Contul unic al asociaţiei de proprietari nu poate fi poprit de terţi

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, în Decizia nr. 84, pronunţată în Dosarul nr. 2.297/1/2018, în şedinţa din 26 noiembrie 2018, a decis că, în interpretarea dispoziţiilor art. 781 alin. (5) lit. a) din Codul de procedură civilă, art. 46 – 48 din Legea nr. 230/2007, art. 12 pct. B lit. c) din Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, sumele datorate lunar de terţul poprit, membru al asociaţiei de proprietari, debitoarei asociaţia de proprietari, cu titlu de cheltuieli de întreţinere, au afectaţiunea special corespunzătoare diferitelor componente ale acestor cheltuieli, astfel cum sunt determinate de legislaţia în materie. A se vedea prevederile art. 781 alin. (5) din Codul de procedură civilă, se arată în notele privind completarea şi aplicarea Statutului asociaţiei de proprietari, conform Ordinului nr. 1058/2019.

Soluţia este aceea ca terţii să acţioneze direct împotriva proprietarilor restanţieri conform Codului civil! Rezultatul este acela că terţii sunt mult mai eficienţi în ceea ce priveşte recuperarea debitelor restante. Aviz proprietarilor rău platnici!

Un alt element care se desprinde din legislaţia în vigoare şi din interpretarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie: asociaţiile de proprietari nu gestionează discreţionar fondurile şi sumele încasate de la proprietarii din condominiu. Asociaţiile de proprietari intermediază plăţile între proprietari şi furnizori (nimic mai mult) iar cei care dispun plaţile efectuate sunt proprietarii (consumatorii finali). Asociaţiile de proprietari nu pot decide să utilizeze sumele încasate de la proprietari în alt mod decât au fost plătite de aceştia pentru serviciile de care au beneficiat.

Asociaţiile de proprietari nu pot aplica amenzi proprietarilor din condominii

La art. 22 din Conţinutul-cadru al Regulamentul de condominiu, aprobat prin Ordinul nr. 1058/2019, a fost statuat că, în baza regulamentului nu sunt stabilite sau aplicate sancţiuni de către organele asociaţiei de proprietari, iar încălcarea prevederilor prezentului regulament nu constituie contravenţie.

Pentru a clarifica aceste aspecte, autoritatea emitentă explică motivul acestei norme în cadrul notelor privind completarea şi aplicarea Regulamentului de condominiu. Motivul este acela că asociaţia de proprietari sau organele asociaţiei de proprietari nu reprezintă agenţi constatatori în sensul legislaţiei în vigoare. În concluzie, aceste practici sunt în totalitate ilegale.

Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiilor

În imobilele de tip condominiu, facturarea serviciilor de utilităţi publice se face de către furnizor cu respectarea dispoziţiilor legale, într-unul dintre următoarele două moduri:

  • facturarea în comun la nivel de asociaţie de proprietari, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg imobilul care se repartizează tuturor proprietarilor din condominiu, în conformitate cu regulile de repartizare stabilite prin prezenta lege şi/sau prin legislaţia specifică serviciului de utilitate publică respectiv;
  • facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu.

Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiilor se face în baza:

  • convenţiilor de facturare individuală, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat cu asociaţia de proprietari; sau
  • contractului individual de furnizare/prestare a serviciilor încheiat cu fiecare proprietar.

În cazul serviciilor de utilităţi publice care se facturează individual este interzisă sistarea, limitarea sau întreruperea furnizării/prestării serviciului la nivel de condominiu, pentru neplata facturilor de către unul sau mai mulţi proprietari.

Asociații de locatari sau asociații de proprietari? Asociații pe un condominiu sau pe mai multe condominii?

Asociațiile de locatari au fost instituite prin Decretul Consiliul de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor, aprobat prin Legea nr. 71/1977.

Art. 1 din Decretul Consiliul de Stat nr. 387/1977 menționa că asociația de locatari era forma organizată de participare a cetățenilor la buna gospodărire și întreținere a locuințelor, la realizarea diferitelor acțiuni edilitare, precum și la promovarea și respectarea relațiilor de conviețuire socialistă între locatari. Asociațiile de locatari se constituiau pe fiecare clădire cu mai multe apartamente sau pe un grup de clădiri, cu cel mult 600 de membri. Asociația se constituia indiferent de forma de proprietate, dacă clădirile au instalații și părți de folosință comuna sau membrii săi au interese locative comune.

După 19 ani, în baza art. 70 din Legea locuinței nr. 114/1996, Decretul Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor a fost abrogat în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a acesteia.

Legea locuinței prevedea, la art. 7 din Anexa nr. 2, că asociațiile de locatari din clădirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privată sau mixtă, inclusiv ca urmare a aplicării prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, se vor transforma în asociații de proprietari.

În baza art. 3 din Regulamentul-Cadru al asociațiilor de proprietari, Anexă la Legea locuinței, prin bloc de locuințe – clădire – condominiu se înțelegea o proprietate imobiliară, din care unele părți au altă destinație decât aceea de locuință, respectiv apartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comună indiviză. În același timp, prin asociație de proprietari se înțelegea organizația proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixtă.

Art. 17 alin. (1) din Ordonanța Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari stipula că asociațiile de locatari existente la data intrării în vigoare a acesteia, în clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari potrivit prevederilor Legii nr. 114/1996, erau recunoscute ca asociații de proprietari. Acestea aveau obligația ca în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a ordonanței, să se reorganizeze potrivit prevederilor legale, prin adoptarea de către adunarea generală a proprietarilor a acordului de asociere și a statutului propriu.

Conform art. 1 alin. (1) din Ordonanța Guvernului nr. 85/2001, asociația de proprietari era forma de asociere autonomă și nonprofit a proprietarilor unui condominiu, care se constituia și avea personalitate juridică potrivit prevederilor Legii locuinței nr. 114/1996.

În baza art. 61 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, la data intrării în vigoare a acesteia se abroga Anexa nr. 2 din Legea locuinței nr. 114/1996 și Ordonanța Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și orice alte dispoziții contrare.

În baza art. 110 din Legea nr. 196/2018, la data intrării în vigoare a acesteia se abrogă Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și orice alte prevederi contrare.

Astfel, este mai mult decât evident că, în conformitate cu actuala legislație, asociațiile de chiriași/locatari reprezintă forme de asociere autonomă și fără scop lucrativ a chiriașilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum și cu alte persoane juridice sau persoane fizice. Conform art. 2 lit. d) din Legea nr. 196/2018, asociațiile de proprietari sunt forme de asociere autonomă și fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii.

În scopul exercitării drepturilor și obligațiilor ce le revin asupra proprietății comune, în cazul condominiilor, se constituie asociații de proprietari, care se organizează și funcționează conform legii.

În baza Legii nr. 196/2018, constituie condominiu: clădiri cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație în care există proprietăți individuale și proprietăți comune; clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună; un ansamblu rezidențial format din locuințe și/sau construcții cu altă destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale.

De aici rezultă că, pentru ca asociațiile de proprietari să îndeplinească scopul prevăzut de lege, acestea se constituie numai în cadrul condominiilor (imobile formate din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună) și nu pe mai multe blocuri sau cartiere dacă nu există cote-părți indivize de proprietate comună. Aceste aspecte nu au fost introduse nou înlegislație ci ele sunt reglementate încă din anul 1996 cînd asociațiile de locatari vechi aveau obligația să se reorganizeze în asociații de proprietari, fiecare asociație pe câte un condominiu și nu pe mai multe.

În concluzie asociațiile de locatari, în sensul Decretului din 1977, sunt în afara legii începând cu anul 1996, iar condominiie presupun în mod obligatoriu existența proprietății comune.

Organele asociaţiei de proprietari

Organele asociaţiei de proprietari sunt:

  • adunarea generală (alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari);
  • comitetul executiv (format din preşedintele asociaţiei de proprietari şi un număr par de membri, nu mai mare de patru, astfel încât numărul membrilor comitetului executiv nu poate fi mai mare de cinci). Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 4 ani şi pot fi reînnoite;
  • preşedintele;
  • cenzorul sau comisia de cenzori.

La asociaţiile de proprietari din condominiile care cuprind maximum 10 unităţi de proprietate imobiliară, dacă adunarea generală hotărăşte în acest sens, preşedintele asociaţiei de proprietari poate îndeplini şi funcţia de administrator şi se constituie următoarele organe:

  • adunarea generală;
  • preşedintele;
  • cenzorul.

Funcţia de preşedinte, respectiv membru în comitetul executiv, este incompatibilă cu funcţia de cenzor sau membru în comisia de cenzori.

Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcţii de conducere, administrare sau control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcţii.

Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară.

Conţinutul statutului şi a acordului de asociere

În cadrul adunării proprietarilor pentru constituirea asociaţiei de proprietari se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, care cuprinde cel puţin următoarele informaţii (detaliere OMDRAP nr. 1058/2019):

  • denumirea, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;
  • scopul asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;
  • structura veniturilor şi a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;
  • membrii asociaţiei de proprietari, precum şi drepturile şi obligaţiile acestora;
  • structura organizatorică şi modul de funcţionare, cu respectarea prevederilor prezentei legi;
  • repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari, conform legii;
  • condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari;
  • modalitatea de soluţionare a litigiilor, relaţiile contractuale, penalizările, cazurile de urgenţă în care se permite, în condiţiile legii, accesul în proprietatea individuală al preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv;
  • asigurarea, după caz, a unui spaţiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfăşura serviciul de administrare şi în care pot fi păstrate în siguranţă documentele asociaţiei.

Acordul de asociere trebuie să conţină:

  • adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
  • numele şi prenumele tuturor proprietarilor asociaţi;
  • descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea condominiului, structura condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăţi individuale structurate pe număr de camere, numărul de clădiri, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent condominiului, numărul cadastral sau topografic al imobilului şi numărul de carte funciară, pentru imobilele înscrise în evidenţele de cadastru şi carte funciară;
  • enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună, precum şi regulile de folosinţă a părţilor comune potrivit prezentei legi;
  • cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
  • declaraţiile pe propria răspundere ale proprietarilor privind informaţiile referitoare la suprafeţele utile şi construite în situaţia în care acestea diferă de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuinţelor sau a spaţiilor cu altă destinaţie.

Definții și concepte

Definirea conceptelor generale cu privire la condominii și asociațiile de proprietari:

  1. acord de asociere – actul care consfinţeşte decizia a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia în condiţiile prezentei legi;
  2. ansamblu rezidenţial – imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înşiruit sau cuplat locuinţe sau locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale;
  3. asociaţie de chiriaşi – formă de asociere autonomă şi fără scop lucrativ a chiriaşilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum şi cu alte persoane juridice sau persoane fizice;
  4. asociaţie de proprietari – formă de asociere autonomă şi fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii;
  5. atestat – actul care dovedeşte calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care deţin certificate de calificare, conform pct. 6, sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local;
  6. certificat de calificare profesională – actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor;
  7. cheltuieli ale asociaţiei de proprietari – totalitatea cheltuielilor sau obligaţiilor financiare ale asociaţiei de proprietari care sunt legate de exploatarea, repararea, întreţinerea, modernizarea, reabilitarea proprietăţii comune, precum şi cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate acestora în mod individual;
  8. condominiu – imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, după caz, şi cote-părţi indivize de proprietate comună;
  9. contract de administrare – acordul scris încheiat între o asociaţie de proprietari şi un administrator de condominii, care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată sau o persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor, în vederea prestării unor activităţi şi îndeplinirii unor obiective stabilite de asociaţia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros şi se încheie în formă scrisă;
  10. convenţie individuală de facturare – act juridic încheiat între un furnizor de servicii de utilităţi publice, asociaţia de proprietari şi un proprietar individual din condominiu, anexă la contractul de furnizare a serviciilor de utilităţi publice încheiat între un furnizor de servicii de utilităţi publice şi asociaţia de proprietari, prin care se stabilesc condiţiile de furnizare, utilizare, facturare şi plată a serviciilor de utilităţi publice furnizate la nivel de utilizator individual din cadrul unui condominiu;
  11. cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari– suma corespunzătoare din cheltuielile asociaţiei pe care fiecare proprietar din condominiu este obligat să o plătească lunar, conform prevederilor prezentei legi;
  12. cotă-parte indiviză – cota-parte de proprietate comună forţată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual şi este calculată ca raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi suma suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale din condominiu. Suma cotelor-părţi indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, conform suprafeţelor utile;
  13. locatar – persoana fizică sau juridică care, în baza unui contract de locaţiune, dobândeşte de la cealaltă parte, numită locator, dreptul de folosinţă a unei locuinţe sau unui spaţiu cu altă destinaţie pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preţ, denumit chirie;
  14. locator – persoană fizică sau juridică care, în baza unui contract de locaţiune, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unei locuinţe sau unui spaţiu cu altă destinaţie pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preţ, denumit chirie;
  15. membru al asociaţiei de proprietari – proprietarul semnatar al acordului de asociere sau al unei cereri depuse la asociaţie;
  16. părţi comune – părţile din clădire şi/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăţi individuale şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor sau unora dintre aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. Părţile comune sunt bunuri accesorii în  raport cu proprietăţile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părţile comune formează obiectul proprietăţii comune. Părţile comune nu pot fi folosite decât în comun şi sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată;
  17. părţi comune aferente tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi delimitate – cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părţi de construcţie comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziţie şi suprafaţă;
  18. proprietar al ansamblului rezidenţial/dezvoltator al ansamblului rezidenţial – persoana juridică care efectuează toate operaţiunile imobiliare în vederea construirii, finalizării şi predării către beneficiari a unor locuinţe, precum şi coordonarea surselor de finanţare necesare realizării acestor operaţiuni;
  19. proprietar din condominiu/proprietar – persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puţin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu;
  20. proprietate individuală – locuinţa sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activităţi, deţinută în proprietate exclusivă;
  21. regulament al condominiului – document de ordine interioară al asociaţiei de proprietari care conţine totalitatea instrucţiunilor, normelor, regulilor care stabilesc şi asigură ordinea şi buna funcţionare a unui condominiu;
  22. statut – act cuprinzând ansamblul de dispoziţii, adoptat de cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu, prin care se reglementează scopul, structura şi modul de organizare şi funcţionare a asociaţiei de proprietari, conform prevederilor prezentei legi;
  23. unitate de proprietate imobiliară – proprietatea individuală, definită conform pct. 20, care constituie bunul principal, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.

Obligațiile proprietarilor din condominii la înstrăinarea unităților de proprietate imobiliară

  1. Proprietarii din condominii care îşi înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plăţii la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi a utilităţilor publice.
  2. Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităţilor de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiţii:
    • proprietarul prezintă o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menţionarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverinţa va avea număr de înregistrare din evidenţele asociaţiei, data eliberării şi termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverinţa se prezintă notarului public de către înstrăinător, în original, cu semnătura olografă a administratorului asociaţiei de proprietari şi a preşedintelui, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Prin excepţie, semnătura oricăruia dintre aceştia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinţei se va menţiona motivul lipsei celei de-a doua semnături. În situaţia în care condominiul nu are constituită asociaţie de proprietari sau, deşi constituită, aceasta nu are preşedinte şi administrator în funcţie sau plata cotelor de contribuţie la cheltuielile comune ale asociaţiei de proprietari sau/şi pentru utilităţile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declaraţie pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declaraţie care va fi menţionată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, şi va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităţilor publice şi/sau a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni;
    • în cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociaţia de proprietari, precum şi toate debitele către toţi furnizorii de utilităţi publice.
  3. Dispoziţiile de mai sus se aplică în mod corespunzător şi la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act de înstrăinare, prin care se înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă dintr-un condominium.
  4. Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor de mai sus, sunt anulabile.
  5. La înstrăinarea proprietăţii, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor orice documente pe care le deţine şi care pot avea consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată, inclusiv certificatul de performanţă energetică aferent acesteia, întocmit în condiţiile legii. În actul de înstrăinare părţile vor declara în mod corespunzător despre îndeplinirea acestor obligaţii.
  6. La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunţarea hotărârii judecătoreşti ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după caz, instanţa de judecată ori executorul judecătoresc va menţiona în act că noului proprietar îi revine obligaţia să prezinte preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informaţiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru respectiva locuinţă sau pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi datele de contact ale proprietarului.
  7. În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitaţie, precum şi în cazul unor contracte de comodat pentru spaţiile din condominiu, obligaţia de plată a cotelor de întreţinere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosinţă a spaţiilor respective contravaloarea acestora, în condiţiile stabilite prin contractul de închiriere/constituire/comodat.
  8. La solicitarea oricărui proprietar, preşedintele şi/sau administratorul sunt/este obligaţi/obligat să elibereze adeverinţa prevăzută mai sus, care să dovedească achitarea la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari sau existenţa unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice, după caz, în termen de 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării acesteia.
  9. Preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată. Birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie. Notarea în cartea funciară a debitelor menționate anterior este scutită de plata taxei de timbru.

În sfârşit, proprietarii din condominii pot plăti întreţinerea direct în contul asociaţiei de proprietari

Legea 196/2018 stabileşte că administratorul asociaţiei de proprietari este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul curent unic al asociaţiei, la care au acces pentru informare, toţi proprietarii.

Contul unic al asociaţiei de proprietari poate fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către proprietari.

În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar menționat anterior se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Obligațiile proprietarilor din condominii față de proprietatea individuală și față de proprietatea comună

  1. Proprietarii din condominii au obligaţia să notifice preşedintelui orice schimbare intervenită în structura şi numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinţei. Notificarea se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spaţiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.
  2. Proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, locuinţă sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună din punct de vedere tehnic şi funcţional, pe propria cheltuială. Niciun proprietar, chiriaş sau angajat al asociaţiei de proprietari nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu şi nu poate afecta funcţionarea normală şi întreţinerea condominiului.
  3. În cadrul proprietăţii individuale, proprietarul are obligaţia să păstreze şi să întreţină în stare de funcţionare şi siguranţă spaţiile interioare, echipamentele şi instalaţiile din dotarea tehnică a proprietăţii individuale, respectiv instalaţiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz, apă, precum şi altele de această natură, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalţi proprietari din condominiu.
  4. Dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligaţia să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.
  5. Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator şi locatar, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari sau faţă de furnizorii de utilităţi publice, prevăzute în prezenta lege.
  6. Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile de urgenţă când termenul pentru preaviz este de 24 de ore. În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, acesta răspunde civil şi penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectaţi, în condiţiile legii. Proprietarii din condominiu care suferă un prejudiciu ca urmare a executării lucrărilor menționate, sunt despăgubiţi de către asociaţia de proprietari, din fondul de reparaţii. În cazul în care prejudiciul este cauzat de către executantul lucrărilor de intervenţie, persoană fizică/juridică, despăgubirea va fi recuperată de la acesta, în condiţiile legii. Lucrările de intervenţie la elementele componente ale proprietăţii comune, effectuate conform celor menționate mai sus, se execută în condiţii stabilite de comun acord şi consemnate printr-un acord semnat de către proprietar şi asociaţia de proprietari.
  7. Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condiţiile menţinerii aspectului armonios şi unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervenţiilor.
  8. În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului faţadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, regimul monumentelor istorice şi al zonelor protejate, reabilitare termică pentru creşterea performanţei energetice a clădirilor şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei acestora pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.
  9. Înainte de modificarea aspectului faţadei condominiului, preşedintele asociaţiei de proprietari solicită, în scris, autorităţii administraţiei publice locale toate informaţiile şi restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară stabilite în cadrul programelor multianuale privind creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.
  10. În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică şi structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului şi a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.
  11. Proprietarii construcţiilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare construcţii încadrate în clasele de risc seismic şi/sau afectate de seisme sunt obligaţi să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor.

Gata cu țopăiala pe banii proprietarilor! Legea 196/2018 prevede transparență totală în utilizarea fondurilor asociației!

Deși câteva măsuri din Legea nr. 196/2018 sunt de natură să scoată din sărite președinții și administratorii asociațiilor de proprietari, acestea conferă mult-așteptata transparență în utilizarea fondurilor asociației. În sfârșit, toti propietarii au dreptul să cunoască modul în care administratorii și comitetul executiv ”jonglează” cu fondurile asociației!

Unii pot spune că sunt împotriva comisioanelor sau a procedurilor suplimetare introduse de lege, dar cum bine știm, toate măsurile implică costuri (orice avantaj are și un mic dezavantaj). Pentru cei mai mulți contează respectarea drepturilor și transparența utilizării fondurilor, în timp ce ații sunt deranjați de plata unui comision de 2 lei la transferurile bancare.

Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar.

Administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul curent unic al asociaţiei, la care au acces pentru informare, în condiţiile legii, toţi proprietarii. În contul unic al asociației sunt vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei. Contul menţionat mai sus poate fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către proprietari.

Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociaţiei de proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei comitetului executiv, după caz.

Administratorul organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă a veniturilor şi cheltuielilor asociaţiei de proprietari cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind legislaţia financiar-contabilă.

Administratorul are obligaţia de a ţine evidenţe contabile separate pentru fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare.

Administratorul are obligaţia prezentării tuturor datelor, documentelor şi informaţilor privind conţinutul şi respectarea contractului de administrare, precum şi a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaţiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar.

Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociaţiei, să solicite în scris şi să primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociaţiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora.

 

În cazul în care administratorul nu îşi îndeplineşte obligaţiile sau le îndeplineşte în mod defectuos, cauzând prejudicii asociaţiei de proprietari, asociaţia de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, poate retrage din garanţia administratorului o sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create sau poate hotărî diminuarea venitului în funcţie de gravitatea faptei, în condiţiile prevăzute în contractul de administrare, precum şi de a acţiona în instanţă pentru recuperarea prejudiciilor provocate.

Drepturile proprietarilor din condominii

Toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie sa aibă capacitate deplină de exerciţiu.

Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociaţiei, să solicite în scris şi să primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociaţiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora.

Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 zile de la primirea acesteia.

În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociaţiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv şi cenzorul/comisia de cenzori. În situaţia nesoluţionării sau a soluţionării necorespunzătoare a solicitărilor notificate în termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari care funcționează în cadrul aparatului de specialitate al primarului.

În cazurile în care unul dintre proprietari împiedică, cu rea-credinţă şi sub orice formă, folosirea normală a condominiului, sau a unor părţi componente, potrivit destinaţiei acestora, şi creează prejudicii celorlalţi proprietari, proprietarii prejudiciaţi sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său se poate adresa în scris preşedintelui, comitetului executiv al asociaţiei de proprietari şi instituţiilor cu atribuţii privind respectarea ordinii şi liniştii publice sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.

Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a preşedintelui este contrară prevederilor prezentei legi sau este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari care funcționează în cadrul aparatului de specialitate al primarului sau, după caz, poate solicita instanţelor judecătoreşti anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei şi/sau repararea pagubei cauzate.

Orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuţiilor de către preşedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.

Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din condominii

Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.
În cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună, devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită.

Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.

Obliațiile generale ale proprietarilor din condominii

Obligaţia de conservare a clădirii: Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună.

Art. 655 din Codu civil

Obligaţia de a permite accesul în spaţiile care constituie bunurile principale: Coproprietarii sunt obligaţi să permită accesul în spaţiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi întreţinerii părţilor comune. În această situaţie, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despăgubiţi de către asociaţia de proprietari sau, după caz, de către proprietarul în interesul căruia au fost efectuate lucrările.

Art. 656 din Codul civil

Regimul juridic general al proprietății comune din condominii

Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari.

Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal.

Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal.

Art. 647 din Codul civil

Legea nr 196/2018

În data de 28.09.2018 a intrat în vigoare Legea nr. 196 din 20 iulie 2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor.

Legea nr. 196/2018 reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la:

  • înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel puţin 3 unităţi de proprietate imobiliară;
  • administrarea, întreţinerea şi folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au în structura lor locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, aflate în proprietatea a cel puţin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individuală şi o cotă-parte indiviză din proprietatea comună.

Legea nr. 196/2018 se aplică proprietarilor, chiriaşilor, asociaţiilor de proprietari şi asociaţiilor de chiriaşi din condominii.

Asociația de proprietari

Asociaţia de proprietari este forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridică, fără scop lucrativ, înfiinţată în condiţiile Legii nr. 196/2018, care are ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii.

––––––––

Consecinţele neluării măsurilor de organizare şi funcţionare cu privire la administrarea şi gestiunea proprietăţii comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a reprezentanţilor acestora, după caz.

Legea 196/2018