Arhive etichetă: drepturile proprietarilor

Cine este sancționat în cazul încălcării legii? Proprietarul, președintele, comitetul executiv sau asociația de proprietari? Cine plătește amenda?

Cine este sancționat în cazul încălcării legii? Proprietarul, președintele, comitetul executiv sau asociația de proprietari? Cine plătește amenda? La aceste întrebări se poate răspunde de la caz la caz în funcție de circumstanțele în care a fost încălcată legea.

Legea nr. 196/2018 prevede, la art 102 faptele care constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni.

Prevederile referitoare la contravenţii din legea nr. 196/2018 se completează cu dispoziţiile Ordonanței Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările şi completările ulterioare. Mai mult, pentru a nu risca amenzi sau dosare penale, trebuie avute în vedere și prevederile celorlalte legi în vigoare, cu ar fi: legea privind autorizarea construcțiilor, legea penală, legislația privind gestionarea datelor cu caracter personal etc.

Tot la art. 102 din legea nr. 196/2018 se menționează că sancţiunile pentru contravenţii se aplică persoanelor fizice sau juridice VINOVATE.

Când răspunde contravențional proprietarul?

Atunci când legea stabilește în sarcina proprietarilor obligații pe care aceștia nu le îndeplinesc, dar și atunci când proprietarul săvârșește o faptă care, potrivit legii, nu este în sarcina acestuia.

De exemplu, punerea în pericol de către proprietari a integrității structurale a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi a bunei funcționări a instalațiilor aferente acestora se sancționează cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei.

Tot proprietarul este sancționat de lege când acesta săvârșește o faptă care, potrivit legii, nu este în sarcina acestuia, cum ar fi ocuparea abuzivă a părților comune fără respectarea procedurii prevăzute de lege cu privire la atribuirea proprietarilor în folosinţă exclusivă a părților comune. În această situația intervine sancțiunea prevăzută de legea penală.

Tot proprietarul, persoană fizică, răspunde în situațiile în care, deși are calitatea de președinte al asociației de proprietari, acesta angajează sau eliberează din funcție administratorul, fără mandatul oferit de adunarea generală a asociației de proprietari. Legea prevede sancționarea în mod expres a depășirii atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator. În toate aceste situații, când unicul vinovat este persoana fizică, indiferent dacă este președinte al asociației de proprietari, membru al comitetului executiv sau adminiistrator, numai aceasta trebuie sancționată contravențional și nu asociația de proprietari.

Când răspunde contravențional comitetul executiv?

Comitetul executiv răspunde pentru neîndeplinirea atribuțiilor prevăzute de lege, cum ar fi, de exemplu, neconvocarea adunării generale. Sancțiunile contravenționale aplicate membrilor comitetului executiv sunt suportate de aceștia și nu de asociația de proprietari, cu excepția situațiilor în care fapta este rezultatul direct al ducerii la îndeplinire a hotărâri adunării generale. O altă situația în care comitetul executiv răspunde contravențional sau penal este aceea în care își depășește atribuțiile și ia decizii în locul adunării generale.

Când răspunde contravențional asociația de proprietari?

Asociația de proprietari răspunde contravențional numai atunci când comitetul executiv sau adunarea generală, cu respectarea normelor în vigoare privind cvorumul, convocarea și numărul de voturi, au luat decizii care au condus la fapte sau acte care acestea în sine încalcă prevederile legale în vigoare. De exemplu, adunarea generală, convocată conform legii, cu numărul de voturi prevăzute de lege și în limita atribuțiilor, a hotărât montarea de camere de supraveghere pe proprietatea comună, fără respectarea prevederilor în vigoare privind protecția datelor cu caracter personal. O altă situație este adoptarea unei hotărâri în cadrul adunării generale (cu respectarea prevederilor privind convocarea, cvorumul și numărul de voturi necesar) de montare a unor antene sau reclame pe clădire, fără acordul expres al proprietarilor direct afectați. O altă situația este aceea în care adunarea generală (cu respectarea prevederilor privind convocarea, cvorumul și numărul de voturi necesar) stabilește cuantumul penalităților aferente sumelor cu titlu de restanță, mai mare decât 0,2% pentru fiecare zi de întârziere sau hotărăște utilizarea în alte scopuri a veniturilor asociației de proprietari decât cele prevăzute de lege.

În concluzie, trebuie reținut că legea prevede sancționarea persoanei fizice sau juridice vinovate, așa cum cere în mod expres legea, și nu sancționarea asociației de proprietari în toate cazurile. De cele mai multe ori, încălcarea legii se produce (prin neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin sau prin depășirea atribuțiilor legale şi statutare) de către persoanele fizice, indiferent dacă acestea sunt președinți, membri ai comitetului executiv sau administratori, iar suportarea cheltuielilor privind sancțiunile contravenționale aplicate nu trebuie puse în sarcina asociației de proprietari, respectiv a tuturor proprietarilor, ci numai în sarcina persoanelor vinovate de încălcarea legii.

Astfel, asociația de proprietari poate fi sancționată numai în situația în care legea prevede în mod expres o obligație în sarcina acesteia pe care nu o îndeplinește, sau în cazul în care încălcarea legii emană de la adunarea generală a asociației de proprietari și numai în cazul în care aceasta s-a convocat, organizat și desfășurat în mod legal și statutar. În celelalte cazuri, încălcările legii sunt în directă responsabilitate a persoanelor vinovate, fie că vorbim de simpli proprietari, președinți, membri ai comitetului executiv sau cenzori și aceștia trebuie sancționați individual. În orice situație, organul constatator trebuie să verifice cine a respectat legea și cine a încălcat legea astfel încât să sancționeze exclusiv persoanele fizice sau juridice vinovate.

Aceste clarificări sunt necesare deoarece au fost primite multe mesaje în care se prezentau situații în care președintele sau membrii comitetului executiv al asociației de proprietari încălcau în mod deliberat legea și, în situația sancțiunilor contravenționale, acestea erau, fără excepție, incluse în lista de plată în sarcina tuturor proprietarilor, fără ca cei care încalcă legea să răspundă pecuniar pentru faptele sau actele de încălcare a legii. Aceste practici sunt profund ilegale și nu trebuie acceptate de către proprietarii din condominii. În fața legii răspunde persoana fizică sau juridică vinovată! Sunt vinovați proprietarii din condominiu în situațiile în care, spre exemplu, președintele, fără mandatul adunării generale, încalcă legea prin depășirea atribuțiilor prevăzute de lege? Răspunsul este simplu: Nu sunt vinovați și nu trebuie să suporte sancțiunea legii. În acest exemplu, răspunde exclusiv persoana vinovată, adică președintele – el plătește amenda și el răspunde pentru daunele provocate altora.

ORDIN nr. 7/2024 pentru aprobarea Regulamentului privind repartizarea consumurilor de energie termică între consumatorii din imobilele de tip condominiu, în cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire și apă caldă de consum

AUTORITATEA NAȚIONALĂ DE REGLEMENTARE ÎN DOMENIUL ENERGIEI

Publicat în  MONITORUL OFICIAL nr. 260 din 27 martie 2024

Având în vedere prevederile:

– art. 15 alin. (2) lit. h), art. 32 alin. (1) și (3) și ale art. 41 alin. (2) din Legea serviciului public de alimentare cu energie termică nr. 325/2006, republicată;

– art. 10 alin. (9) din Legea nr. 121/2014 privind eficiența energetică, cu modificările și completările ulterioare;

– art. 35 alin. (1) lit. e), art. 75 alin. (4) și ale art. 83 alin. (2) din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, cu modificările ulterioare,

în temeiul prevederilor art. 5 alin. (1) lit. c) și alin. (5) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 33/2007 privind organizarea și funcționarea Autorității Naționale de Reglementare în Domeniul Energiei, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 160/2012, cu modificările și completările ulterioare,

președintele Autorității Naționale de Reglementare în Domeniul Energiei emite următorul ordin:

Articolul 1 Se aprobă Regulamentul privind repartizarea consumurilor de energie termică între consumatorii din imobilele de tip condominiu, în cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire și apă caldă de consum, prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezentul ordin.

Articolul 2 (1) Persoanele juridice autorizate de către autoritatea de reglementare competentă să desfășoare activități de exploatare a sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire și/sau a sistemelor de repartizare a costurilor pentru apă caldă de consum și asociațiile de proprietari/asociațiile de chiriași/proprietarii condominiilor, după caz, din imobilele de tip condominiu în care sunt montate sisteme de repartizare a costurilor pentru încălzire și/sau sisteme de repartizare a costurilor pentru apă caldă de consum, duc la îndeplinire prevederile prezentului ordin.

(2) Entitățile organizatorice din cadrul Autorității Naționale de Reglementare în Domeniul Energiei urmăresc respectarea prevederilor prezentului ordin.

Articolul 3 Prezentul ordin se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I, și intră în vigoare începând cu data de 1 august 2024.

Articolul 4 Începând cu data intrării în vigoare a prezentului ordin orice alte prevederi din reglementările emise anterior, care au același obiect cu cele din prezentul ordin, își încetează aplicabilitatea.

Președintele Autorității Naționale de Reglementare în Domeniul Energiei,
George-Sergiu Niculescu

București, 20 martie 2024.Nr. 7.

ANEXĂ

REGULAMENT

privind repartizarea consumurilor de energie termică între consumatorii din imobilele de tip condominiu, în cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire și apă caldă de consum

Despre închirierea locuințelor din condominii în regim hotelier prin Airbnb, Booking și nu numai

Normele metodologice privind eliberarea certificatelor de clasificare a structurilor de primire turistice cu funcţiuni de cazare şi alimentaţie publică, a licenţelor şi brevetelor de turism aprobate prin Ordinul 65/2013 definesc structura de primire turistică cu funcţiune de cazare astfel: hoteluri, hoteluri-apartament, hosteluri, moteluri, vile turistice, cabane turistice, bungalow-uri, sate de vacanţă, campinguri, popas turistic, căsuţe tip camping, apartamente şi camere de închiriat în locuinţe familiale, nave fluviale şi maritime inclusiv pontoane plutitoare, pensiuni turistice şi pensiuni agroturistice şi alte unităţi cu funcţiuni de cazare turistică.

Eliberare certificat de clasificare pentru persoane fizice – în vederea eliberării certificatului de clasificare, operatorii economici persoane fizice proprietare de structuri de primire turistice cu funcţiuni de cazare de tipul apartamente şi/sau camere de închiriat în locuinţe familiale depun la sediul instituţiei publice centrale responsabile în domeniul turismului documentaţia cu următorul conţinut:

a) cerere standardizată pentru obţinerea certificatului de clasificare de către operatorii economici persoane fizice;

b) fişă standardizată privind încadrarea nominală a spaţiilor de cazare pe categorii şi tipuri;

c) copia actului de identitate al persoanei fizice solicitante, proprietară a structurii de primire turistice;

d) acordul asociaţiei de locatari/proprietari şi acordul proprietarilor cu care persoana fizică are pereţi comuni, pe plan orizontal şi vertical, din care să rezulte activităţile ce urmează a fi desfăşurate în structura de primire turistică respectivă; în situaţia în care nu este constituită asociaţia de locatari/proprietari, proprietarul va da o declaraţie pe propria răspundere, cunoscând prevederile art. 326 din Codul penal privind falsul în declaraţii, din care să reiasă faptul că nu există asociaţie legal constituită, iar toţi proprietarii care şi-au exprimat acordul sunt cei cu care operatorul are pereţi comuni;

e) documentul din care să rezulte dreptul de proprietate asupra structurii de primire turistice, precum şi adresa unităţii respective;

f) documente din care să reiasă legalitatea construcţiei cum ar fi autorizaţia de construire sau certificat de atestare/adeverinţă privind edificarea construcţiei, extras de carte funciară, fără a se limita la acestea.

Operatorii economici persoane fizice pot solicita clasificarea doar pentru un număr maxim de 7 camere încadrate la tipul de structură de primire turistică apartamente şi/sau camere de închiriat în locuinţe familiale proprietate personală, indiferent de numărul de locuinţe în care sunt situate acestea.

Hotărârea  de Guvern nr. 1267/2010 privind eliberarea certificatelor de clasificare, a licenţelor şi brevetelor de turism, în baza căreia a fost emis Ordinul 65/2013, stabilește contravențiile și sancțiunile pentru desfăşurarea activităţii în structuri de primire turistice neclasificate sau neautorizate provizoriu, pentru desfăşurarea activităţii în structuri de primire turistice având certificate de clasificare expirate sau cu o altă structură a spaţiilor decât cea stabilită prin certificatul de clasificare, sau pentru încasarea de venituri din exploatarea structurii de primire turistice/agenţiei de turism după retragerea/expirarea certificatului de clasificare/a licenţei de turism sau după încetarea valabilităţii autorizaţiei provizorii de funcţionare.

Constatarea contravenţiilor şi aplicarea sancţiunilor se fac de către personalul cu atribuţii de control din cadrul autorităţii administraţiei publice centrale responsabile în domeniul turismului, de către ofiţerii şi agenţii de poliţie sau de către personalul desemnat din cadrul autorităţii administraţiei publice centrale responsabile în domeniul finanţelor publice.

Astfel, asociațiile de proprietari sau proprietarii din condominii care sunt prejudiciați de efectele închirierii unor locuințe în regim hotelier au toate pârghiile pentru a sancționa faptele persoanelor care schimbă destinația apartamentelor din locuințe în structuri de primire turistică cu funcţiune de cazare fără respectarea prevederilor legale în vigoare.

Proprietari din condominii, sunteți pregătiți pentru evacuarea forțată din locuințe?

Legea nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor a fost modificată prin Legea nr. 243/2023 privind aprobarea Ordonanței Guvernului nr. 6/2023.

Ce prevede noua legislație:

Art. 3 – (1) Proprietarii clădirilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare clădiri au următoarele obligaţii:
a) să asigure urmărirea comportării în exploatare a clădirilor din proprietate sau administrare, în condiţiile legii, în vederea identificării din timp a unor degradări care conduc la diminuarea aptitudinii la exploatare;
b) să asigure expertizarea tehnică, de către experţi tehnici atestaţi pentru cerinţa fundamentală rezistenţă mecanică şi stabilitate, a clădirilor existente cu vulnerabilitate seismică identificată ca urmare a evaluării vizuale rapide, în vederea încadrării într-o clasă de risc seismic şi fundamentării măsurilor de intervenţie;
c) să asigure transmiterea concluziilor raportului de expertiză tehnică şi a încadrării clădirii într-o clasă de risc seismic către autorităţile administraţiei publice locale competente, precum şi către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în termen de 30 de zile de la data primirii raportului de expertiză tehnică, în vederea asigurării monitorizării acţiunilor pentru reducerea riscului seismic, respectiv notării în partea a III-a a cărţii funciare a imobilului a clasei de risc seismic în care a fost încadrată clădirea existentă;
d) să aprobe decizia de intervenţie şi să asigure continuarea acţiunilor definite la art. 5, în funcţie de concluziile fundamentate prin raportul de expertiză tehnică.
(5) Proprietarii/Administratorii clădirilor prevăzuţi la alin. (1) răspund, în condiţiile legii, material, contravenţional şi civil, după caz, pentru nerealizarea măsurilor de intervenţie dispuse prin prezenta lege.

Art. 5 – Pentru clădirile expertizate tehnic şi încadrate în clasa de risc seismic RsI prin raport de expertiză tehnică, indiferent de forma de proprietate, destinaţie, categorie şi clasă de importanţă, proprietarii clădirilor, persoane fizice sau juridice, asociaţiile de proprietari, persoanele juridice care au în administrare clădiri, precum şi conducătorii instituţiilor publice şi deţinătorii cu orice titlu de clădiri de interes şi utilitate publică vor proceda, în realizarea obligaţiilor care le revin conform legii civile şi calităţii în construcţii, pentru punerea în aplicare a soluţiei de intervenţie prevăzute la art. 7 alin. (2), astfel:
a) realizarea proiectării lucrărilor de intervenţii de către persoane fizice sau juridice autorizate şi verificarea proiectelor de către verificatori tehnici atestaţi, în termen de 2 ani de la data primirii notificării încadrării în clasa de risc seismic RsI a clădirii expertizate;
b) începerea execuţiei lucrărilor de intervenţii de către persoane juridice care au responsabili tehnici cu execuţia autorizaţi, în termen de 2 ani de la data recepţiei proiectului tehnic de execuţie a lucrărilor de intervenţii în scopul creşterii nivelului de siguranţă la acţiuni seismice a clădirii existente la minimul acceptat conform P100-3 în vigoare la data recepţiei proiectului tehnic.

Art. 9 – (3) Primarii municipiilor, oraşelor şi comunelor, respectiv primarul general al municipiului Bucureşti şi primarii sectoarelor vor acţiona, în aria lor de competenţă, pentru:
a) identificarea şi inventarierea clădirilor cu destinaţia de locuinţă, descrise la art. 1, proprietate privată a persoanelor fizice ori aflate în proprietatea sau în administrarea unităţilor administrativ-teritoriale, a instituţiilor publice şi a operatorilor economici; identificarea şi inventarierea clădirilor cu destinaţia de locuinţă multietajate care au situate la parter şi, după caz, la subsol şi/sau la alte niveluri spaţii publice cu altă destinaţie decât cea de locuinţe; monitorizarea acţiunilor de intervenţie privind reducerea riscului seismic al acestora, cuprinzând expertizarea tehnică, proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii;
b) identificarea şi inventarierea clădirilor cu destinaţia de locuinţă multietajate, construite înainte de anul 1978, amplasate în localităţi pentru care valoarea de vârf a acceleraţiei terenului pentru proiectare la cutremur a(g) este mai mare sau egală cu 0,20 g, precum şi a clădirilor cu destinaţia de locuinţă expertizate tehnic şi încadrate în clase de risc seismic corespunzătoare;
c) întocmirea listelor cu clădirile cu destinaţia de locuinţă prevăzute la lit. a) şi b) şi publicarea acestor liste pe paginile de internet ale autorităţilor administraţiilor publice locale, respectiv a municipiului Bucureşti;
d) evaluarea vizuală rapidă a clădirilor prevăzute la lit. a) şi b) care nu au fost încadrate în clase de risc seismic;
e) întocmirea de rapoarte anuale privind acţiunile pentru reducerea riscului seismic al clădirilor existente, cuprinzând expertizarea tehnică, proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii, întreprinse de autorităţile administraţiei publice locale, şi publicarea acestor rapoarte pe paginile proprii de internet, precum şi transmiterea acestora către Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Administraţiei;
f) întocmirea documentaţiei cadastrale şi înregistrarea în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară a imobilelor încadrate în clasa de risc seismic RsI care nu sunt înregistrate în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, în termen de un an de la încadrarea imobilului în clasa de risc seismic RsI;
g) notificarea proprietarilor, persoane fizice sau juridice, şi a asociaţiilor de proprietari, precum şi, după caz, a persoanelor juridice care au în administrare clădiri/părţi din clădirile cu destinaţia de locuinţă multietajate care au situate la parter şi, după caz, la subsol şi/sau la alte niveluri spaţii publice cu altă destinaţie decât cea de locuinţe, cu privire la obligaţia ce le revine de a acţiona în solidar pentru expertizarea tehnică a structurii de rezistenţă a întregii clădiri cu vulnerabilitate seismică identificată ca urmare a evaluării vizuale rapide;
h) notificarea în scris a proprietarilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiilor de proprietari, precum şi persoanelor juridice care au în administrare clădiri cu destinaţia de locuinţă, expertizate tehnic şi încadrate prin raportul de expertiză tehnică în clasa de risc seismic RsI, cu privire la obligaţiile ce le revin pentru reducerea riscului seismic al clădirilor, precum şi la faptul că îşi asumă riscul şi răspunderea pentru efectele potenţiale ale seismelor în situaţia în care nu se conformează obligaţiilor legale; notificarea se face în termen de maximum 60 de zile de la identificarea imobilului, pentru imobilele care au documentaţie cadastrală, şi în termen de 60 de zile de la întocmirea documentaţiei cadastrale, în situaţia prevăzută de lit. f);
i) renotificarea proprietarilor/asociaţiilor de proprietari notificaţi/notificate potrivit lit. h) care nu au făcut dovada începerii proiectării conform obligaţiilor prevăzute la art. 5; renotificarea se face în termen de cel mult 1 an de la notificare;
j) executarea, în termen de maximum 2 ani de la expirarea termenelor prevăzute pentru proprietari în art. 5, a lucrărilor de intervenţii în vederea reducerii riscului seismic pentru imobilele încadrate în clasa de risc seismic RsI;
k) notarea în partea a III-a a cărţii funciare a imobilului a obligaţiilor stabilite prin notificările/renotificările proprietarilor/ asociaţiilor de proprietari, prevăzute la lit. g), h) şi i).
(4) La expirarea termenelor stabilite de prezenta lege pentru proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii, dacă nu s-a procedat la realizarea proiectării, respectiv la începerea execuţiei lucrărilor de intervenţii, precum şi la întocmirea documentaţiilor cadastrale, aceste situaţii vor fi constatate prin proces-verbal întocmit de reprezentantul primarilor municipiilor, oraşelor şi comunelor şi, respectiv, al primarului general al municipiului Bucureşti.
(5) Autorităţile prevăzute la alin. (4) vor constata prin proces-verbal orice împiedicare în desfăşurarea ori continuarea lucrărilor de expertizare, de proiectare sau de execuţie a lucrărilor de intervenţii.
(6) În temeiul proceselor-verbale prevăzute la alin. (4) şi (5), autorităţile administraţiei publice locale vor proceda de îndată la sancţionarea persoanelor vinovate de încălcarea obligaţiilor stabilite de prezenta lege cu amendă, conform art. 33, şi la luarea oricărei alte măsuri prevăzute de aceasta, inclusiv sesizarea instanţelor de judecată, în vederea restrângerii folosinţei spaţiului locativ ori pentru evacuarea celor în cauză din imobilul supus lucrărilor de intervenţii.

Art. 10 – (1) În vederea prevenirii unui potenţial dezastru provocat de cutremure, proprietarii şi deţinătorii cu orice titlu ai clădirilor supuse reglementărilor prezentei legi au obligaţia de a permite intrarea în imobilele pe care le deţin, pentru desfăşurarea activităţilor de expertizare tehnică, de efectuare a măsurătorilor pentru întocmirea documentaţiei cadastrale necesare înregistrării imobilului în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, conform Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, de proiectare sau de execuţie a lucrărilor de intervenţii sau a altor asemenea lucrări. În acest scop, persoanele respective vor fi înştiinţate cu cel puţin 30 de zile calendaristice înainte de începerea lucrărilor.
(2) În caz de refuz, intrarea în orice încăpere a clădirilor supuse activităţilor necesare de expertizare tehnică, cadastrare, proiectare/execuţie a lucrărilor de intervenţii sau a altor asemenea lucrări se va face cu autorizarea instanţei judecătoreşti, prin ordonanţă preşedinţială, potrivit dispoziţiilor din Codul de procedură civilă, dată cu citarea părţilor. Potrivit aceloraşi dispoziţii, dacă este necesar, instanţa judecătorească va putea dispune restrângerea folosinţei încăperilor din clădirile supuse lucrărilor respective sau evacuarea, pe timpul desfăşurării lucrărilor de intervenţii la clădirile în cauză, a persoanelor care nu au eliberat în termen spaţiul deţinut în clădirile supuse consolidării. În cazul în care instanţa dispune evacuarea, prevederile alin. (3) sunt aplicabile.
(4) În cazurile prevăzute la alin. (2), la cererea primarilor municipiilor, oraşelor şi comunelor, primarului general al municipiului Bucureşti, respectiv a primarilor sectoarelor municipiului Bucureşti sau a executorului judecătoresc, după caz, poliţiştii locali, jandarmeria ori alţi agenţi ai forţei publice sunt obligaţi să acorde sprijinul necesar pentru realizarea efectivă şi fără întârziere a activităţilor de expertizare tehnică, de proiectare şi/sau de execuţie a lucrărilor de intervenţii, precum şi pentru punerea în executare a ordonanţei preşedinţiale, în limita competenţelor conferite de legile de organizare şi funcţionare ale entităţilor implicate şi a legislaţiei aplicabile domeniului în cauză.
(7) Este strict interzisă desfăşurarea activităţilor comerciale de orice natură, precum şi amplasarea de mijloace publicitare pe faţada şi/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea în cazul clădirilor încadrate în clasa de risc seismic RsI sau RsII prin raport de expertiză tehnică, realizată conform normativului Cod de proiectare seismică – Partea a III-a – Prevederi pentru evaluarea seismică a clădirilor existente, indicativ P100-3, în vigoare la data expertizării de către experţi tehnici atestaţi pentru cerinţa fundamentală rezistenţă mecanică şi stabilitate.

Art. 17 – (3) Asociaţiile de proprietari sau proprietarii, definiţi conform prevederilor Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, cu modificările ulterioare, pot aplica pentru obţinerea de credite garantate de stat în vederea reabilitării seismice a clădirilor. Statul garantează creditele de reabilitare seismică a clădirilor şi achită dobânda aferentă acestor credite prin instituţia mandatată de Ministerul Finanţelor.
(4) De creditele garantate de stat pot beneficia asociaţiile de proprietari sau proprietarii care locuiesc în imobile încadrate în clasele de risc seismic RsI şi RsII.

Art. 18 – (1) Finanţarea acordată de la bugetul de stat prin program este nerambursabilă, inclusiv finanţarea acordată pentru persoanele juridice, proprietari ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, care se va acorda în baza unei scheme de ajutor de stat aprobate prin ordin al ministrului dezvoltării, lucrărilor publice şi administraţiei.
(2) Beneficiarii subprogramului proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii pentru clădirile multietajate cu destinaţia principală de locuinţă realizează măsurile de intervenţie pe bază de convenţie încheiată cu asociaţia de proprietari sau, în lipsa acesteia, cu proprietarii unităţilor locative, precum şi cu proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din clădirile cu destinaţia principală de locuinţă.
(6) Înstrăinarea, în decurs de 5 ani de la îndeplinirea obligaţiei prevăzute la alin. (4) lit. b), a spaţiilor cu destinaţia de locuinţă din clădirile incluse în program şi la care proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii au fost finanţate prin transferuri de la bugetul de stat prin program este condiţionată de rambursarea integrală a sumelor alocate de la bugetul de stat, precum şi a celor de la bugetele locale, calculate ca fiind cotă-parte din valoarea totală a investiţiei.
(7) Înstrăinarea, în decurs de 10 ani de la îndeplinirea obligaţiei prevăzute la alin. (4) lit. b), a spaţiilor cu altă destinaţie din clădirile incluse în program şi la care proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii au fost finanţate prin transferuri de la bugetul de stat prin program este condiţionată de rambursarea integrală a sumelor alocate de la bugetul de stat, precum şi a celor de la bugetele locale, calculate ca fiind cotă-parte din valoarea totală a investiţiei.
(8) Actele juridice de înstrăinare încheiate cu încălcarea prevederilor alin. (6) şi (7) sunt lovite de nulitate absolută. Nicio persoană care încheie astfel de acte nu poate invoca buna-credinţă în asemenea cazuri.

Art. 20 – (1) După includerea în lista-sinteză, pentru clădirile eligibile a intra în subprogramul proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii pentru clădirile multietajate cu destinaţia principală de locuinţă, încadrate în clasa de risc seismic RsI sau RsII prin raport de expertiză tehnică, ordonatorii principali de credite ai unităţilor administrativ-teritoriale în raza cărora sunt amplasate clădirile vor lua măsurile necesare pentru:
a) obţinerea hotărârii asociaţiei de proprietari sau a hotărârilor tuturor asociaţiilor de proprietari în cazul clădirilor în care există mai mult de o asociaţie de proprietari, hotărâri luate cu jumătate plus unu din numărul membrilor; în cazul în care proprietarii nu sunt constituiţi în asociaţii de proprietari, cu acordul scris al jumătate plus unu din numărul acestora, pentru introducerea în program, proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii; prevederile art. 10 rămân aplicabile;
b) realizarea documentaţiei de avizare a lucrărilor de intervenţii;
c) aprobarea indicatorilor tehnico-economici corespunzători lucrărilor ce urmează a fi executate;
d) aprobarea finanţării categoriilor de cheltuieli care nu se finanţează de la bugetul de stat prin program;
e) obţinerea certificatului de urbanism şi a avizelor şi acordurilor solicitate prin acesta;
f) obţinerea autorizaţiei de construire.

Art. 33 – (1) Constituie contravenţii şi se sancţionează după cum urmează:
a) cu amendă de la 5.000 de lei la 10.000 de lei:
(i) nerespectarea, în termen de 2 ani de la notificare, a obligaţiei prevăzute la art. 4 alin. (5) privind expertizarea tehnică;
(ii) nerespectarea obligaţiei de a proceda la proiectarea lucrărilor de intervenţii, în termen de 2 ani de la notificarea încadrării în clasa de risc seismic RsI a clădirii expertizate;
(iii) neînceperea execuţiei lucrărilor de intervenţii în termen de 2 ani de la data finalizării proiectării lucrărilor de intervenţii;
(iv) nerespectarea prevederilor art. 4 alin. (1) şi (2) de către conducătorii instituţiilor publice care au în administrare clădiri cu destinaţia de unităţi sau instituţii de învăţământ în care se desfăşoară activităţi didactice şi clădiri cu destinaţia de spital, policlinică sau dispensar policlinic, care se află în patrimoniul instituţiilor publice respective şi care au fost construite înainte de 1978;
(v) neînceperea sau împiedicarea în timpul mandatului a procedurilor legale pentru ducerea la îndeplinire a prevederilor art. 4 alin. (1) şi (2) de către conducătorii instituţiilor publice care au în administrare clădiri cu destinaţia de unităţi sau instituţii de învăţământ în care se desfăşoară activităţi didactice şi clădiri cu destinaţia de spital, policlinică sau dispensar policlinic, care se află în patrimoniul instituţiilor publice respective şi care au fost construite înainte de anul 1978;
(vi) nerespectarea prevederilor art. 9 alin. (5) privind întocmirea procesului-verbal de către reprezentantul primarilor municipiilor şi oraşelor şi, respectiv, al primarului general al municipiului Bucureşti;
b) cu amendă de la 25.000 de lei la 35.000 de lei, nerespectarea obligaţiei de realizare şi amplasare a panourilor de înştiinţare în termen de 60 de zile de la data primirii raportului de expertiză tehnică, precum şi menţinerea acestora până la recepţia la terminarea lucrărilor de intervenţii;
c) cu amendă de la 35.000 de lei la 50.000 de lei, nerespectarea prevederilor privind inventarierea clădirilor cu destinaţia de locuinţă multietajate care au situate la parter şi, după caz, la subsol şi/sau alte niveluri spaţii publice cu altă destinaţie decât cea de locuinţe şi notificarea, în scris, a proprietarilor/asociaţiilor de proprietari asupra obligaţiilor ce le revin privind expertizarea/proiectarea lucrărilor de intervenţii.

(2) Sancţiunile se aplică, după caz, proprietarilor, administratorilor sau primarului general al municipiului Bucureşti, respectiv primarilor municipiilor, oraşelor şi comunelor.

„Blocul în care locuiesc este construit după 1978!” GHINION!

Multe blocuri noi riscă să se prăbușească la următorul mare cutremur, avertizează arhitecții. „Au fost prost proiectate ori executate”

Ștefan Bâlici, arhitect, președinte al Ordinului Arhitecților din România: Există construcții după anul 2000 care au fost încadrate în clasa 2 de risc. Au fost fie prost proiectate, fie executate. Problema trebuie tratată printr-o evaluare sistematică și cele 2.500 de clădiri încadrate în clasa 1 sau 2 trebuie reevaluate pentru că între timp normativele de proiectare s-au schimbat destul de tare și e necesară o reevaluare pentru o imagine corectă asupra riscului seismic. (Citeşte întreaga ştire pe digi24.ro)

Despre plafonul de casă în asociațiile de proprietari

Legea nr. 196/2018 stabilește că administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul unic al asociaţiei, la care au acces pentru informare, în condiţiile art. 2.184 – 2.190 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, toţi proprietarii. În acest cont trebuie să fie vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei.

Contul unic alasociației de proprietari poate fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către proprietari.

Prin excepţie, numai cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari și exclusiv în vederea efectuării operaţiunilor de plăţi pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei. Restul încasărilor trebuie să fie vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, în contul unic al asociaţiei de proprietari.

Neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor de către administrator constituie contravenție și se sancționează conform art. 102 din legea nr. 196/2018. Constatarea contravențiilor se face la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu.

Se dau lupte grele pentru modificarea legii asociațiilor de proprietari

Surse care participă la grupul de lucru pentru modificarea Legii nr. 196/2018 de la Camera Deputaților (Comisia de administrație publică) ne-au informat că se dau lupte grele pentru finalizarea proiectului de lege.

Conform acestora, Liga Habitat (Mereuță, Olariu, Seceleanu, Lupșe și co) încearcă pe ultima sută de metrii să golească de conținut prevederile legii prin eliminarea sancțiunilor aplicabile președintelui de asociație, comitetului executiv sau administratorului, precum și prin eliminarea drepturilor proprietarilor și chiar a oricărui control asupra asociațiilor de proprietari.

Aceleași surse ne-au transmis că deși majoritatea deputaților și Ministerul Dezvoltării nu sunt de acord cu propunerile Ligii Habitat, aceștia din urmă pun presiune pe oamenii politici prin toate canalele posibile (folosind tehnici de manipulare, minciuni, victimizare și denaturări ale realității) pentru a ne reîntoarce la dictatura administratorilor, președinților și a comitetului executiv în asociațiile de proprietari și la folosirea în moduri obscure și discreționare a fondurilor asociație de proprietari (fonduri care în fapt și în drept sunt ale proprietarilor și sunt gestionate prin intermediul asociației de proprietari).

Cum procedăm în situația în care autoritățile administrației publice locale nu își îndeplinesc atribuțiile prevăzute de lege

În mod natural ne putem gândi că atunci când o autoritate a administrației publice încalcă prevederile legale, orice cetățean prejudiciat se poate adresa cu o plângere la autoritatea superioară ierarhic pentru îndreptarea situației de fat și de drept. Însă trebuie să avem în vedere că în cazul autorităților administrației publice locale (consiliul local și primarul), acestea nu au instituții superioare ierarhic. Autoritățile administrației publice locale funcționează în baza principiului autonomiei locale și descentralizării. Având în vedere aceste aspecte, singura soluție prevăzută de lege în cazurile în care o persoană se consideră vătămată de către o autoritate publică locală (în cazul în discuție – consiliul local / primar), trebuie să se adreseze instanței de contencios administrativ competente.

Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004 prevede că orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său ori într-un interes legitim, de către o autoritate publică, printr-un act administrativ sau prin nesoluționarea în termenul legal a unei cereri, se poate adresa instanței de contencios administrativ competente, pentru anularea actului, recunoașterea dreptului pretins sau a interesului legitim și repararea pagubei ce i-a fost cauzată. Interesul legitim poate fi atât privat, cât și public.

Prin persoană vătămată se înțelege orice persoană titulară a unui drept ori a unui interes legitim, vătămată de o autoritate publică printr-un act administrativ sau prin nesoluționarea în termenul legal a unei cereri; în sensul prezentei legi, sunt asimilate persoanei vătămate şi grupul de persoane fizice, fără personalitate juridică, titular al unor drepturi subiective sau interese legitime private, precum și organismele sociale care invocă vătămarea prin actul administrativ atacat fie a unui interes legitim public, fie a drepturilor și intereselor legitime ale unor persoane fizice determinate.

Prin autoritate publică se înțelege orice organ de stat sau al unităților administrativ-teritoriale care acționează, în regim de putere publică, pentru satisfacerea unui interes legitim public; sunt asimilate autorităților publice, în sensul prezentei legi, persoanele juridice de drept privat care, potrivit legii, au obținut statut de utilitate publică sau sunt autorizate să presteze un serviciu public, în regim de putere publică.

Prin nesoluționare în termenul legal a unei cereri se înțelege faptul de a nu răspunde solicitantului în termen de 30 de zile de la înregistrarea cererii, dacă prin lege nu se prevede alt termen.

Prin refuz nejustificat de a soluționa o cerere se înțelege exprimarea explicită, cu exces de putere, a voinței de a nu rezolva cererea unei persoane; este asimilată refuzului nejustificat şi nepunerea în executare a actului administrativ emis ca urmare a soluționării favorabile a cererii sau, după caz, a plângerii prealabile.

Măsuri împotriva răspândirii Coronavirusului (Covid-19) în cadrul asociațiilor de proprietari

Pentru a împiedica sau pentru a limita răspândirea Covid-19 printre proprietarii din condominii, toți aceștia trebuie să aplice prevederea Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, potrivit căreia fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar care este utilizat inclusiv în vederea plăţii de către proprietari a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Astfel, conform art. 20 din Legea nr. 196/2018, fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar. În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut anterior se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari.
Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Astfel, proprietarii trebuie să evite drumurile la casieria asociațiilor de proprietari și să efectueze toate plățile online în contul unic al asociației de proprietari.

În caz contrar și în special în cazurile în care asociația de proprietari nu pune la dispoziția proprietarilor din condominii informațiile necesare efecuării plăților prin transfer bancar (online), în conformitate cu prevederile art. 102 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 196/2018, coroborat cu alin. (2) lit. c) al aceluiași articol, nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum și neîndeplinirea sau depășirea atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator constituie contravenție, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni și se sancționează cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei.
Conform alin. (4) lit. b) de la art. 102 din Legea nr. 196/2018, constatarea contravenției prevăzute mai sus, la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum și aplicarea sancțiunilor corespunzătoare, se face de către primari sau de împuterniciții acestora sau de către Poliția Locală.

Astfel, nu există nicio scuză pentru neaplicarea legii și pentru punerea în pericol a vieții proprietarilor din condominii. Totodată, pandemia prin care trecem nu reprezintă un motiv pentru acumularea datoriilor la cheltuielile asociațiilor de proprietari.

Atragem atenția asupra prevederilor art. 352 din Codul penal:
Art. 352 – Zădărnicirea combaterii bolilor
(1) Nerespectarea măsurilor de carantină sau de spitalizare dispuse pentru prevenirea sau combaterea bolilor infectocontagioase se pedepseşte cu închisoare de la 6 luni la 3 ani sau cu amendă.
(2) Nerespectarea măsurilor privitoare la prevenirea sau combaterea bolilor infectocontagioase, dacă fapta a avut ca urmare răspândirea unei asemenea boli, se pedepseşte cu închisoare de la unu la 5 ani.
(3) Transmiterea, prin orice mijloace, a unei boli infectocontagioase de către o persoană care ştie că suferă de această boală se pedepseşte cu închisoare de la 2 la 7 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(4) Dacă fapta prevăzută în alin. (2) este săvârşită din culpă, pedeapsa este închisoarea de la 6 luni la 3 ani sau amenda.
(5) Dacă prin faptele prevăzute în alin. (1) şi (2) s-a produs vătămarea corporală a uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 2 la 7 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi, iar dacă s-a produs moartea uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 5 la 12 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(6) Dacă prin fapta prevăzută în alin. (3) s-a produs vătămarea corporală a uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 3 la 10 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi, iar dacă s-a produs moartea uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 7 la 15 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(7) Dacă prin fapta prevăzută în alin. (4) s-a produs vătămarea corporală a uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la unu la 5 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi, iar dacă s-a produs moartea uneia sau mai multor persoane, pedeapsa este închisoarea de la 2 la 7 ani şi interzicerea exercitării unor drepturi.
(8) Tentativa la infracţiunea prevăzută la alin. (3) se pedepseşte.
(9) Prin carantină se înţelege restricţia activităţilor şi separarea de alte persoane, în spaţii special amenajate, a persoanelor bolnave sau care sunt suspecte de a fi bolnave, într-o manieră care să prevină posibila răspândire a infecţiei sau contaminării.

Proiecte de legi în Parlament în defavoarea proprietarilor!

În Parlament se află în lucru două inițiative majore de modificare a Legii nr. 196/2018. Din nefericire, ambele sunt propuse în favoarea grupurilor de interese și în defavoarea proprietarilor, a intereselor comune și a drepturilor câștigate de aceștia prin Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea şi funcționarea asociațiilor de proprietari şi administrarea condominiilor:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată sunt obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului

Adevarul.ro a publicat un articol intitulat ”Decizie la nivelul UE. Ce riscă proprietarii debranşaţi de la încălzirea centralizată”:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată ar putea fi obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului, arată o decizie luată la nivelul justiţiei europene.

Mai precis, Curtea de Justiţie a Uniunii Europene a hotărât joi că Dreptul Uniunii nu se opune unei reglementări naţionale care prevede că fiecare proprietar al unui apartament dintr-o clădire aflată în proprietate comună este obligat să contribuie la costurile legate de energia termică ce alimentează părţile comune. Astfel, dacă statele UE au dreptul să implementeze o astfel de măsură la nivel naţional. Decizia a fost dată într-un caz din Bulgaria, dar hotărârea CJUE se aplică la nivel european. Mai precis, decizia este obligatorie, în egală măsură, pentru celelalte instanţe naţionale care sunt sesizate cu o problemă similară. Mai precis, doi cetăţeni bulgari au refuzat să îşi plătească facturile de energie termică care privesc consumul de energie termică aferent instalaţiilor interioare şi părţilor comune ale clădirilor în care se află apartamentele acestora. Ei au contestă facturile în cauză susţinând că, deşi clădirea lor este racordată la o reţea de termoficare, ei nu şi-au dat acordul în acest sens şi nu o utilizează în apartamentele lor respective. Mai precis, bulgarii au susţinut că, deşi clădirea lor este alimentată de la reţeaua de încălzire centralizată în temeiul unui contract de furnizare încheiat între coproprietate şi furnizorul de energie termică, totuşi ei nu au consimţit să beneficieze de energie termică şi nu o utilizează în propriile lor apartamente. CJUE a decis însă în defavoarea debranşaţilor. Instituţia a hotărât că alimentarea cu energie termică a instalaţiei interioare şi, implicit, a părţilor comune ale unei clădiri aflate în proprietate comună, efectuată ca urmare a unei decizii de racordare a acestei clădiri la încălzirea centralizată adoptate de coproprietatea acesteia, conform dreptului naţional, nu constituie o furnizare nesolicitată de energie termică centralizată. În opinia Curţii, este aparent dificil de conceput să se poată individualiza în întregime facturile referitoare la încălzire în clădirile aflate în proprietate comună, în special pentru încălzirea aferentă instalaţiei interioare şi părţilor comune, dat fiind că apartamentele dintr-o astfel de clădire nu sunt independente unele de altele pe plan termic deoarece căldura circulă între spaţiile încălzite şi cele care sunt mai puţin încălzite sau nu sunt încălzite.

În aceste condiţii, Curtea a concluzionat că, ţinând cont de marja largă de manevră de care dispun statele membre în stabilirea metodei de calcul privind consumul de energie termică în clădirile aflate în proprietate comună, Directivele europene nu se opun ca respectivul calcul al căldurii emise de instalaţiile interioare dintr-o astfel de clădire să se facă în mod proporţional cu volumul încălzit aferent fiecărui apartament.

Decizia este una normală și corectă, perfect aliniată cu legislația din România (Legea nr. 196/2018). Spun normală și corectă inclusiv cu sensul de echitabilă deoarece proprietarii debranșați pe proprietățile individuale dețin în continuare cote-părți din spațiile comune care beneficiază de încălzire în sistem centralizat. Odată cu debranșarea nu se renunță și nu se poate renunța la cotele părți din spațiile comune – precum casa scării.

Contul unic al asociaţiei de proprietari nu poate fi poprit de terţi

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, în Decizia nr. 84, pronunţată în Dosarul nr. 2.297/1/2018, în şedinţa din 26 noiembrie 2018, a decis că, în interpretarea dispoziţiilor art. 781 alin. (5) lit. a) din Codul de procedură civilă, art. 46 – 48 din Legea nr. 230/2007, art. 12 pct. B lit. c) din Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, sumele datorate lunar de terţul poprit, membru al asociaţiei de proprietari, debitoarei asociaţia de proprietari, cu titlu de cheltuieli de întreţinere, au afectaţiunea special corespunzătoare diferitelor componente ale acestor cheltuieli, astfel cum sunt determinate de legislaţia în materie. A se vedea prevederile art. 781 alin. (5) din Codul de procedură civilă, se arată în notele privind completarea şi aplicarea Statutului asociaţiei de proprietari, conform Ordinului nr. 1058/2019.

Soluţia este aceea ca terţii să acţioneze direct împotriva proprietarilor restanţieri conform Codului civil! Rezultatul este acela că terţii sunt mult mai eficienţi în ceea ce priveşte recuperarea debitelor restante. Aviz proprietarilor rău platnici!

Un alt element care se desprinde din legislaţia în vigoare şi din interpretarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie: asociaţiile de proprietari nu gestionează discreţionar fondurile şi sumele încasate de la proprietarii din condominiu. Asociaţiile de proprietari intermediază plăţile între proprietari şi furnizori (nimic mai mult) iar cei care dispun plaţile efectuate sunt proprietarii (consumatorii finali). Asociaţiile de proprietari nu pot decide să utilizeze sumele încasate de la proprietari în alt mod decât au fost plătite de aceştia pentru serviciile de care au beneficiat.

Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiilor

În imobilele de tip condominiu, facturarea serviciilor de utilităţi publice se face de către furnizor cu respectarea dispoziţiilor legale, într-unul dintre următoarele două moduri:

  • facturarea în comun la nivel de asociaţie de proprietari, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg imobilul care se repartizează tuturor proprietarilor din condominiu, în conformitate cu regulile de repartizare stabilite prin prezenta lege şi/sau prin legislaţia specifică serviciului de utilitate publică respectiv;
  • facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu.

Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiilor se face în baza:

  • convenţiilor de facturare individuală, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat cu asociaţia de proprietari; sau
  • contractului individual de furnizare/prestare a serviciilor încheiat cu fiecare proprietar.

În cazul serviciilor de utilităţi publice care se facturează individual este interzisă sistarea, limitarea sau întreruperea furnizării/prestării serviciului la nivel de condominiu, pentru neplata facturilor de către unul sau mai mulţi proprietari.

În sfârşit, proprietarii din condominii pot plăti întreţinerea direct în contul asociaţiei de proprietari

Legea 196/2018 stabileşte că administratorul asociaţiei de proprietari este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul curent unic al asociaţiei, la care au acces pentru informare, toţi proprietarii.

Contul unic al asociaţiei de proprietari poate fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către proprietari.

În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar menționat anterior se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Gata cu țopăiala pe banii proprietarilor! Legea 196/2018 prevede transparență totală în utilizarea fondurilor asociației!

Deși câteva măsuri din Legea nr. 196/2018 sunt de natură să scoată din sărite președinții și administratorii asociațiilor de proprietari, acestea conferă mult-așteptata transparență în utilizarea fondurilor asociației. În sfârșit, toti propietarii au dreptul să cunoască modul în care administratorii și comitetul executiv ”jonglează” cu fondurile asociației!

Unii pot spune că sunt împotriva comisioanelor sau a procedurilor suplimetare introduse de lege, dar cum bine știm, toate măsurile implică costuri (orice avantaj are și un mic dezavantaj). Pentru cei mai mulți contează respectarea drepturilor și transparența utilizării fondurilor, în timp ce ații sunt deranjați de plata unui comision de 2 lei la transferurile bancare.

Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar.

Administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul curent unic al asociaţiei, la care au acces pentru informare, în condiţiile legii, toţi proprietarii. În contul unic al asociației sunt vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei. Contul menţionat mai sus poate fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către proprietari.

Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociaţiei de proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei comitetului executiv, după caz.

Administratorul organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă a veniturilor şi cheltuielilor asociaţiei de proprietari cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind legislaţia financiar-contabilă.

Administratorul are obligaţia de a ţine evidenţe contabile separate pentru fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare.

Administratorul are obligaţia prezentării tuturor datelor, documentelor şi informaţilor privind conţinutul şi respectarea contractului de administrare, precum şi a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaţiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar.

Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociaţiei, să solicite în scris şi să primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociaţiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora.

 

În cazul în care administratorul nu îşi îndeplineşte obligaţiile sau le îndeplineşte în mod defectuos, cauzând prejudicii asociaţiei de proprietari, asociaţia de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, poate retrage din garanţia administratorului o sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create sau poate hotărî diminuarea venitului în funcţie de gravitatea faptei, în condiţiile prevăzute în contractul de administrare, precum şi de a acţiona în instanţă pentru recuperarea prejudiciilor provocate.

Drepturile proprietarilor din condominii

Toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie sa aibă capacitate deplină de exerciţiu.

Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociaţiei, să solicite în scris şi să primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociaţiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora.

Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 zile de la primirea acesteia.

În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociaţiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv şi cenzorul/comisia de cenzori. În situaţia nesoluţionării sau a soluţionării necorespunzătoare a solicitărilor notificate în termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari care funcționează în cadrul aparatului de specialitate al primarului.

În cazurile în care unul dintre proprietari împiedică, cu rea-credinţă şi sub orice formă, folosirea normală a condominiului, sau a unor părţi componente, potrivit destinaţiei acestora, şi creează prejudicii celorlalţi proprietari, proprietarii prejudiciaţi sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său se poate adresa în scris preşedintelui, comitetului executiv al asociaţiei de proprietari şi instituţiilor cu atribuţii privind respectarea ordinii şi liniştii publice sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.

Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a preşedintelui este contrară prevederilor prezentei legi sau este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari care funcționează în cadrul aparatului de specialitate al primarului sau, după caz, poate solicita instanţelor judecătoreşti anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei şi/sau repararea pagubei cauzate.

Orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuţiilor de către preşedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.