Arhive pe categorii: Noutăţi

Agenții imobiliari vor să câștige și mai mulți bani de pe urma tranzacțiilor imobiliare! Au transmis parlamentarilor o propunere legislativă care reglementează regulile activității de intermediere imobiliară

sursa: imobiliare.ro

Piața imobiliară s-ar putea schimba radical. Propunerea legislativă privind organizarea activității de intermediere imobiliară a fost depusă la Camera Deputaților și înregistrată la Senatul României pentru dezbatere în prima etapă de legiferare.

Prin această propunere se încearcă reglementarea activității de intermediere imobiliară și stabilirea unui cadru cât mai clar privind modalitățile de organizare și funcționare a profesiei de intermediar imobiliar. Mai precis, noul proiect de lege propus prevede că toți agenții imobiliari vor fi obligați să urmeze un curs de formare profesională cu o durată de 180 de ore (dintre care 60 de ore de teorie și 120 de ore de practică), precum și condiționarea reatestării agenților imobiliari la un interval de 3 ani de la efectuarea formării profesionale continue, iar ulterior să se înscrie în viitorul Registru Electronic Național al Intermediarilor Imobiliari (RENII), care va fi înființat odată cu adoptarea acestei legi.

În cadrul demersurilor ce stau la baza acestei inițiative legislative, inițiatorii săi au consultat mai multe asociații profesionale și patronale ale agenților imobiliari și agențiilor imobiliare din România, printre care: ABI (Asociația Brokerilor Imobiliari), APAIR (Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România) și CEIR (Comunitatea Elitelor în Imobiliare din România).

Legea scrisă de agenții imobiliari poate fi consultata aici.

Consiliul Legislativ a respins propunerea. Vezi opinia Consiliului Legislativ aici.

Consiliul Economic și Social a respins propunerea. Vezi opinia Consiliului Economic și Social aici.

Actualizare privind stadiul modificării legii 196/2018 (6 martie 2023)

Deoarece am primit numeroase întrebări din partea cititorilor cu privire la stadiul proiectului de modificare a legii 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, suntem datori cu următoarele informații:

Comisia pentru administrație publică şi amenajarea teritoriului este comisia de la Camera Deputaților care decide în ultimă instanță cu privire la forma finală a legii 196/2018 care va fi adoptată de Parlament.

Componența Comisiei poate fi vizualizată aici

Datele de contact ale Comisiei: cp06@cdep.ro

Avertisment BNR: „Este un risc uriaș de criză”. Care sunt motivele acestei situații

sursa: antena3.ro

Oficialii BNR au anunțat că în România este un risc uriaș de criză. Aceștia au prezentat și motivele pentru care s-a ajuns aici.

BNR avertizează că inflaţia încă ridicată şi dobânzile mari vor determina decelerarea puternică a consumului românilor în anul 2023.

Programele Noua Casă şi IMM Invest sunt devină pentru expunerea extrem de ridicată a băncilor la riscul de credit, avertizează Banca Națională. BNR explică faptul că ponderea expunerilor totale ale băncilor la riscul de credit faţă de administrația centrală a ajuns după primele 9 luni din anul 2022 la aproape 36%.

Banca Centrală consideră că expunerea este „ridicată” şi „în creștere semnificativă de la declanșarea pandemiei”. Oficialii Băncii Naționale a României consideră că unul dintre motive pentru care expunerea directă a crescut este că a fost influențată de statul român care a garantat o serie de programe de creditare, cum ar fi Noua Casă sau IMM Invest, motiv pentru care garanțiile oferite băncilor de către stat au crescut.

„Există anumite preocupări cu privire la concentrarea faţă de acest sector, precum şi asupra capacității instituțiilor de credit de a susține în continuare finanțarea sectorului guvernamental şi, implicit, consolidarea acestei legături, într-o perioadă caracterizată de incertitudini puternice şi de necesitatea adresării venerabilităților structurale de la nivelul bugetului public”, atrage atenția BNR. Programul „Noua Casa”, derulat de statul român, vine în sprijinul celor care vor să îşi cumpere o locuinţă prin contractarea de credite garantate de stat.

Pentru locuinţele noi, de până în 140.000 euro, statul garantează 60%, iar pentru locuințele mai ieftine de 70,000 euro, statul garantează 50%.

Criminalii din construcții! La noi poartă denumirea de „intrare în legalitate”/„legalizare”/„nepăsarea autorităților de control”!

Furie în Turcia după ce clădiri din „beton de înaltă calitate” s-au prăbușit. Oamenii dau vina pe „amnistia” din construcții (BBC)

sursa: digi24.ro

În Turcia, oamenii sunt tot mai furioşi că legile în domeniul construcţiilor au fost aplicate deficitar, iar asta a dus la prăbuşirea atât de multor clădiri şi la un bilanţ atât de dramatic al victimelor, scrie BBC.

BBC a prezentat informații despre unele dintre clădirile construite recent care s-au prăbuşit în timpul cutremurului de luni cu magnitudine de 7,8, care a fost urmat de zeci de replici, unele foarte puternice.

Astfel, una dintre clădirile din Malatya a fost finalizată chiar anul trecut, iar pe reţelele sociale au circulat capturi de ecran cu un anunţ care spunea că a fost „finalizată în conformitate cu cele mai recente reglementări privind cutremurele”. În text se preciza că toate materialele şi manopera folosite au fost „de primă clasă”. În prezent, nu mai există niciun anunț de acest gen, dar mai multe persoane au făcut poze şi înregistrări video şi le-au postat online. Reclama se potriveşte cu stilul altora similare de pe site-ul companiei, menţionează BBC. Un alt bloc de apartamente construit recent în oraşul portuar Iskenderun este în mare parte distrus. Constructorul care a ridicat această clădire are postată o imagine care arată că a fost finalizată în 2019. BBC a verificat că imaginea clădirii distruse corespunde cu locaţia fotografiei publicitare a blocului făcută de companie.

O altă clădire care a fost inaugurată în Antakya în 2019 poate fi văzută în mare parte distrusă într-o imagine verificată de BBC. Complexul Guclu Bahce din Antakya a fost grav avariat în urma cutremurelor. BBC a găsit o înregistrare video de la evenimentul de inaugurare a complexului de locuinţe, în noiembrie 2019, în care proprietarul companiei de construcţii implicate spune: „Proiectul Guclu Bahce City este special în comparaţie cu celelalte în ceea ce priveşte locaţia şi calităţile de construcţie”.

Experții spun că imobilele nu ar fi trebuit să se prăbușească dacă ar fi fost construite conform normelor

Deşi cutremurele de luni au fost puternice, experţii spun că imobilele construite corespunzător ar fi trebuit să poată rămâne în picioare. „Intensitatea maximă a acestui cutremur a fost violentă, dar nu neapărat suficientă pentru a dărâma clădiri bine construite”, spune David Alexander, profesor de planificare şi gestionare a situaţiilor de urgenţă la University College London. „În cele mai multe locuri, nivelul de trepidaţii a fost mai mic decât cel maxim (suportabil), aşa că putem concluziona că din miile de clădiri care s-au prăbuşit, aproape toate nu corespund niciunei norme de construcţie antiseismică care în mod rezonabil ar fi trebuit să existe”, a explicat profesorul. Cele mai recente norme impun ca structurile din regiunile predispuse la cutremure să folosească beton de înaltă calitate, armat cu bare de oţel. De asemenea, coloanele şi grinzile trebuie să fie distribuite în aşa fel, încât să poată absorbi eficient impactul cutremurelor.

Cu toate acestea, aceste legi au fost aplicate în mod deficitar. „În parte, problema este, pe de o parte, că există foarte puţine lucrări de modernizare a clădirilor existente, iar pe de altă parte standardele de construcţie pentru construcţiile noi sunt foarte puţin aplicate”, spune profesorul Alexander. De ce s-a ajuns la această situaţie?  Reglementările în materie de construcţii au fost înăsprite în urma unor dezastre anterioare care s-au produs în Turcia. De asemenea, au fost introduse standarde de siguranţă mai stricte după cutremurul din 1999 din jurul oraşului Izmir, în care au murit 17.000 de persoane. Există însă practica „amnistiilor periodice”, care oferă scutiri legale acelor structuri construite fără certificatele de siguranţă necesare, în schimbul plăţii unei taxe. Acest lucru a contribuit la catastrofa recentă, sugerează experţii. Până la 75.000 de clădiri din zona afectată de cutremur în sudul Turciei au primit „amnistie” de construcţie, potrivit lui Pelin Pınar Giritlioğlu, şeful de la Istanbul al Uniunii Camerelor de ingineri şi arhitecţi din Turcia. Criticii au avertizat de mult timp că astfel de practici riscă să ducă la o catastrofă în cazul unui cutremur major, ceea ce s-a şi întâmplat. Cu doar câteva zile înainte de ultimul dezastru, presa turcă a relatat că un nou proiect de lege aşteaptă aprobarea Parlamentului, pentru a acorda o nouă amnistie pentru lucrări de construcţie recente. Geologul Celal Sengor a declarat la începutul acestui an că adoptarea unor astfel de amnistii pentru construcţii într-o ţară traversată de falii seismice echivalează cu o „crimă”.

După cutremur, Turcia face arestări pe bandă rulantă: Antreprenori de construcţii, încătușați după dezastru

sursa: stiripesurse.ro

Autorităţile din Turcia spun că au fost emise 113 mandate de arestare în legătură cu construcţia de clădiri care s-au prăbuşit în urma cutremurelor de luni, transmite BBC, potrivit news.ro.

Poliţia turcă a reţinut deja cel puţin 12 persoane, inclusiv antreprenori de construcţii. Între timp, tulburările din sudul Turciei au perturbat eforturile de salvare în unele locuri. Numărul de persoane confirmate că au murit în Turcia şi Siria a crescut la peste 28.000.

O încercare de a îndepărta vina generală pentru dezastru

Sunt aşteptate mai multe arestări, dar acţiunea va fi văzută de mulţi ca o încercare de a îndepărta vina generală pentru dezastru. De ani de zile, experţii au avertizat că multe clădiri noi din Turcia sunt nesigure din cauza corupţiei endemice şi a politicilor guvernamentale.

Acele politici au permis aşa-numitele amnistii pentru antreprenorii care au modificat reglementările de construcţie, pentru a încuraja un boom construcţiilor, inclusiv în regiunile predispuse la cutremure.

Mii de clădiri s-au prăbuşit în timpul cutremurului, ridicând semne de întrebare dacă impactul dezastrului natural a fost agravat de deficienţele umane. Cu alegerile care se profilează, viitorul preşedintelui este în joc, după ce a petrecut 20 de ani la putere.

Erdogan a recunoscut existenţa unor deficienţe

Erdogan a recunoscut existenţa unor deficienţe, dar, în timpul unei vizite într-o zonă de dezastru, a părut să dea vina pe soartă.

”Astfel de lucruri s-au întâmplat întotdeauna. Face parte din planul destinului”, a spus el. În a şasea zi după cutremur, situaţia devine din ce în ce mai disperată. Sâmbătă, salvatorii germani şi armata austriacă au întrerupt operaţiunile de căutare din cauza ciocnirilor dintre grupuri neidentificate din provincia Hatay.

Se aşteaptă ca securitatea să se înrăutăţească pe măsură ce rezervele de alimente se scad, a spus un salvator. ”Există o agresiune în creştere între facţiunile din Turcia. Şansele de a salva o viaţă nu au nicio legătură rezonabilă cu riscul de siguranţă”, a spus locotenent-colonelul austriac Pierre Kugelweis.

Căutarea supravieţuitorilor a fost reluată sub protecţia armatei turce. În sudul Turciei şi în nordul Siriei, milioane de oameni sunt fără adăpost, iar temperaturile continuă să scadă sub zero în fiecare noapte.

ONU a avertizat că peste 800.000 de oameni nu au mâncare adecvată, iar agenţia sa de ajutor în teren avertizează că numărul final de morţi provocat de cutremur se va dubla.

În Siria, numărul morţilor se ridică acum la peste 3.500

În Siria, numărul morţilor se ridică acum la peste 3.500, dar nu au fost publicate cifre noi de vineri. Speranţa de a găsi mai mulţi supravieţuitori se estompează, în ciuda unor salvări incredibile.

Printre cei salvaţi din dărâmături sâmbătă s-au numărat o familie de cinci persoane din provincia Gaziantep din Turcia şi o fetiţă de şapte ani din Hatay, care a petrecut 132 de ore sub dărâmături.

Cutremurul a fost descris drept ”cel mai grav eveniment din ultimii 100 de ani în această regiune” de şeful de asistenţă al Naţiunilor Unite, care s-a aflat sâmbătă în provincia turcă Kahramanmaras.

”Cred că este cel mai grav dezastru natural pe care l-am văzut vreodată şi este, de asemenea, cel mai extraordinar răspuns internaţional”, a declarat Martin Griffiths pentru BBC în Turcia.

Griffiths a cerut ca politica regională să fie lăsată deoparte în faţa dezastrului şi există unele semne că acest lucru se întâmplă. Punctul de trecere a frontierei dintre Turcia şi Armenia a fost redeschis sâmbătă pentru prima dată în 35 de ani, pentru a permite trecerea ajutorului.

Sunt sau nu obligatorii repartitoarele de căldură după 31 decembrie 2022?

Răspunsul scurt: În prezent DA, dar nu pentru mult timp.

Răspunsul lung: Parlamentul României a adoptat proiectul de Lege privind aprobarea Ordonanţei de urgenţã a Guvernului nr.130/2022 pentru modificarea şi completarea Legii nr.121/2014 privind eficienţa energetică.

Astfel, conform proiectului de act normativ (care va intra în vigoare numai după publicarea în Monitorul Oficial) se disting două situații:

  1. Pentru imobilele de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică în sistem de distribuţie orizontală;
  2. Pentru condominiile cu distribuţie verticală a agentului termic.

Astfel, în imobilele de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică în sistem de distribuţie orizontală este obligatorie montarea sistemelor de măsurare până la 31 decembrie 2023 pentru individualizarea consumurilor de energie pentru încălzire/răcire şi apă caldă la nivelul fiecărui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuit. 

Pentru condominiile cu distribuţie verticală a agentului termic în care utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă din punct de vedere tehnic sau nu este eficientă din punct de vedere al costurilor este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, respectiv a repartitoarelor de costuri, pe toate corpurile de încălzire din fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuit, în condiţiile în care există realizat la nivel de condominiu un sistem de echilibrare hidraulică a instalaţiei de încălzire. 

Din interpretarea ultimei condiții, reiese că în condominiile cu distribuţie verticală a agentului termic în care utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă sau nu este eficientă, este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, numai dacă este realizat la nivel de condominiu un sistem de echilibrare hidraulică a instalaţiei de încălzire.

Noua prevedere pare clară în sensul în care, în condominiile cu distribuţie verticală, dacă nu este realizat la nivel de condominiu un sistem de echilibrare hidraulică a instalaţiei de încălzire și dacă utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă sau nu este eficientă, atunci nu este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică.

În aplicarea prevederilor de mai sus, criteriile generale, metodologia şi/sau procedurile pentru a determina lipsa de fezabilitate tehnică şi nerentabilitatea sunt aprobate prin hotărâre a consiliului local, la propunerea compartimentelor energetice înfiinţate în conformitate cu prevederile art. 8 alin. (2) lit. c) din Legea serviciului public de alimentare cu energie termică nr. 325/2006, cu modificările şi completările ulterioare.

Prin excepție, în cazul în care asociațiile de proprietari demonstrează că instalarea unor astfel de repartitoare de costuri nu ar fi rentabilă în conformitate cu metodologia aprobată de consiliul local, pot fi avute în vedere metode alternative rentabile pentru măsurarea consumului de energie termică.

Deși dezvoltatorii visează și mint despre faptul că piața duduie, bula imobiliară urmează să se spargă cât mai curând!

Piața imobiliară din Suedia se prăbușește și ar putea trage după ea alte economii dezvoltate

Scăderea prețurilor locuințelor din Suedia s-a accelerat în octombrie, în timp ce țara nordică se luptă cu cea mai severă criză imobiliară din ultimele trei decenii, arătând ceea ce ar putea urma pentru multe alte economii dezvoltate, transmite Bloomberg.

Creșterea inflației și măsurile luate de marile bănci centrale pentru limitarea acesteia au dus la o scădere a prețurilor locuințelor cu aproape 14% față de începutul acestui an, potrivit ValueGarde. Conform sursei citate, prețurile au scăzut timp de șapte luni la rând, deoarece gospodăriile sunt presate de creșterea costului vieții.

Recesiunea este neobișnuită într-o țară în care reformele trecute au fost superficiale și de scurtă durată, iar mulți tineri cumpărători de case nu au experimentat niciodată o scădere a pieței imobiliare.

În timp ce piețele imobiliare din întreaga lume se răcesc, având loc mai puține tranzacții, scăderea prețurilor nu a început încă în multe țări. Prețurile caselor din Canada sunt acum cu 10% sub nivelul maxim. Pe lângă Suedia, se preconizează scăderi de la vârf la minim de până la 20% pentru țări precum SUA, Regatul Unit și Noua Zeelandă. Citește mai mult pe adevarul.ro.

Imobiliarele duduie în România: Se anunță livări record de locuințe noi!

Sectorul rezidențial se îndreaptă spre noi maxime de livrare în acest an, iar autorizațiile au revenit puternic în trimestrul al treilea, arată datele Colliers.

Luna iulie a marcat pe piața rezidențială din București un record al ultimilor 14 ani în ceea ce privește suprafața totală utilă autorizată, de 350.000 de metri pătrați, ceea ce echivalează cu aproape 7.000 apartamente, arată datele companiei. Creșterea puternică a suprafețelor autorizate în trimestrul al treilea a anulat scăderea din prima parte a anului, astfel că la nouă luni sunt înregistrate cu doar 1% mai puține unități autorizate, comparativ cu perioada similară a anului trecut. Citește mai mult pe stiripesurse.ro.

Criza imobiliară, ascunsă de agenții, începe în forță: Numărul imobilelor vândute în România scade

În luna octombrie 2022 au fost vândute, la nivelul întregii țări, 59.927 de imobile, cu 2.127 mai puține față de luna septembrie. Județele cu cele mai puține imobile vândute sunt Olt, Călărași și Alba. Numărul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut obiectul tranzacțiilor în luna octombrie este cu 926 mai mic față de perioada similară a anului 2021, informează Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Cele mai multe vânzări de imobile au fost înregistrate, în octombrie 2022, în București – 13.315, Ilfov – 3.687 și Brașov – 3.126. Județele cu cele mai puține imobile vândute în aceeași perioadă sunt Olt – 136, Călărași – 269 și Alba – 294. Citește mai mult pe stiripesurse.ro.

Se contractă domeniul imobiliar: vânzările de locuinţe din SUA suferă cea mai lungă perioadă de scădere din 2007

Vânzările de locuinţe din SUA au scăzut pentru a opta lună consecu!v în septembrie în contextul creşterii dobânzilor la creditele ipotecare şi preţurilor ridicate, notează CNN. Citește mai mult pe mediafax.ro.

Avertismentul Băncii Centrale Europene: urmează o corecţie în piaţa imobiliară

sursa: mediafax.ro

Preţurile locuinţelor din zona euro vor suferi o corecţie pe măsură ce ratele dobânzilor vor începe să crească ca răspuns la o inflaţie mai mare, ceea ce reprezintă riscuri mai mari pentru gospodăriile cu venituri mici, a avertizat Banca Centrală Europeană.

O inversare a evoluţiei pieţelor imobiliare din regiune a fost unul dintre principalele riscuri identificate de analiza semestrială a stabilităţii financiare a BCE, care a avertizat, de asemenea, că invazia Rusiei în Ucraina înseamnă că mai multe companii ar putea intra în incapacitate de plată din cauza creşterii mai scăzute, a inflaţiei mai mari şi a creşterii costurilor de împrumut.
Prevăzând că preţurile activelor ar putea scădea şi mai mult dacă creşterea economică continuă să slăbească sau dacă inflaţia creşte mai repede decât se aşteaptă, BCE a declarat că o creştere bruscă a ratelor ar putea provoca o „inversare” a preţurilor locuinţelor din zona euro, despre care a estimat că sunt deja supraevaluate cu aproximativ 15%, în comparaţie cu producţia economică globală şi cu chiriile.

Banca centrală se pregăteşte să majoreze rata dobânzii la depozite în luna iulie pentru prima dată în ultimul deceniu, iar pieţele se aşteaptă la patru creşteri de un sfert de punct în acest an, ceea ce, potrivit BCE, „ar putea pune în discuţie evaluările activelor mai riscante, cum ar fi acţiunile”.
Ratele la creditele ipotecare din zona euro au crescut deja de la începutul anului. Indicatorul compozit al BCE privind costul împrumuturilor pentru achiziţionarea de locuinţe a crescut de la un minim de 1,3% în septembrie anul trecut la 1,47% în martie.

Ce urmează?
„O creştere bruscă a ratelor reale ale dobânzilor ar putea induce corecţii ale preţurilor locuinţelor pe termen scurt, nivelul actual scăzut al ratelor dobânzilor făcând mai probabile inversări substanţiale ale preţurilor locuinţelor”, a declarat BCE.
Preţurile locuinţelor au crescut anul trecut cu aproape 10% în zona euro, cel mai rapid ritm din ultimele două decenii, potrivit datelor Eurostat, biroul de statistică al Comisiei Europene. Acestea ar putea scădea între 0,83 şi 1,17% pentru fiecare creştere de 0,1 puncte procentuale a ratelor la creditele ipotecare, după ajustarea pentru inflaţie, a calculat BCE.
Bundesbank a avertizat recent că băncile germane au devenit prea mulţumite de riscul de neplată a debitorilor şi de potenţialul de creştere a ratelor dobânzilor, ceea ce a dus la creşterea valorii capitalului pe care creditorii trebuie să îl pună în contul creditelor ipotecare.
„Credem că piaţa imobiliară germană va atinge probabil un vârf în următorii doi ani, probabil în jurul anului 2024, deşi ar putea fi mult mai devreme dacă vom avea un şoc al ratei dobânzii”, a declarat Jochen Möbert, analist la Deutsche Bank Research.
Creşterea ratelor dobânzilor va determina probabil investitorii instituţionali să transfere banii pe care i-au investit în proprietăţi înapoi pe piaţa germană a obligaţiunilor, a spus Möbert, prezicând că acest lucru se va întâmpla probabil atunci când randamentele

Bund vor creşte de la 1% în prezent la 2 – 4%.
„Randamentele chiriilor sunt în medie sub 4% în oraşele germane, iar în metropole sunt mai mici, în unele cazuri sunt chiar la 2,5%, astfel că, odată ce ratele fără risc vor ajunge la acest nivel, ar avea sens să ne întoarcem la Bund”, a adăugat el.

Banca centrală a precizat că o trecere la creditele ipotecare cu rată fixă ar proteja multe gospodării de impactul imediat al creşterii costurilor de împrumut.
Gospodăriile mai bogate ar putea, de asemenea, să amortizeze lovitura economisind mai puţin sau apelând la economiile suplimentare acumulate în timpul pandemiei de coronavirus, a precizat banca centrală. Cu toate acestea, a avertizat că acest lucru ar lăsa gospodăriile cu venituri mici „mai expuse la şocul inflaţiei”.
BCE a precizat că recenta sa „analiză a vulnerabilităţii” sectorului bancar a arătat că acesta a fost „rezistent la ramificaţiile macroeconomice ale războiului din Ucraina”.
Băncile care reprezintă mai mult de trei sferturi din activele din acest sector ar menţine o rată a capitalului de bază peste 9% în „scenariul său extrem de negativ”, în care economia zonei euro s-ar contracta în următorii trei ani, a precizat banca centrală.
Este de aşteptat ca ratele mai mari ale dobânzilor să stimuleze marjele de creditare ale băncilor pe termen scurt. Însă Luis de Guindos, vicepreşedintele BCE, a avertizat că „pe termen mediu situaţia ar putea fi diferită”.
De Guindos a declarat că marjele de profit ale băncilor ar putea fi erodate de un „decalaj de durată” între costurile de finanţare pe termen scurt în creştere pentru bănci şi împrumuturile pe termen lung, cum ar fi creditele ipotecare, care blochează dobânzile scăzute timp de mai mulţi ani.
El a recunoscut că BCE a fost „prea pesimistă” în avertismentul său din 2020 potrivit căruia consecinţele pandemiei ar putea provoca o creştere de 1,4 miliarde de euro a creditelor neperformante pentru bănci, care nu s-a materializat, deoarece falimentele au scăzut în schimb datorită sprijinului masiv din partea statului.

Se dau lupte grele pentru modificarea legii asociațiilor de proprietari

Surse care participă la grupul de lucru pentru modificarea Legii nr. 196/2018 de la Camera Deputaților (Comisia de administrație publică) ne-au informat că se dau lupte grele pentru finalizarea proiectului de lege.

Conform acestora, Liga Habitat (Mereuță, Olariu, Seceleanu, Lupșe și co) încearcă pe ultima sută de metrii să golească de conținut prevederile legii prin eliminarea sancțiunilor aplicabile președintelui de asociație, comitetului executiv sau administratorului, precum și prin eliminarea drepturilor proprietarilor și chiar a oricărui control asupra asociațiilor de proprietari.

Aceleași surse ne-au transmis că deși majoritatea deputaților și Ministerul Dezvoltării nu sunt de acord cu propunerile Ligii Habitat, aceștia din urmă pun presiune pe oamenii politici prin toate canalele posibile (folosind tehnici de manipulare, minciuni, victimizare și denaturări ale realității) pentru a ne reîntoarce la dictatura administratorilor, președinților și a comitetului executiv în asociațiile de proprietari și la folosirea în moduri obscure și discreționare a fondurilor asociație de proprietari (fonduri care în fapt și în drept sunt ale proprietarilor și sunt gestionate prin intermediul asociației de proprietari).

Piața imobiliară se va prăbuși din cauza crizei: vânzările scad din cauza creditării, iar prețurile se vor desumfla

sursa: stiripesurse.ro

Piața vânzărilor rezidențiale va trece printr-o perioadă de stagnare și de corecție. Condițiile de creditare mai aspre, inflația, creșterea costurilor de construcție și conflictul din Ucraina sunt cei patru factori majori care influențează evoluția pieței rezidențiale, apreciază JLL Romania.

Dacă după primul an de pandemie optimismul pe piața imobiliară rezidențială revenise la nivelurile de dinainte de criza sanitară, în prezent această piață se confruntă cu noi provocări care pot genera schimbări structurale, ce pot avea implicații diferite pentru segmentele de vânzare și de închiriere. Se observă deja o tendință de creștere mult mai rapidă pe zona de închirieri, comparativ cu vânzările.

Piața imobiliară traversează o perioadă în care evoluția sa este dependentă și, totodată, influențată puternic de schimbările care au loc în economie, dar și la nivel geopolitic.

Specialiștii JLL România au luat în calcul patru factori esențiali care influențează în acest moment evoluția pieței rezidențiale, respectiv condițiile de creditare mai aspre, inflația, creșterea costurilor de construcție și conflictul din Ucraina și au realizat o serie de proiecții cu privire la ce ar putea să se întâmple pe termen mediu și lung pe această piață.

„Fiecare ciclu economic are caracteristicile sale, iar achiziția de proprietăți imobiliare va fi întotdeauna o formă de investiții. Piața imobiliară actuală traversează o serie de provocări pe planuri diferite, însă considerăm că pentru acest sector întregul mix de factori reprezintă o perioadă de reașezare și de corecție. Apariția conflictului din Ucraina a influențat categoric activitatea pe segmentul de vânzare, care se afla pe un trend ascendent înainte de acest eveniment. Pe de altă parte, observăm performanțe însemnate pe zona de închirieri, care au potențialul de a evolua într-un ritm mult mai rapid decât până acum. Printre oportunitățile pe care deja le constatăm se numără dezvoltarea cu viteză a segmentului built-to-rent – ansambluri rezidențiale destinate exclusiv închirierii. Vom vedea tot mai multe astfel de dezvoltări ce vor fi administrate de operatori profesioniști, oferind facilități și servicii dedicate exclusiv chiriașilor, gândite pentru a răspunde nevoilor lor”, spune Andreea Hamza, Director al Departamentului de Living, JLL România.

Având în vedere înăsprirea condițiilor de creditare prin creșterea accelerată a ratei dobânzilor la credite, experții preconizează schimbări în comportamentul consumatorilor. Potențialii cumpărători vor analiza mult mai atent posibilitatea de a efectua achiziții majore și presiunea pe care acest lucru îl poate avea asupra bugetului personal. Astfel, accesibilitatea achiziționării unor astfel de proprietăți va fi afectată. În plus, băncile au devenit mai reticente la acordarea de credite și mult mai atente la evaluarea perspectivelor unui individ sau ale unei familii interesate de obținerea unui credit, dar și al prețului real al construcției respective.

Un calcul făcut de experții JLL arată cum a evoluat creșterea ratei dobânzii în primul trimestru față de aceeași perioadă a anului trecut. Astfel, pentru un apartament al cărui preț avea o valoare de 100.000 de euro + TVA 19% în T1 2021, rata lunară era de 2.255 lei, la un avans de 15% și o rată de politică monetară de 1,25%. În primul trimestru din 2022, pentru același preț al apartamentului, respectiv 100.000 euro + TVA 5%, rata lunară se ridică la 2.471 lei, ceea ce înseamnă un plus de 8% față de T1 2021, în condițiile în care nu luăm în considerare creșterea prețurilor de pe piață, iar rata de politică monetară a ajuns la 3%. Dacă luăm în considerare și creșterea prețurilor de pe piață, rata lunară ajunge la 2.718 lei, +17% față de anul trecut.

În ceea ce privește inflația, cel mai recent raport al Institutului Național de Statistică arată că rata anuală a inflației în luna aprilie 2022 a fost de 13,8%. De la începutul anului, creșterea este de aproape 8%. Tendința în creștere se observă și la nivelul statelor membre ale UE, rata anuală a inflaţiei în luna aprilie 2022 comparativ cu luna aprilie 2021 calculată pe baza indicelui armonizat al prețurilor de consum (IAPC) fiind de 11,7%.

Inflația în creștere influențează prețul materialelor de construcții, fapt care își răsfrânge consecințele asupra pieței locuințelor. Potrivit Institutului Național de Statistică, indicele de cost în construcții pentru clădiri rezidențiale era 135.6 in ianuarie 2021 și 163.4 in ianuarie 2022, în creștere cu 20% în decursul unui an. Această valoare măsoară evoluţia costurilor practicate la realizarea lucrărilor de construcții executate într-o anumită perioadă față de o perioadă de referință. Principalele elemente de cheltuieli sunt: valoarea materialelor de construcții; manopera sau câștigurile salariale brute lunare; echipamentele și cheltuielile pentru utilajele proprii sau închiriate; cheltuielile pentru transportul materialului de la producător până la locul execuției construcției; cheltuielile indirecte (salariile personalului, aprovizionarea, depozitarea, chirii, energie, birotică, comunicații). Anul acesta, a apărut un risc nou pe piața imobiliară, și anume conflictul din Ucraina. Pe lângă impactul psihologic, războiul a influențat și dinamica tranzacționărilor, țara noastră aflându-se la granița cu o zonă de conflict, iar investiția în achiziționarea unei locuințe fiind acum analizată și din prisma siguranței. Pe de altă parte, conflictul a făcut ca cererea de locuințe pentru închiriere să crească într-un ritm considerabil.

Specialiștii dau un nou semnal că piața imobiliară se poate prăbuși: Dezechilibrele se vor corecta

sursa: stiripesurse.ro

Tot mai puţini români îşi permit să-şi cumpere o locuinţă nouă, având în vedere că preţurile continuă să crească într-un ritm sensibil mai accelerat decât cel al salariilor, pe fondul scumpirii materialelor de construcţii şi al condiţiilor economice prezente, arată compania de consultanţă imobiliară Colliers, potrivit căreia Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraş din ţară.

”Tot mai puţini români îşi permit să-şi cumpere o locuinţă nouă, având în vedere că preţurile continuă să crească într-un ritm sensibil mai accelerat decât cel al salariilor, pe fondul scumpirii materialelor de construcţii şi a condiţiilor economice prezente, care favorizează percepţia că piaţa imobiliară oferă un refugiu în faţa inflaţiei. Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraş din ţară”, spun consultanţii Colliers, unde achiziţionarea unui apartament nou standard costă echivalentul unui salariu mediu încasat pe 12,5 ani de muncă.

Un bucureştean are nevoie de salariile pe 8,4 ani pentru o astfel de achiziţie, timişorenii trebuie să lucreze 8,1 ani pentru o locuinţă nouă, iar ieşenii au cel mai redus nivel dintre marile oraşe, de 7,7 ani. În Bucureşti, Timişoara şi Iaşi, cele mai accesibile preţuri pentru locuinţe noi au fost la final de 2020 – început de 2021, după care evoluţia a intrat pe o puternică pantă ascendentă, potrivit datelor Colliers.

Cluj-Napoca a cunoscut însă o evoluţie aparte, locuinţele noi fiind din ce în ce mai inaccesibile pe parcursul ultimilor 8 ani. Concret, la începutul lui 2014, Cluj-Napoca avea cele mai accesibile locuinţe dintre marile oraşe, cumpărătorul mediu având nevoie de 9,2 ani de salarii pentru achiziţia unei locuinţe noi, pe când Bucureştiul şi Timişoara aveau nevoie de 10,4 şi respectiv 10,7 ani de salarii, iar în Iaşi era necesară o perioadă de 11,4 pentru acoperirea sumei plătite pentru o astfel de achiziţie.

„Atunci când căutăm o locuinţă nouă, pornim întotdeauna de la locuinţa pe care ne-o dorim şi ajungem la locuinţa pe care ne-o permitem. Intersecţia acestor două mulţimi este însă din ce în ce mai redusă, şi ne aşteptăm să se reducă în continuare. Dacă indicele inflaţiei a ajuns la 13,8% şi va rămâne la valori de două cifre pentru încă cel puţin 12 luni, preţurile materialelor de construcţii au cunoscut o creştere mult mai accelerată. Astfel, preţul locuinţelor noi, care înglobează aceste evoluţii, va creşte şi mai mult”, explică Gabriel Blăniţă, associate director Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Calculele nu sunt menite să arate efectiv în cât timp ar putea o persoană să cumpere un apartament, subliniază consultanţii Colliers, ci să arate mai degrabă dacă există o discrepanţă între puterea de cumpărare şi preţuri. Astfel, un indice de accesibilitate de 8 ani sau mai mare poate fi un factor de îngrijorare în decizia de cumpărare, punctează ei, în special dacă există şi alte angajamente financiare (leasing, credit nevoi personale, etc.) sau dacă nu există alte surse alternative de venit în afara salariului.

Pentru comparaţie, în 2008 indicele de accesibilitate în Bucureşti era de 25 de ani, iar cel mai mult au avut de suferit cumpărătorii care s-au împrumutat la limita posibilităţilor, pentru a cumpăra o locuinţă pe o piaţă supraîncălzită, la un cost al finanţării în creştere, într-o valută care a cunoscut o apreciere semnificativă faţă de leu.

Chiar dacă în clipa de faţă indicatorii fundamentali nu sugerează că ne-am afla într-o bula imobiliară, cu toate că oraşul Cluj-Napoca dă semne de supraîncăzire, există riscul să ne îndreptăm într-acolo pe termen mediu, punctează consultanţii Colliers.

În contextul în care vedem o volatilitate tot mai ridicată a factorilor de influenţă a preţurilor, există riscul unor evoluţii accelerate ale inaccesibilităţii locuinţelor, iar toate aceste dezechilibre se vor corecta mai devreme sau mai târziu.

„Deşi nu vedem acelaşi cumul de factori precum cei din 2007-2008 şi în 2022, este important îndemnul la responsabilitate pentru a nu repeta greşelile trecutului. În momente marcate de incertitudini legate de inflaţie, costul finanţării, război sau situaţia economică, este important de păstrat o marjă rezonabilă de manevră. Pe de altă parte, în condiţiile în care locuinţa pe care ne-o dorim este din ce în ce mai greu de cumpărat, vedem un interes în creştere pentru chirii. În prezent, randamentul la închiriere pentru un apartament în zona centrală a marilor oraşe este de circa 5%, pe când dobânda unui credit imobiliar depăşeşte acest nivel. Când diferenţa dintre chirie şi rată va ajunge semnificativ în favoarea chiriei, vom vedea şi mai multe dezvoltări rezidenţiale destinate exclusiv închirierii”, conchide Gabriel Blăniţă.

În total, anul trecut au fost livrate 71.420 locuinţe la nivel naţional, în creştere cu 5% faţă de anul precedent. Cum suprafaţa totală autorizată de către dezvoltatori în 2021 a crescut cu peste 15% faţă de 2020, la peste 12 milioane de metri pătraţi, sectorul rezidenţial se îndreaptă spre noi maxime de livrare anul acesta.

De asemenea, indiciile recente din zona cererii sugerează că nu ar trebui să fie probleme ca aceste suprafeţe să fie absorbite, creşterile salariale din sectorul privat revenind în zona de doua cifre (chiar dacă s-au situat uşor sub rata inflaţiei de 13,8% din luna aprilie).

Totodată, volumul de credite ipotecare nou acordate a fost cu 30% mai mare în primul trimestru şi a atins noi maxime istorice. În direcţia contrară acţionează creşterile de dobândă ale băncii centrale, care sunt departe de a se fi încheiat, şi o posibilă slăbire a pieţei muncii în viitor.

Un alt semn de îngrijorare este decalajul transmisiei dobânzii de politică monetară prin IRCC, folosit la acordarea de credite noi şi aflat în prezent la un nivel de 1,86%, pe când indicele ROBOR la care sunt legate majoritatea creditelor este 4,68%. Acest decalaj îi expune pe noii debitori la un risc de dobândă semnificativ, care se va materializa în trimestrele următoare. Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI este unul dintre liderii globali în servicii de consultanţă imobiliară şi de management al investiţiilor, cu operaţiuni în 62 de ţări şi 17.000 de specialişti. Are venituri anuale de 4,1 miliarde de dolari şi active gestionate de peste 50 miliarde de dolari.

Bucureștenii plătesc de 2.35 ori mai mult gigacaloria începând cu 1 aprilie 2022

sursa: digi24.ro

Majorarea tarifului suportat de către bucureşteni pentru gigacalorie este necesară, a declarat, miercuri, primarul general al Capitalei, Nicuşor Dan. Edilul spune că acest tarif nu a mai fost schimbat din 2011, iar sumă modificată este apropiată de cea a oraşelor din România.

„Un proiect extrem important – majorarea tarifului suportat de către bucureşteni pentru gigacalorie, pentru care propunerea este 330 de lei. Este o majorare necesară, pentru a echilibra întreg sistemul de termoficare, pentru a permite menţinerea sistemului de termoficare centralizat, care are beneficii importante în ceea ce priveşte mediul. Mă bucur că avem acordul majorităţii din Consiliul General pentru această majorare, care este absolut necesară. Tariful nu a mai fost modificat din anul 2011 şi prin această modificare ajungem la o sumă care este apropiată de cea a oraşelor din România care au sisteme centralizate de termoficare”, a precizat edilul şef în debutul şedinţei Consiliului General al Capitalei.

Potrivit proiectului, preţul energiei termice în Bucureşti a crescut de la 1 aprilie la 330 de lei (fără TVA 5%)/gigacalorie. Preţul actual este de 140 de lei/gigacalorie. Astfel, bucureștenii vor plăti de două ori mai mult la căldură din aprilie.

Un alt proiect de pe ordinea de zi prevede aprobarea indicatorilor tehnico-economici pentru modernizarea a 9 kilometri de reţea de termoficare.

„Tipul acestea de proiecte vor urma să le votăm în CGMB, pentru că este necesar să modernizăm reţeaua de termoficare. De transport – mai întâi şi după aceea – de distribuţie”, a spus el.

Bula imobiliară din România pare să fi explodat: adevărul stă în vânzări, degeaba cresc prețurile

sursa: playtech.ro

Încă de la începutul anului, înainte de invaziei Ucrainei, piața imobiliară din România a început să meargă într-o cu totul altă direcție comparativ cu ultimii doi ani. Prețurile continuă să crească la locuințe, dar cresc degeaba.

În 2021, odată cu creșterea exagerată a prețurilor la materialele de construcții, a devenit evident că scumpirea apartamentelor și caselor alimentează o bulă imobiliară nesustenabilă în România. Oamenii nu-și mai permit apartamente de două camere cu peste 100.000 de euro. Scumpirile din 2022 nu au făcut decât să acutizeze și mai mult reticența românilor la investiții fabuloase. Opinia experților este că ceea ce s-a întâmplat în ultimii doi ani se va duce în cap pe parcursul lunilor următoare, iar războiul de la graniță nu va face decât să accelereze inevitabilul.

De ce vorbim de o bulă imobiliară în România

Tinu Sebeșanu este CEO al dezvoltatorului imobiliar Impact Developer & Contractor. Din această poziție, avea toate motivele să ilustreze o imagine foarte roz a pieței imobiliare de la noi, dar într-un interviu acordat pentru Profit News TV a preferat să nu o facă. „Deja efectele au început să se vadă. Ne este greu să estimăm cum vor evolua, dar ne afectează, mai ales în ceea ce privește ritmul vânzărilor, care a scăzut considerabil în ultimele două săptămâni. Există o reticență normală și logică a oamenilor de a cheltui în această perioadă și de a-și limita chiar și investițiile. E o atitudine de sit and wait. Toată lumea este în expectativă să vadă ce se întâmplă”, a explicat dezvoltatorul.

În opinia sa, creșterea prețurilor din domeniul construcțiilor din 2021 au funcționat ca un preambul pentru ce urmează să întâmpinăm în 2022. Cu alte cuvinte, vor exista provocări cât se poate de serioase pentru cei care activează în acest domeniu. „La începutul anului vedeam o creștere de o cifră la prețurile materiilor prime. Se pare însă că ne îndreptăm iarăși spre cel puțin o creștere de două cifre. Deci, va fi o creștere destul de exponențială a prețurilor de cost, ceea ce va duce la o creștere a prețurilor de vânzare și a prețurilor mărfurilor din stoc, adică a apartamentelor deja finalizate. Eu cred că suntem încă la început, încercăm momentan să evaluăm impactul. Dar eu estimez că impactul va fi mult mai mare decât ne așteptăm astăzi”, avertizează CEO-ul.

Pentru ca aceste date să fie puse într-un context, merită să ai în vedere că indiferent cât au crescut prețurile la apartamente în ultimii doi ani, un lucru este sigur, costurile de construcție pe metru pătrat au crescut cu aproximativ 20%, iar acela a fost doar vârful icebergului. „Problema este că gradul de absorbție în piață are un termen mult mai lung. Noi trebuie să creștem prețurile imediat, fiindcă cumpărăm imediat marfa. Oamenii pot să absoarbă creșterea asta în ani. Deci gap-ul ăsta care va fi între momentul la care noi construim și momentul la care piața va putea să absoarbă va crea dificultăți pentru multe companii, mai ales că partea de cashflow va trebui susținută, ceea ce se va face evident cu credite mai scumpe. Deci toate acestea se vor revărsa într-un final în prețul de vânzare”, atrage el atenția.

Camera Deputaților a decis amânarea cu un an, până la 31 decembrie 2022, a obligativității montării repartitoarelor în apartamentele din condominii

Camera Deputaților, în calitate de for decizional, a decis amânarea cu un an, până la 31 decembrie 2022, a obligativității montării repartitoarelor în apartamente pentru individualizarea consumurilor de energie.

Deputații au adoptat în acest sens proiectul de Lege privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr.184/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr.121/2014 privind eficiența energetică, cu amendamente.

Astfel, conform proiectului de Lege privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr.184/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr.121/2014 privind eficiența energetică, document adoptat de Parlamentul României, în imobilele de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică este obligatorie montarea sistemelor de măsurare până la 31 decembrie 2022 pentru individualizarea consumurilor de energie pentru încălzire/răcire și apă caldă la nivelul fiecărui apartament sau spațiu cu altă destinație decât cea de locuit. În cazul în care utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă din punct de vedere tehnic sau nu este eficientă din punctul de vedere al costurilor este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, repartitoarelor de costuri, pe toate corpurile de încălzire din fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație decât cea de locuit.

De ce să (NU) cumperi o locuință după intrarea în vigoare a noului program Prima casă

Programul Prima casă are și a avut întotdeauna ”meritul” de a stabili prețul mediu în piață pentru o locuință, indiferent dacă aceasta este achiziționată sau nu prin acest program. După dublarea plafonului de credit, dezvoltatorii s-au grăbit să anunțe o creștere vertiginoasă a prețului locuințelor, având probabil așteptarea și interesul ca prețurile medii să crească de la 65.000 de euro la 140.000 de euro.

Unii analiști au tras un semnal de alarmă și au spus că nu este chiar așa (https://www.digi24.ro/stiri/economie/programul-noua-casa-oricine-isi-poate-lua-acum-o-locuinta-dezvoltatorii-se-asteapta-la-o-explozie-de-cereri-1336299).

Întrebarea care se pune la acest moment este – de unde și cum pot să crească prețurile în actualele condiții: șomajul a crescut, salariile au scăzut și trendul este în continuare de scădere, incertitudinea locului de muncă se manifestă în toate domeniile, deficitul a crescut, economia globală așteaptă o nouă criză majoră, pe acest fond tendința consumatorilor este de economisire și nu se îndreaptă către investiții.

Atunci care poate fi explicația care stă la baza încrederii dezvoltatorilor și a vânzătorilor? (https://www.stiripesurse.ro/o-noua-statistica-ru-inoasa-eurostat-anunta-ca-romania-e-campioana-ue-in-materie-de-explozie-a-preturilor-la-imobiliare_1483124.html)

Pe fond, explicația poate fi numai aceea că prețurile pentru locuințe nu au fost niciodată un rezultat al cererii și al ofertei ci un rezultat al speculei și al creșterii artificiale a prețurilor cu fiecare ocazie existentă sau inventată, fără a se ține cont de venituri, gradul excesiv de îndatorare și de faptul că nevoia de locuințe se află la baza piramidei nevoilor indivizilor și uitând adesea că locuința nu este un lux ci o necesitate. Profitând de acest lucru, dezvoltatorii locuințelor noi și vânzătorii locuințelor vechi au crescut prețurile atât cât au simțit că pot să ducă consumatorii, fără să țină cont de faptul că mulți dintre ei sunt îndatorați excesiv  în raport cu veniturile.

În concluzie, pe fondul situației economice naționale și globale, credem că nu va exista o explozie de cereri pe piața locuințelor, indiferent cât de artificial se încearcă acest lucru și indiferent de noua formă a programului Prima casă, consumatorii vor continua să economisească în loc să investească, prețurile nu pot crește pe termen mediu și lung, iar piața imobiliară va manifesta un trend de scădere indiferent de opiniile și interesele unora sau altora. În mod paradoxal, acest trend de scădere va putea conduce ajustarea prețului la locuințe în raport cu cererea reală de pe piață rezultând, la un moment dat, un preț real și nu unul artificial.

Proiecte de legi în Parlament în defavoarea proprietarilor!

În Parlament se află în lucru două inițiative majore de modificare a Legii nr. 196/2018. Din nefericire, ambele sunt propuse în favoarea grupurilor de interese și în defavoarea proprietarilor, a intereselor comune și a drepturilor câștigate de aceștia prin Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea şi funcționarea asociațiilor de proprietari şi administrarea condominiilor:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată sunt obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului

Adevarul.ro a publicat un articol intitulat ”Decizie la nivelul UE. Ce riscă proprietarii debranşaţi de la încălzirea centralizată”:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată ar putea fi obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului, arată o decizie luată la nivelul justiţiei europene.

Mai precis, Curtea de Justiţie a Uniunii Europene a hotărât joi că Dreptul Uniunii nu se opune unei reglementări naţionale care prevede că fiecare proprietar al unui apartament dintr-o clădire aflată în proprietate comună este obligat să contribuie la costurile legate de energia termică ce alimentează părţile comune. Astfel, dacă statele UE au dreptul să implementeze o astfel de măsură la nivel naţional. Decizia a fost dată într-un caz din Bulgaria, dar hotărârea CJUE se aplică la nivel european. Mai precis, decizia este obligatorie, în egală măsură, pentru celelalte instanţe naţionale care sunt sesizate cu o problemă similară. Mai precis, doi cetăţeni bulgari au refuzat să îşi plătească facturile de energie termică care privesc consumul de energie termică aferent instalaţiilor interioare şi părţilor comune ale clădirilor în care se află apartamentele acestora. Ei au contestă facturile în cauză susţinând că, deşi clădirea lor este racordată la o reţea de termoficare, ei nu şi-au dat acordul în acest sens şi nu o utilizează în apartamentele lor respective. Mai precis, bulgarii au susţinut că, deşi clădirea lor este alimentată de la reţeaua de încălzire centralizată în temeiul unui contract de furnizare încheiat între coproprietate şi furnizorul de energie termică, totuşi ei nu au consimţit să beneficieze de energie termică şi nu o utilizează în propriile lor apartamente. CJUE a decis însă în defavoarea debranşaţilor. Instituţia a hotărât că alimentarea cu energie termică a instalaţiei interioare şi, implicit, a părţilor comune ale unei clădiri aflate în proprietate comună, efectuată ca urmare a unei decizii de racordare a acestei clădiri la încălzirea centralizată adoptate de coproprietatea acesteia, conform dreptului naţional, nu constituie o furnizare nesolicitată de energie termică centralizată. În opinia Curţii, este aparent dificil de conceput să se poată individualiza în întregime facturile referitoare la încălzire în clădirile aflate în proprietate comună, în special pentru încălzirea aferentă instalaţiei interioare şi părţilor comune, dat fiind că apartamentele dintr-o astfel de clădire nu sunt independente unele de altele pe plan termic deoarece căldura circulă între spaţiile încălzite şi cele care sunt mai puţin încălzite sau nu sunt încălzite.

În aceste condiţii, Curtea a concluzionat că, ţinând cont de marja largă de manevră de care dispun statele membre în stabilirea metodei de calcul privind consumul de energie termică în clădirile aflate în proprietate comună, Directivele europene nu se opun ca respectivul calcul al căldurii emise de instalaţiile interioare dintr-o astfel de clădire să se facă în mod proporţional cu volumul încălzit aferent fiecărui apartament.

Decizia este una normală și corectă, perfect aliniată cu legislația din România (Legea nr. 196/2018). Spun normală și corectă inclusiv cu sensul de echitabilă deoarece proprietarii debranșați pe proprietățile individuale dețin în continuare cote-părți din spațiile comune care beneficiază de încălzire în sistem centralizat. Odată cu debranșarea nu se renunță și nu se poate renunța la cotele părți din spațiile comune – precum casa scării.

Termenul pentru obținerea certificatelor de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator a fost prelungit până la 01.01.2021

Prin intrarea în vigoare a Ordonanței nr. 21 din 27 august 2019, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 708 din 28 august 2019, termenul prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 660 din 30 iulie 2018, s-a prorogat până la data de 1 ianuarie 2021.

Conform art. 106 din Legea nr. 196/2018, persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot îndeplini funcția de administrator numai dacă, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator, în conformitate cu prezenta lege.

Prorogarea termenului prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018

În temeiul art. 7 din Legea nr. 52/2003 privind transparenţa decizională în administraţia publică, republicată, în data de 02.08.2019, Ministerul Dezvoltării Regionale și Administraţiei Publice a adus la cunoştinţa publicului, prin intermediul paginii de internet a instituției, textul proiectului Ordonanță a Guvernului privind prorogarea termenului prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.

Cu alte cuvinte, dacă proiectul de Ordonanță este aprobat, termenul prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018, referitor la data de la care persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, pot îndeplini funcția de administrator de condominii numai dacă obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator de condominii, conform legii, se prorogă până la data de 1 ianuarie 2021.

ATENȚIE la cursurile pentru obţinerea certificatelor de calificare profesională pentru administratorii de condominii

Certificatul de calificare profesională pentru ocupaţia de administrator de condominii (nu este echivalent cu certificatul de calificare profesională pentru ocupaţia de administrator de imobile) este actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor.

Având în vedere actualizarea Clasificării ocupaţiilor din România (COR), aprobarea Standardului ocupaţional pentru ocupaţia de administrator de condominii şi actualizarea Nomenclatorului calificărilor, furnizorii de formare profesională se pot autoriza, conform legii, pentru organizarea cursurilor de calificare profesională. Numai ulterior autorizării conform cadrului normativ așa cum a fost modificat și actualizat, furnizorii de formare profesională pot organiza cursuri de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii.

ATENȚIE! Pentru a fi recunoscute, în conformitate cu legislația în vigoare, certificatele de calificare profesională (nu certificate de formare, diplome de pregătire sau altele asemenea) trebuie emise de către un furnizor de formare autorizat conform legii, în baza programei aprobate conform programului de pregătire teoretică și practică (Anexa nr. 2 la Standardul ocupațional), pentru cursuri de calificare profesională cu o durată de minim 720 de ore (conform Standardului ocupațional) și absolvit cu documetul intitulat ”Certificat de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii”. Durata cursurilor poate fi redusă de la 720 de ore cu cel mult 50% numai în cazurile prevăzute în Ordinul ministrului muncii, solidarității sociale și familiei nr. 353/2003 pentru aprobarea Metodologiei de autorizare a furnizorilor de formare profesională a adulților (a se vedea mențiunea din Standardul ocupațional).

Orice alt curs/program de formare realizat fără respecatrea legislației în vigoare sau a Standardului ocupațional pentru ocupația de administrator de condominii nu va fi recunoscut!

Posibil singura salvare a condominiilor: convenţiile individuale de facturare!

În situaţia în care asociaţia de proprietari este titulara contractului de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice, în vederea facturării individuale, contractul de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice este însoţit de convenţii de facturare individuală anexe la acesta. Convenţiile de facturare individuală se încheie în condiţiile stabilite în legislaţia specifică aplicabilă fiecărui serviciu de utilităţi publice.

Furnizorul serviciilor de utilităţi publice încheie convenţii de facturare individuală pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu (apartament + cota de propritate comună indiviză), în conformitate cu legislaţia în vigoare.

În baza convenţiilor de facturare individuală, furnizorii emit facturi individuale către toţi proprietarii din condominiu care includ atât contravaloarea consumului repartizat proprietăţii individuale, cât şi contravaloarea cotei-părţi ce le revine din consumul comun.

Convenţiile individuale de facturare a serviciului public de alimentare cu apă şi cu energie termică încheiate între furnizor şi proprietarii din condominii în calitate de consumatori individuali, anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei, se încheie în una dintre următoarele condiţii:

  • la propunerea furnizorului serviciilor de utilităţi publice, cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu;
  • la solicitarea asociaţiei de proprietari, în urma hotărârii adunării generale cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu.

În situaţiile în care convenţiile individuale de facturare a serviciului public de alimentare cu apă şi cu energie termică, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei, se încheie la solicitarea asociaţiei de proprietari, furnizorii serviciilor de utilităţi publice sunt obligaţi să dea curs solicitării asociaţiei de proprietari, iar proprietarii suportă toate costurile suplimentare generate de facturarea individuală a respectivului serviciu. Costurile suplimentare se includ în facturile lunare individuale.

În funcţie de modul de facturare practicat în condominiu, fiecare proprietar are obligaţia să plătească asociaţiei de proprietari, respectiv furnizorului serviciilor de utilităţi publice, contravaloarea serviciilor aferente unităţii de proprietate imobiliară.

În baza contractelor individuale de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice sau în baza convenţiilor individuale de facturare, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei, pentru recuperarea debitelor, furnizorii pot acţiona direct împotriva proprietarilor restanţieri.

Furnizorul serviciilor de utilităţi publice are dreptul de a acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata facturilor individuale emise în baza contractelor individuale sau a convenţiilor individuale, după caz, mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, cu notificarea proprietarului restant cu cel puţin 7 zile înainte de demararea procedurii de acţiune în instanţă.

Sentinţa dată în favoarea furnizorului serviciilor de utilităţi publice, pentru sumele datorate, poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor la zi prin orice modalitate permisă de Legea nr. 134/2010, republicată, cu modificările ulterioare.

Contul unic al asociaţiei de proprietari nu poate fi poprit de terţi

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, în Decizia nr. 84, pronunţată în Dosarul nr. 2.297/1/2018, în şedinţa din 26 noiembrie 2018, a decis că, în interpretarea dispoziţiilor art. 781 alin. (5) lit. a) din Codul de procedură civilă, art. 46 – 48 din Legea nr. 230/2007, art. 12 pct. B lit. c) din Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, sumele datorate lunar de terţul poprit, membru al asociaţiei de proprietari, debitoarei asociaţia de proprietari, cu titlu de cheltuieli de întreţinere, au afectaţiunea special corespunzătoare diferitelor componente ale acestor cheltuieli, astfel cum sunt determinate de legislaţia în materie. A se vedea prevederile art. 781 alin. (5) din Codul de procedură civilă, se arată în notele privind completarea şi aplicarea Statutului asociaţiei de proprietari, conform Ordinului nr. 1058/2019.

Soluţia este aceea ca terţii să acţioneze direct împotriva proprietarilor restanţieri conform Codului civil! Rezultatul este acela că terţii sunt mult mai eficienţi în ceea ce priveşte recuperarea debitelor restante. Aviz proprietarilor rău platnici!

Un alt element care se desprinde din legislaţia în vigoare şi din interpretarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie: asociaţiile de proprietari nu gestionează discreţionar fondurile şi sumele încasate de la proprietarii din condominiu. Asociaţiile de proprietari intermediază plăţile între proprietari şi furnizori (nimic mai mult) iar cei care dispun plaţile efectuate sunt proprietarii (consumatorii finali). Asociaţiile de proprietari nu pot decide să utilizeze sumele încasate de la proprietari în alt mod decât au fost plătite de aceştia pentru serviciile de care au beneficiat.

Asociaţiile de proprietari nu pot aplica amenzi proprietarilor din condominii

La art. 22 din Conţinutul-cadru al Regulamentul de condominiu, aprobat prin Ordinul nr. 1058/2019, a fost statuat că, în baza regulamentului nu sunt stabilite sau aplicate sancţiuni de către organele asociaţiei de proprietari, iar încălcarea prevederilor prezentului regulament nu constituie contravenţie.

Pentru a clarifica aceste aspecte, autoritatea emitentă explică motivul acestei norme în cadrul notelor privind completarea şi aplicarea Regulamentului de condominiu. Motivul este acela că asociaţia de proprietari sau organele asociaţiei de proprietari nu reprezintă agenţi constatatori în sensul legislaţiei în vigoare. În concluzie, aceste practici sunt în totalitate ilegale.

Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiilor

În imobilele de tip condominiu, facturarea serviciilor de utilităţi publice se face de către furnizor cu respectarea dispoziţiilor legale, într-unul dintre următoarele două moduri:

  • facturarea în comun la nivel de asociaţie de proprietari, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg imobilul care se repartizează tuturor proprietarilor din condominiu, în conformitate cu regulile de repartizare stabilite prin prezenta lege şi/sau prin legislaţia specifică serviciului de utilitate publică respectiv;
  • facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu.

Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiilor se face în baza:

  • convenţiilor de facturare individuală, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat cu asociaţia de proprietari; sau
  • contractului individual de furnizare/prestare a serviciilor încheiat cu fiecare proprietar.

În cazul serviciilor de utilităţi publice care se facturează individual este interzisă sistarea, limitarea sau întreruperea furnizării/prestării serviciului la nivel de condominiu, pentru neplata facturilor de către unul sau mai mulţi proprietari.

Organele asociaţiei de proprietari

Organele asociaţiei de proprietari sunt:

  • adunarea generală (alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari);
  • comitetul executiv (format din preşedintele asociaţiei de proprietari şi un număr par de membri, nu mai mare de patru, astfel încât numărul membrilor comitetului executiv nu poate fi mai mare de cinci). Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 4 ani şi pot fi reînnoite;
  • preşedintele;
  • cenzorul sau comisia de cenzori.

La asociaţiile de proprietari din condominiile care cuprind maximum 10 unităţi de proprietate imobiliară, dacă adunarea generală hotărăşte în acest sens, preşedintele asociaţiei de proprietari poate îndeplini şi funcţia de administrator şi se constituie următoarele organe:

  • adunarea generală;
  • preşedintele;
  • cenzorul.

Funcţia de preşedinte, respectiv membru în comitetul executiv, este incompatibilă cu funcţia de cenzor sau membru în comisia de cenzori.

Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcţii de conducere, administrare sau control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcţii.

Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară.