se constituia și avea personalitate juridică potrivit prevederilor Legii locuinței nr. 114/1996.

În baza art. 61 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, la data intrării în vigoare a acesteia se abroga Anexa nr. 2 din Legea locuinței nr. 114/1996 și Ordonanța Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și orice alte dispoziții contrare.

În baza art. 110 din Legea nr. 196/2018, la data intrării în vigoare a acesteia se abrogă Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și orice alte prevederi contrare.

Astfel, este mai mult decât evident că, în conformitate cu actuala legislație, asociațiile de chiriași/locatari reprezintă forme de asociere autonomă și fără scop lucrativ a chiriașilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum și cu alte persoane juridice sau persoane fizice. Conform art. 2 lit. d) din Legea nr. 196/2018, asociațiile de proprietari sunt forme de asociere autonomă și fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii.

În scopul exercitării drepturilor și obligațiilor ce le revin asupra proprietății comune, în cazul condominiilor, se constituie asociații de proprietari, care se organizează și funcționează conform legii.

În baza Legii nr. 196/2018, constituie condominiu: clădiri cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație în care există proprietăți individuale și proprietăți comune; clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună; un ansamblu rezidențial format din locuințe și/sau construcții cu altă destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale.

De aici rezultă că, pentru ca asociațiile de proprietari să îndeplinească scopul prevăzut de lege, acestea se constituie numai în cadrul condominiilor (imobile formate din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună) și nu pe mai multe blocuri sau cartiere dacă nu există cote-părți indivize de proprietate comună. Aceste aspecte nu au fost introduse nou înlegislație ci ele sunt reglementate încă din anul 1996 cînd asociațiile de locatari vechi aveau obligația să se reorganizeze în asociații de proprietari, fiecare asociație pe câte un condominiu și nu pe mai multe.

În concluzie asociațiile de locatari, în sensul Decretului din 1977, sunt în afara legii începând cu anul 1996, iar condominiie presupun în mod obligatoriu existența proprietății comune.

În sfârşit, proprietarii din condominii pot plăti întreţinerea direct în contul asociaţiei de proprietari

Legea 196/2018 stabileşte că administratorul asociaţiei de proprietari este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul curent unic al asociaţiei, la care au acces pentru informare, toţi proprietarii.

Contul unic al asociaţiei de proprietari poate fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către proprietari.

În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar menționat anterior se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.