Arhive etichetă: obligatiile proprietarilor

Camera Deputaților a decis amânarea cu un an, până la 31 decembrie 2022, a obligativității montării repartitoarelor în apartamentele din condominii

Camera Deputaților, în calitate de for decizional, a decis amânarea cu un an, până la 31 decembrie 2022, a obligativității montării repartitoarelor în apartamente pentru individualizarea consumurilor de energie.

Deputații au adoptat în acest sens proiectul de Lege privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr.184/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr.121/2014 privind eficiența energetică, cu amendamente.

Astfel, conform proiectului de Lege privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr.184/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr.121/2014 privind eficiența energetică, document adoptat de Parlamentul României, în imobilele de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică este obligatorie montarea sistemelor de măsurare până la 31 decembrie 2022 pentru individualizarea consumurilor de energie pentru încălzire/răcire și apă caldă la nivelul fiecărui apartament sau spațiu cu altă destinație decât cea de locuit. În cazul în care utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă din punct de vedere tehnic sau nu este eficientă din punctul de vedere al costurilor este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, repartitoarelor de costuri, pe toate corpurile de încălzire din fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație decât cea de locuit.

Proiecte de legi în Parlament în defavoarea proprietarilor!

În Parlament se află în lucru două inițiative majore de modificare a Legii nr. 196/2018. Din nefericire, ambele sunt propuse în favoarea grupurilor de interese și în defavoarea proprietarilor, a intereselor comune și a drepturilor câștigate de aceștia prin Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea şi funcționarea asociațiilor de proprietari şi administrarea condominiilor:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată sunt obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului

Adevarul.ro a publicat un articol intitulat ”Decizie la nivelul UE. Ce riscă proprietarii debranşaţi de la încălzirea centralizată”:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată ar putea fi obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului, arată o decizie luată la nivelul justiţiei europene.

Mai precis, Curtea de Justiţie a Uniunii Europene a hotărât joi că Dreptul Uniunii nu se opune unei reglementări naţionale care prevede că fiecare proprietar al unui apartament dintr-o clădire aflată în proprietate comună este obligat să contribuie la costurile legate de energia termică ce alimentează părţile comune. Astfel, dacă statele UE au dreptul să implementeze o astfel de măsură la nivel naţional. Decizia a fost dată într-un caz din Bulgaria, dar hotărârea CJUE se aplică la nivel european. Mai precis, decizia este obligatorie, în egală măsură, pentru celelalte instanţe naţionale care sunt sesizate cu o problemă similară. Mai precis, doi cetăţeni bulgari au refuzat să îşi plătească facturile de energie termică care privesc consumul de energie termică aferent instalaţiilor interioare şi părţilor comune ale clădirilor în care se află apartamentele acestora. Ei au contestă facturile în cauză susţinând că, deşi clădirea lor este racordată la o reţea de termoficare, ei nu şi-au dat acordul în acest sens şi nu o utilizează în apartamentele lor respective. Mai precis, bulgarii au susţinut că, deşi clădirea lor este alimentată de la reţeaua de încălzire centralizată în temeiul unui contract de furnizare încheiat între coproprietate şi furnizorul de energie termică, totuşi ei nu au consimţit să beneficieze de energie termică şi nu o utilizează în propriile lor apartamente. CJUE a decis însă în defavoarea debranşaţilor. Instituţia a hotărât că alimentarea cu energie termică a instalaţiei interioare şi, implicit, a părţilor comune ale unei clădiri aflate în proprietate comună, efectuată ca urmare a unei decizii de racordare a acestei clădiri la încălzirea centralizată adoptate de coproprietatea acesteia, conform dreptului naţional, nu constituie o furnizare nesolicitată de energie termică centralizată. În opinia Curţii, este aparent dificil de conceput să se poată individualiza în întregime facturile referitoare la încălzire în clădirile aflate în proprietate comună, în special pentru încălzirea aferentă instalaţiei interioare şi părţilor comune, dat fiind că apartamentele dintr-o astfel de clădire nu sunt independente unele de altele pe plan termic deoarece căldura circulă între spaţiile încălzite şi cele care sunt mai puţin încălzite sau nu sunt încălzite.

În aceste condiţii, Curtea a concluzionat că, ţinând cont de marja largă de manevră de care dispun statele membre în stabilirea metodei de calcul privind consumul de energie termică în clădirile aflate în proprietate comună, Directivele europene nu se opun ca respectivul calcul al căldurii emise de instalaţiile interioare dintr-o astfel de clădire să se facă în mod proporţional cu volumul încălzit aferent fiecărui apartament.

Decizia este una normală și corectă, perfect aliniată cu legislația din România (Legea nr. 196/2018). Spun normală și corectă inclusiv cu sensul de echitabilă deoarece proprietarii debranșați pe proprietățile individuale dețin în continuare cote-părți din spațiile comune care beneficiază de încălzire în sistem centralizat. Odată cu debranșarea nu se renunță și nu se poate renunța la cotele părți din spațiile comune – precum casa scării.

Alte obligații care au termen data de 28 septembrie 2019 (conform art. 107 din Legea nr. 196/2018)

  • Proprietarii care nu au informat asociația de proprietari, în conformitate cu art. 34 alin. (3) din Legea nr. 196/2018, respectiv cu privire la modificările suprafețelor construite sau utile efectuate anterior intrării în vigoare a prezentei legi, sunt obligați să comunice asociației de proprietari modificările suprafețelor respective;
  • Președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să actualizeze, în baza actelor de proprietate asupra locuințelor și/sau spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din condominiu, toate informațiile privind proprietățile, suprafețele și cotele-părți indivize aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației pentru respectiva locuință.

Pe 28 septembrie 2019 expiră termenul pentru aprobarea regulamentelor de condominii

În confomritate cu art. 107 din Legea nr. 196/2018, în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi (28 septembrie 2018), proprietarii din condominii sunt obligați să aprobe un regulament al condominiului.

Atenție! Pe 28 septembrie 2019 expiră termenul pentru reorganizarea asociațiilor de locatari

Conform art. 104 din Legea nr. 196/2018, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, asociațiile de locatari din condominiile ale căror unități de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari au obligația să se reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a prezentei legi își păstrează statutul juridic obținut la data înființării acestora, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Contul unic al asociaţiei de proprietari nu poate fi poprit de terţi

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, în Decizia nr. 84, pronunţată în Dosarul nr. 2.297/1/2018, în şedinţa din 26 noiembrie 2018, a decis că, în interpretarea dispoziţiilor art. 781 alin. (5) lit. a) din Codul de procedură civilă, art. 46 – 48 din Legea nr. 230/2007, art. 12 pct. B lit. c) din Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, sumele datorate lunar de terţul poprit, membru al asociaţiei de proprietari, debitoarei asociaţia de proprietari, cu titlu de cheltuieli de întreţinere, au afectaţiunea special corespunzătoare diferitelor componente ale acestor cheltuieli, astfel cum sunt determinate de legislaţia în materie. A se vedea prevederile art. 781 alin. (5) din Codul de procedură civilă, se arată în notele privind completarea şi aplicarea Statutului asociaţiei de proprietari, conform Ordinului nr. 1058/2019.

Soluţia este aceea ca terţii să acţioneze direct împotriva proprietarilor restanţieri conform Codului civil! Rezultatul este acela că terţii sunt mult mai eficienţi în ceea ce priveşte recuperarea debitelor restante. Aviz proprietarilor rău platnici!

Un alt element care se desprinde din legislaţia în vigoare şi din interpretarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie: asociaţiile de proprietari nu gestionează discreţionar fondurile şi sumele încasate de la proprietarii din condominiu. Asociaţiile de proprietari intermediază plăţile între proprietari şi furnizori (nimic mai mult) iar cei care dispun plaţile efectuate sunt proprietarii (consumatorii finali). Asociaţiile de proprietari nu pot decide să utilizeze sumele încasate de la proprietari în alt mod decât au fost plătite de aceştia pentru serviciile de care au beneficiat.

Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiilor

În imobilele de tip condominiu, facturarea serviciilor de utilităţi publice se face de către furnizor cu respectarea dispoziţiilor legale, într-unul dintre următoarele două moduri:

  • facturarea în comun la nivel de asociaţie de proprietari, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg imobilul care se repartizează tuturor proprietarilor din condominiu, în conformitate cu regulile de repartizare stabilite prin prezenta lege şi/sau prin legislaţia specifică serviciului de utilitate publică respectiv;
  • facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu.

Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiilor se face în baza:

  • convenţiilor de facturare individuală, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat cu asociaţia de proprietari; sau
  • contractului individual de furnizare/prestare a serviciilor încheiat cu fiecare proprietar.

În cazul serviciilor de utilităţi publice care se facturează individual este interzisă sistarea, limitarea sau întreruperea furnizării/prestării serviciului la nivel de condominiu, pentru neplata facturilor de către unul sau mai mulţi proprietari.

Obligațiile proprietarilor din condominii la înstrăinarea unităților de proprietate imobiliară

  1. Proprietarii din condominii care îşi înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plăţii la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi a utilităţilor publice.
  2. Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităţilor de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiţii:
    • proprietarul prezintă o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menţionarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverinţa va avea număr de înregistrare din evidenţele asociaţiei, data eliberării şi termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverinţa se prezintă notarului public de către înstrăinător, în original, cu semnătura olografă a administratorului asociaţiei de proprietari şi a preşedintelui, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Prin excepţie, semnătura oricăruia dintre aceştia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinţei se va menţiona motivul lipsei celei de-a doua semnături. În situaţia în care condominiul nu are constituită asociaţie de proprietari sau, deşi constituită, aceasta nu are preşedinte şi administrator în funcţie sau plata cotelor de contribuţie la cheltuielile comune ale asociaţiei de proprietari sau/şi pentru utilităţile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declaraţie pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declaraţie care va fi menţionată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, şi va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităţilor publice şi/sau a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni;
    • în cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociaţia de proprietari, precum şi toate debitele către toţi furnizorii de utilităţi publice.
  3. Dispoziţiile de mai sus se aplică în mod corespunzător şi la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act de înstrăinare, prin care se înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă dintr-un condominium.
  4. Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor de mai sus, sunt anulabile.
  5. La înstrăinarea proprietăţii, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor orice documente pe care le deţine şi care pot avea consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată, inclusiv certificatul de performanţă energetică aferent acesteia, întocmit în condiţiile legii. În actul de înstrăinare părţile vor declara în mod corespunzător despre îndeplinirea acestor obligaţii.
  6. La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunţarea hotărârii judecătoreşti ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după caz, instanţa de judecată ori executorul judecătoresc va menţiona în act că noului proprietar îi revine obligaţia să prezinte preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informaţiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru respectiva locuinţă sau pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi datele de contact ale proprietarului.
  7. În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitaţie, precum şi în cazul unor contracte de comodat pentru spaţiile din condominiu, obligaţia de plată a cotelor de întreţinere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosinţă a spaţiilor respective contravaloarea acestora, în condiţiile stabilite prin contractul de închiriere/constituire/comodat.
  8. La solicitarea oricărui proprietar, preşedintele şi/sau administratorul sunt/este obligaţi/obligat să elibereze adeverinţa prevăzută mai sus, care să dovedească achitarea la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari sau existenţa unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice, după caz, în termen de 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării acesteia.
  9. Preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată. Birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie. Notarea în cartea funciară a debitelor menționate anterior este scutită de plata taxei de timbru.

Obligațiile proprietarilor din condominii față de proprietatea individuală și față de proprietatea comună

  1. Proprietarii din condominii au obligaţia să notifice preşedintelui orice schimbare intervenită în structura şi numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinţei. Notificarea se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spaţiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.
  2. Proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, locuinţă sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună din punct de vedere tehnic şi funcţional, pe propria cheltuială. Niciun proprietar, chiriaş sau angajat al asociaţiei de proprietari nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu şi nu poate afecta funcţionarea normală şi întreţinerea condominiului.
  3. În cadrul proprietăţii individuale, proprietarul are obligaţia să păstreze şi să întreţină în stare de funcţionare şi siguranţă spaţiile interioare, echipamentele şi instalaţiile din dotarea tehnică a proprietăţii individuale, respectiv instalaţiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz, apă, precum şi altele de această natură, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalţi proprietari din condominiu.
  4. Dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligaţia să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.
  5. Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator şi locatar, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari sau faţă de furnizorii de utilităţi publice, prevăzute în prezenta lege.
  6. Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile de urgenţă când termenul pentru preaviz este de 24 de ore. În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, acesta răspunde civil şi penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectaţi, în condiţiile legii. Proprietarii din condominiu care suferă un prejudiciu ca urmare a executării lucrărilor menționate, sunt despăgubiţi de către asociaţia de proprietari, din fondul de reparaţii. În cazul în care prejudiciul este cauzat de către executantul lucrărilor de intervenţie, persoană fizică/juridică, despăgubirea va fi recuperată de la acesta, în condiţiile legii. Lucrările de intervenţie la elementele componente ale proprietăţii comune, effectuate conform celor menționate mai sus, se execută în condiţii stabilite de comun acord şi consemnate printr-un acord semnat de către proprietar şi asociaţia de proprietari.
  7. Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condiţiile menţinerii aspectului armonios şi unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervenţiilor.
  8. În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului faţadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, regimul monumentelor istorice şi al zonelor protejate, reabilitare termică pentru creşterea performanţei energetice a clădirilor şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei acestora pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.
  9. Înainte de modificarea aspectului faţadei condominiului, preşedintele asociaţiei de proprietari solicită, în scris, autorităţii administraţiei publice locale toate informaţiile şi restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară stabilite în cadrul programelor multianuale privind creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.
  10. În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică şi structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului şi a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.
  11. Proprietarii construcţiilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare construcţii încadrate în clasele de risc seismic şi/sau afectate de seisme sunt obligaţi să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor.