Arhive etichetă: Legea nr. 196/2018

Lista de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari se întocmește conform legii, nu după ureche!

Listele de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari nu se întocmesc după ureche sau după cum consideră diverși care dezvoltă diverse platforme de plată destinate asociațiilor de proprietari, ci se întocmesc conform Legii nr. 196/2018 coroborat cu prevederile Ordinului MFP nr. 3103/2017 privind aprobarea Reglementărilor contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial, după cum urmează:

Citește mai mult în REGLEMENTĂRILE CONTABILE din 24 noiembrie 2017 privind organizarea și conducerea contabilității în partidă simplă de către persoanele juridice fără scop patrimonial.

Legea nr. 196/2018 a fost completată prin O.U.G. nr. 82/2025 de la data de 19 decembrie 2025

Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor a fost completată prin O.U.G. nr. 82/2025 de la data de 19 decembrie 2025 după cum urmează:

După articolul 10 din Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 660 din 30 iulie 2018, cu modificările ulterioare, se introduce un nou articol, art. 101, cu următorul cuprins:

    „Art. 101 – (1) În cazul unor defecţiuni tehnice, acţiuni accidentale sau accidente tehnice ale infrastructurii tehnico-edilitare care afectează minimum 25% din condominiile aflate în raza teritorială a unei unităţi administrativ-teritoriale, la solicitarea asociaţiilor de proprietari sau a proprietarilor, după caz, autorităţile deliberative ale administraţiei publice locale pot aproba, prin hotărâre, finanţarea din bugetele locale a cheltuielilor necesare pentru reparaţii, revizii, lucrări de intervenţie în caz de avarie a elementelor de infrastructură din condominii.

    (2) Sumele virate în contul asociaţiei de proprietari, potrivit alin. (1), reprezintă creanţe bugetare de încasat de la asociaţiile de proprietari sau de la proprietari, după caz, şi se recuperează, într-o singură tranşă sau în mai multe rate, în termenul şi condiţiile stabilite prin hotărârea autorităţii deliberative. În caz de neplată la termenul stabilit, autorităţile administraţiei publice locale calculează majorări de întârziere potrivit prevederilor Legii nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, cu modificările şi completările ulterioare.

    (3) Creanţele bugetare şi majorările de întârziere se stabilesc şi se colectează prin intermediul organelor fiscale locale potrivit prevederilor Legii nr. 207/2015, cu modificările şi completările ulterioare.”

Clarificare: Având în vedere că sumele aprobate sunt virate în contul asociației, reprezintă creanțe bugetare de încasat de la asociaţiile de proprietari sau de la proprietari, după caz, şi se recuperează, într-o singură tranşă sau în mai multe rate (deci sub formă de împrumut de restituit în una sau mai multe rate), devin aplicabile prevederile art. 52 lit. f) din lege – în baza acordului scris al tuturor proprietarilor, adunarea generală a asociației de proprietari adoptă hotărâri privind contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea instalaţiilor şi dotărilor aferente, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi pentru reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei în vederea creşterii calităţii ambiental-arhitecturale a condominiului, potrivit prevederilor legale.

În cazurile în care încă nu sunt constituite asociații de proprietari, toți proprietarii din condominiile afectate pot solicita autorităților deliberative ale administraţiei publice locale să aprobe, prin hotărâre, finanţarea din bugetele locale a cheltuielilor necesare pentru reparaţii, revizii, lucrări de intervenţie în caz de avarie a elementelor de infrastructură din condominii, iar creanțele vor fi recuperate direct de la proprietari.

Cum se repartizează costurile aferente diferenței de consum de la branșament la repartitoarele individuale.

Cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece şi canalizare; apă caldă de consum; energia termică, combustibilul şi apă rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; încălzirea proprietăţii individuale. Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcţie de indexul contoarelor individuale, în funcţie de indexul repartitoarelor de costuri, conform normelor tehnice şi metodologiilor elaborate de autorităţile naţionale de reglementare sau de autorităţile administraţiei publice locale, sau în funcţie de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile, cu respectarea legislaţiei şi a reglementărilor în vigoare (art. 83 din Legea 196/2018).

În cazurile în care există diferențe de consum între branșamentul colectiv și repartitoarele individuale, aceste diferențe se pot datora pierderilor pe rețeaua comună, consumului pentru proprietatea comună (ex. energie termică pentru încălzirea părților comune) sau altor factori. În aceste situații, dacă nu există norme speciale, diferența de consum se repartizează proprietarilor conform regulii aplicate la consumul paușal.

De ex. în cazul diferenței de consum pentru apa rece, diferența de consum de la branșament la repartitoarele individuale se calculează conform regulii de repartizare a consumului de apă rece în cazul în care consumul nu este contorizat, respectiv pe numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale (art. 82 din Legea 196/2018 prevede că cheltuielile repartizate proporţional cu numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru asigurarea serviciilor de utilităţi publice de care beneficiază persoanele care locuiesc sau desfăşoară activităţi în mod curent în condominiu şi care nu pot fi individualizate pe fiecare unitate de proprietate individuală în parte pe baza unor dispozitive de măsurare/înregistrare, fie datorită naturii şi caracteristicilor anumitor servicii, fie din lipsa dispozitivelor de măsurare/înregistrare. Cheltuielile repartizate după numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune, inclusiv a ascensoarelor; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.)

În cazul consumului pentru energie termică și apă caldă se aplică Regulamentului privind repartizarea consumurilor de energie termică între consumatorii din imobilele de tip condominiu, în cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire şi apă caldă de consum (Ordinul ANRE nr. 7/2024).

Cine este sancționat în cazul încălcării legii? Proprietarul, președintele, comitetul executiv sau asociația de proprietari? Cine plătește amenda?

Cine este sancționat în cazul încălcării legii? Proprietarul, președintele, comitetul executiv sau asociația de proprietari? Cine plătește amenda? La aceste întrebări se poate răspunde de la caz la caz în funcție de circumstanțele în care a fost încălcată legea.

Legea nr. 196/2018 prevede, la art 102 faptele care constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni.

Prevederile referitoare la contravenţii din legea nr. 196/2018 se completează cu dispoziţiile Ordonanței Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările şi completările ulterioare. Mai mult, pentru a nu risca amenzi sau dosare penale, trebuie avute în vedere și prevederile celorlalte legi în vigoare, cu ar fi: legea privind autorizarea construcțiilor, legea penală, legislația privind gestionarea datelor cu caracter personal etc.

Tot la art. 102 din legea nr. 196/2018 se menționează că sancţiunile pentru contravenţii se aplică persoanelor fizice sau juridice VINOVATE.

Când răspunde contravențional proprietarul?

Atunci când legea stabilește în sarcina proprietarilor obligații pe care aceștia nu le îndeplinesc, dar și atunci când proprietarul săvârșește o faptă care, potrivit legii, nu este în sarcina acestuia.

De exemplu, punerea în pericol de către proprietari a integrității structurale a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi a bunei funcționări a instalațiilor aferente acestora se sancționează cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei.

Tot proprietarul este sancționat de lege când acesta săvârșește o faptă care, potrivit legii, nu este în sarcina acestuia, cum ar fi ocuparea abuzivă a părților comune fără respectarea procedurii prevăzute de lege cu privire la atribuirea proprietarilor în folosinţă exclusivă a părților comune. În această situația intervine sancțiunea prevăzută de legea penală.

Tot proprietarul, persoană fizică, răspunde în situațiile în care, deși are calitatea de președinte al asociației de proprietari, acesta angajează sau eliberează din funcție administratorul, fără mandatul oferit de adunarea generală a asociației de proprietari. Legea prevede sancționarea în mod expres a depășirii atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator. În toate aceste situații, când unicul vinovat este persoana fizică, indiferent dacă este președinte al asociației de proprietari, membru al comitetului executiv sau adminiistrator, numai aceasta trebuie sancționată contravențional și nu asociația de proprietari.

Când răspunde contravențional comitetul executiv?

Comitetul executiv răspunde pentru neîndeplinirea atribuțiilor prevăzute de lege, cum ar fi, de exemplu, neconvocarea adunării generale. Sancțiunile contravenționale aplicate membrilor comitetului executiv sunt suportate de aceștia și nu de asociația de proprietari, cu excepția situațiilor în care fapta este rezultatul direct al ducerii la îndeplinire a hotărâri adunării generale. O altă situația în care comitetul executiv răspunde contravențional sau penal este aceea în care își depășește atribuțiile și ia decizii în locul adunării generale.

Când răspunde contravențional asociația de proprietari?

Asociația de proprietari răspunde contravențional numai atunci când comitetul executiv sau adunarea generală, cu respectarea normelor în vigoare privind cvorumul, convocarea și numărul de voturi, au luat decizii care au condus la fapte sau acte care acestea în sine încalcă prevederile legale în vigoare. De exemplu, adunarea generală, convocată conform legii, cu numărul de voturi prevăzute de lege și în limita atribuțiilor, a hotărât montarea de camere de supraveghere pe proprietatea comună, fără respectarea prevederilor în vigoare privind protecția datelor cu caracter personal. O altă situație este adoptarea unei hotărâri în cadrul adunării generale (cu respectarea prevederilor privind convocarea, cvorumul și numărul de voturi necesar) de montare a unor antene sau reclame pe clădire, fără acordul expres al proprietarilor direct afectați. O altă situația este aceea în care adunarea generală (cu respectarea prevederilor privind convocarea, cvorumul și numărul de voturi necesar) stabilește cuantumul penalităților aferente sumelor cu titlu de restanță, mai mare decât 0,2% pentru fiecare zi de întârziere sau hotărăște utilizarea în alte scopuri a veniturilor asociației de proprietari decât cele prevăzute de lege.

În concluzie, trebuie reținut că legea prevede sancționarea persoanei fizice sau juridice vinovate, așa cum cere în mod expres legea, și nu sancționarea asociației de proprietari în toate cazurile. De cele mai multe ori, încălcarea legii se produce (prin neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin sau prin depășirea atribuțiilor legale şi statutare) de către persoanele fizice, indiferent dacă acestea sunt președinți, membri ai comitetului executiv sau administratori, iar suportarea cheltuielilor privind sancțiunile contravenționale aplicate nu trebuie puse în sarcina asociației de proprietari, respectiv a tuturor proprietarilor, ci numai în sarcina persoanelor vinovate de încălcarea legii.

Astfel, asociația de proprietari poate fi sancționată numai în situația în care legea prevede în mod expres o obligație în sarcina acesteia pe care nu o îndeplinește, sau în cazul în care încălcarea legii emană de la adunarea generală a asociației de proprietari și numai în cazul în care aceasta s-a convocat, organizat și desfășurat în mod legal și statutar. În celelalte cazuri, încălcările legii sunt în directă responsabilitate a persoanelor vinovate, fie că vorbim de simpli proprietari, președinți, membri ai comitetului executiv sau cenzori și aceștia trebuie sancționați individual. În orice situație, organul constatator trebuie să verifice cine a respectat legea și cine a încălcat legea astfel încât să sancționeze exclusiv persoanele fizice sau juridice vinovate.

Aceste clarificări sunt necesare deoarece au fost primite multe mesaje în care se prezentau situații în care președintele sau membrii comitetului executiv al asociației de proprietari încălcau în mod deliberat legea și, în situația sancțiunilor contravenționale, acestea erau, fără excepție, incluse în lista de plată în sarcina tuturor proprietarilor, fără ca cei care încalcă legea să răspundă pecuniar pentru faptele sau actele de încălcare a legii. Aceste practici sunt profund ilegale și nu trebuie acceptate de către proprietarii din condominii. În fața legii răspunde persoana fizică sau juridică vinovată! Sunt vinovați proprietarii din condominiu în situațiile în care, spre exemplu, președintele, fără mandatul adunării generale, încalcă legea prin depășirea atribuțiilor prevăzute de lege? Răspunsul este simplu: Nu sunt vinovați și nu trebuie să suporte sancțiunea legii. În acest exemplu, răspunde exclusiv persoana vinovată, adică președintele – el plătește amenda și el răspunde pentru daunele provocate altora.

ORDIN nr. 7/2024 pentru aprobarea Regulamentului privind repartizarea consumurilor de energie termică între consumatorii din imobilele de tip condominiu, în cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire și apă caldă de consum

AUTORITATEA NAȚIONALĂ DE REGLEMENTARE ÎN DOMENIUL ENERGIEI

Publicat în  MONITORUL OFICIAL nr. 260 din 27 martie 2024

Având în vedere prevederile:

– art. 15 alin. (2) lit. h), art. 32 alin. (1) și (3) și ale art. 41 alin. (2) din Legea serviciului public de alimentare cu energie termică nr. 325/2006, republicată;

– art. 10 alin. (9) din Legea nr. 121/2014 privind eficiența energetică, cu modificările și completările ulterioare;

– art. 35 alin. (1) lit. e), art. 75 alin. (4) și ale art. 83 alin. (2) din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, cu modificările ulterioare,

în temeiul prevederilor art. 5 alin. (1) lit. c) și alin. (5) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 33/2007 privind organizarea și funcționarea Autorității Naționale de Reglementare în Domeniul Energiei, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 160/2012, cu modificările și completările ulterioare,

președintele Autorității Naționale de Reglementare în Domeniul Energiei emite următorul ordin:

Articolul 1 Se aprobă Regulamentul privind repartizarea consumurilor de energie termică între consumatorii din imobilele de tip condominiu, în cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire și apă caldă de consum, prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezentul ordin.

Articolul 2 (1) Persoanele juridice autorizate de către autoritatea de reglementare competentă să desfășoare activități de exploatare a sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire și/sau a sistemelor de repartizare a costurilor pentru apă caldă de consum și asociațiile de proprietari/asociațiile de chiriași/proprietarii condominiilor, după caz, din imobilele de tip condominiu în care sunt montate sisteme de repartizare a costurilor pentru încălzire și/sau sisteme de repartizare a costurilor pentru apă caldă de consum, duc la îndeplinire prevederile prezentului ordin.

(2) Entitățile organizatorice din cadrul Autorității Naționale de Reglementare în Domeniul Energiei urmăresc respectarea prevederilor prezentului ordin.

Articolul 3 Prezentul ordin se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I, și intră în vigoare începând cu data de 1 august 2024.

Articolul 4 Începând cu data intrării în vigoare a prezentului ordin orice alte prevederi din reglementările emise anterior, care au același obiect cu cele din prezentul ordin, își încetează aplicabilitatea.

Președintele Autorității Naționale de Reglementare în Domeniul Energiei,
George-Sergiu Niculescu

București, 20 martie 2024.Nr. 7.

ANEXĂ

REGULAMENT

privind repartizarea consumurilor de energie termică între consumatorii din imobilele de tip condominiu, în cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire și apă caldă de consum

Despre închirierea locuințelor din condominii în regim hotelier prin Airbnb, Booking și nu numai

Normele metodologice privind eliberarea certificatelor de clasificare a structurilor de primire turistice cu funcţiuni de cazare şi alimentaţie publică, a licenţelor şi brevetelor de turism aprobate prin Ordinul 65/2013 definesc structura de primire turistică cu funcţiune de cazare astfel: hoteluri, hoteluri-apartament, hosteluri, moteluri, vile turistice, cabane turistice, bungalow-uri, sate de vacanţă, campinguri, popas turistic, căsuţe tip camping, apartamente şi camere de închiriat în locuinţe familiale, nave fluviale şi maritime inclusiv pontoane plutitoare, pensiuni turistice şi pensiuni agroturistice şi alte unităţi cu funcţiuni de cazare turistică.

Eliberare certificat de clasificare pentru persoane fizice – în vederea eliberării certificatului de clasificare, operatorii economici persoane fizice proprietare de structuri de primire turistice cu funcţiuni de cazare de tipul apartamente şi/sau camere de închiriat în locuinţe familiale depun la sediul instituţiei publice centrale responsabile în domeniul turismului documentaţia cu următorul conţinut:

a) cerere standardizată pentru obţinerea certificatului de clasificare de către operatorii economici persoane fizice;

b) fişă standardizată privind încadrarea nominală a spaţiilor de cazare pe categorii şi tipuri;

c) copia actului de identitate al persoanei fizice solicitante, proprietară a structurii de primire turistice;

d) acordul asociaţiei de locatari/proprietari şi acordul proprietarilor cu care persoana fizică are pereţi comuni, pe plan orizontal şi vertical, din care să rezulte activităţile ce urmează a fi desfăşurate în structura de primire turistică respectivă; în situaţia în care nu este constituită asociaţia de locatari/proprietari, proprietarul va da o declaraţie pe propria răspundere, cunoscând prevederile art. 326 din Codul penal privind falsul în declaraţii, din care să reiasă faptul că nu există asociaţie legal constituită, iar toţi proprietarii care şi-au exprimat acordul sunt cei cu care operatorul are pereţi comuni;

e) documentul din care să rezulte dreptul de proprietate asupra structurii de primire turistice, precum şi adresa unităţii respective;

f) documente din care să reiasă legalitatea construcţiei cum ar fi autorizaţia de construire sau certificat de atestare/adeverinţă privind edificarea construcţiei, extras de carte funciară, fără a se limita la acestea.

Operatorii economici persoane fizice pot solicita clasificarea doar pentru un număr maxim de 7 camere încadrate la tipul de structură de primire turistică apartamente şi/sau camere de închiriat în locuinţe familiale proprietate personală, indiferent de numărul de locuinţe în care sunt situate acestea.

Hotărârea  de Guvern nr. 1267/2010 privind eliberarea certificatelor de clasificare, a licenţelor şi brevetelor de turism, în baza căreia a fost emis Ordinul 65/2013, stabilește contravențiile și sancțiunile pentru desfăşurarea activităţii în structuri de primire turistice neclasificate sau neautorizate provizoriu, pentru desfăşurarea activităţii în structuri de primire turistice având certificate de clasificare expirate sau cu o altă structură a spaţiilor decât cea stabilită prin certificatul de clasificare, sau pentru încasarea de venituri din exploatarea structurii de primire turistice/agenţiei de turism după retragerea/expirarea certificatului de clasificare/a licenţei de turism sau după încetarea valabilităţii autorizaţiei provizorii de funcţionare.

Constatarea contravenţiilor şi aplicarea sancţiunilor se fac de către personalul cu atribuţii de control din cadrul autorităţii administraţiei publice centrale responsabile în domeniul turismului, de către ofiţerii şi agenţii de poliţie sau de către personalul desemnat din cadrul autorităţii administraţiei publice centrale responsabile în domeniul finanţelor publice.

Astfel, asociațiile de proprietari sau proprietarii din condominii care sunt prejudiciați de efectele închirierii unor locuințe în regim hotelier au toate pârghiile pentru a sancționa faptele persoanelor care schimbă destinația apartamentelor din locuințe în structuri de primire turistică cu funcţiune de cazare fără respectarea prevederilor legale în vigoare.

Ministrul Finanțelor anunță că e-Factura se amână cu un an pentru asociațiile de proprietari: „Dar vor trebui să se pregătească”

Ministrul Finanțelor, Marcel Boloș, a declarat marți, la Digi24, că e-Factura se amână cu un an pentru asociațiile de proprietari, adăugând că vor trebui să se pregătească, totuși, pentru ca activitățile economice să fie parte din acest sistem.

Întrebat dacă asociațiile de proprietari vor avea probleme cu e-Factura, Boloș a răspuns că va fi amânată cu un an. „A fost până în 1 iulie 2025 pentru activitățile economice, au fost scutite în continuare de la aceste operațiuni, dar vor trebui, totuși, să se pregătească pentru ca activitățile economice să fie parte din e-Factura. În acest context am și extins modulul e-Factura cu componenta business to consumer. Suntem a doua țară din UE care a luat această decizie pentru a ține sub control fenomenul de evaziune fiscală și pentru a aduce mai mulți bani la bugetul de stat, fiindcă orizontul de așteptări pentru noi în ceea ce privește serviciile publice e unul care ține de calitate și modernizarea lor. Cum putem face asta fără bani?”, a declarat Marcel Boloș.

Citește mai mult pe: digi24.ro

Actualizare privind stadiul modificării legii 196/2018 (6 martie 2023)

Deoarece am primit numeroase întrebări din partea cititorilor cu privire la stadiul proiectului de modificare a legii 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, suntem datori cu următoarele informații:

Comisia pentru administrație publică şi amenajarea teritoriului este comisia de la Camera Deputaților care decide în ultimă instanță cu privire la forma finală a legii 196/2018 care va fi adoptată de Parlament.

Componența Comisiei poate fi vizualizată aici

Datele de contact ale Comisiei: cp06@cdep.ro

Sunt sau nu obligatorii repartitoarele de căldură după 31 decembrie 2022?

Răspunsul scurt: În prezent DA, dar nu pentru mult timp.

Răspunsul lung: Parlamentul României a adoptat proiectul de Lege privind aprobarea Ordonanţei de urgenţã a Guvernului nr.130/2022 pentru modificarea şi completarea Legii nr.121/2014 privind eficienţa energetică.

Astfel, conform proiectului de act normativ (care va intra în vigoare numai după publicarea în Monitorul Oficial) se disting două situații:

  1. Pentru imobilele de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică în sistem de distribuţie orizontală;
  2. Pentru condominiile cu distribuţie verticală a agentului termic.

Astfel, în imobilele de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică în sistem de distribuţie orizontală este obligatorie montarea sistemelor de măsurare până la 31 decembrie 2023 pentru individualizarea consumurilor de energie pentru încălzire/răcire şi apă caldă la nivelul fiecărui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuit. 

Pentru condominiile cu distribuţie verticală a agentului termic în care utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă din punct de vedere tehnic sau nu este eficientă din punct de vedere al costurilor este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, respectiv a repartitoarelor de costuri, pe toate corpurile de încălzire din fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuit, în condiţiile în care există realizat la nivel de condominiu un sistem de echilibrare hidraulică a instalaţiei de încălzire. 

Din interpretarea ultimei condiții, reiese că în condominiile cu distribuţie verticală a agentului termic în care utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă sau nu este eficientă, este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, numai dacă este realizat la nivel de condominiu un sistem de echilibrare hidraulică a instalaţiei de încălzire.

Noua prevedere pare clară în sensul în care, în condominiile cu distribuţie verticală, dacă nu este realizat la nivel de condominiu un sistem de echilibrare hidraulică a instalaţiei de încălzire și dacă utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă sau nu este eficientă, atunci nu este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică.

În aplicarea prevederilor de mai sus, criteriile generale, metodologia şi/sau procedurile pentru a determina lipsa de fezabilitate tehnică şi nerentabilitatea sunt aprobate prin hotărâre a consiliului local, la propunerea compartimentelor energetice înfiinţate în conformitate cu prevederile art. 8 alin. (2) lit. c) din Legea serviciului public de alimentare cu energie termică nr. 325/2006, cu modificările şi completările ulterioare.

Prin excepție, în cazul în care asociațiile de proprietari demonstrează că instalarea unor astfel de repartitoare de costuri nu ar fi rentabilă în conformitate cu metodologia aprobată de consiliul local, pot fi avute în vedere metode alternative rentabile pentru măsurarea consumului de energie termică.

Prelucrarea datelor cu caracter personal de către asociațiile de proprietari

Prin prisma rolului pe care îl îndeplinesc și a atribuțiilor legale, asociațiile de proprietari au calitatea de operatori de date cu caracter personal și, în consecință, obligația de a respecta dispozițiile Regulamentului (UE) 679/2016 – Regulamentul general privind protecția datelor (RGPD).

Astfel, în contextul prelucrării (inclusiv al dezvăluirii) datelor personale, asociațiile de proprietari trebuie să identifice temeiul legal al efectuării acesteia, prevăzut de dispozițiile RGPD prin raportare la prevederile legale din domeniul lor de activitate.

Scopul și mijloacele prelucrării datelor de către asociațiile de proprietari pot fi în mod expres stabilite prin actele normative care le reglementează înființarea, organizarea și funcționarea sau pot fi stabilite de către asociație, fiind justificate de interesul legitim al său. De asemenea, în unele situații, prelucrările de date se pot baza pe consimțământul persoanelor fizice vizate.

În acest context, precizăm că urmare a punctelor de vedere solicitate Autorității de Supraveghere de către asociațiile de proprietari cu privire la prelucrările de date pe care le efectuează sau intenționează să le pună în practică, a rezultat că scopurile în care aceste entități colectează și prelucrează datele personale vizează, în principal, următoarele activități:

1. În ceea ce privește instalarea unui sistem de supraveghere video de către asociația de proprietari, întrucât sistemele de televiziune cu circuit închis au posibilitatea de înregistrare şi stocare a imaginilor şi datelor, această activitate se supune atât prevederilor Regulamentului (UE) 679/2016, cât şi ale Legii nr. 333/2003 privind paza obiectivelor, bunurilor, valorilor şi protecţia persoanelor, modificată şi completată și Normelor metodologice de aplicare a acesteia, mai ales raportat la instalarea şi utilizarea sub aspect tehnic a echipamentelor şi elementelor componente ale sistemului de supraveghere video.

Măsura instalării unui sistem de supraveghere video poate fi luată de către asociația de proprietari în baza interesului legitim al asociaţiei, de ex. pentru asigurarea pazei şi protecției persoanelor, bunurilor și valorilor, a imobilelor și a instalațiilor de utilitate publică, precum și a împrejmuirilor afectate acestora, dar și în zona de acces în imobil sau lifturi.

Argumentele privind justificarea interesului legitim trebuie să se regăsească într-o documentație la nivelul asociației de proprietari și, ulterior, hotărârea de a instala un astfel de sistem trebuie adoptată în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari, potrivit legii.

Referitor la obligația de informare a persoanei vizate, în spaţiile monitorizate prin camerele de supraveghere video, trebuie instalată o pictogramă adecvată, care să conţină o imagine reprezentativă, poziţionată la o distanţă rezonabilă de locurile unde sunt amplasate echipamentele de supraveghere, astfel încât să poată fi văzută de orice persoană.

În ceea ce privește perioada de stocare a datelor cu caracter personal (imaginea) prelucrate de asociaţie ca urmare a instalării sistemului de supraveghere video, Autoritatea de supraveghere recomandă ca aceasta să nu depăşească 30 zile.

Excepție pot face situațiile temeinic justificate în care s-au produs evenimente ce necesită stocarea doar a imaginilor relevantepe o perioadă mai mare de timp necesară îndeplinirii scopurilor respective (de ex. până la soluționarea definitivă a unei cauze penale de către organele judiciare).

Referitor la imaginile captate și înregistrate de camerele video, instalate în zonele stabilite potrivit hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu respectarea echilibrului dintre interesul legitim al asociației și drepturile și libertățile persoanelor, în vederea respectării principiului proporționalității, se poate apela la echipamente care din punct de vedere tehnic pot fi orientate astfel încât să focalizeze zonele necesare a fi supravegheate.

În ceea ce privește prelucrarea datelor prin altă persoană (cum ar fi de ex. societatea care instalează sistemul de videosupraveghere și asigură mentenanța acestuia, efectuează și prelucrarea datelor), potrivit art. 4 pct. 8 din RGPD aceasta este „persoana împuternicită de operator” întrucât prelucrează datele cu caracter personal în numele operatorului.

De asemenea, art. 28 alin. (3) lit. a) și alin. (10) din același regulament stabilește că prelucrarea de către o persoană împuternicită de un operator este reglementată printr-un contract, ce trebuie să conțină și instrucțiuni documentate din partea operatorului pe baza cărora împuternicitul va prelucra datele cu caracter personal.

În ceea ce privește instalarea camerelor video pe fiecare nivel/palier din imobil, apreciem că pentru prelucrarea imaginilor respective este necesară obținerea consimțământului fiecărui locatar de pe nivelul/palierul respectiv.

2. În ceea ce privește dezvăluirea datelor precum numele și prenumele proprietarilor/locatarilor la avizierul scării de bloc, precizăm că în lipsa unei prevederi legale exprese datele pot fi dezvăluite doar pe baza consimțământului persoanei vizate, potrivit art. 6 alin. (1) lit. a) din RGPD.

În ceea ce privește consimțământul (art. 7 coroborat cu art. 4 pct. 11 din RGPD), acesta trebuie acordat printr-o acțiune neechivocă care să constituie o manifestare liber exprimată, specifică, în cunoștință de cauză și clară a acordului persoanei vizate pentru prelucrareadatelor sale cu caracter personal, cum ar fi o declarație făcută în scris, într-o formă inteligibilă și ușor accesibilă, utilizând un limbaj clar și simplu.

Absența unui răspuns sau absența unei acțiuni din partea persoanei vizate nu constituie un consimțământ valabil.

Citiți în continuare articolul pe pagina de internet a Autorității Naționale de Supraveghere a Prelucrării Datelor cu Caracter Personal aici

Atenție la firmele de administrare a condominiilor!

Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii. Administratorii sunt angajaţi pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

Candidaţii pentru funcţia de administrator trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele prevăzute de lege, precum şi alte documente solicitate printre care, obligatoriu: a) atestatul prevăzut la art. 2 lit. e) din legea nr. 196/2018; b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară.

Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înfiinţaţi şi înregistraţi conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor.

În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice menționate mai sus au obligaţia obţinerii atestatului în condiţiile legii pentru toţi angajaţii acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor.

Atestatul se afişează, prin grija administratorului, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare.

Legea nr. 196/2018 stabilește că atestatul administratorului poate fi suspendat sau retras, ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti definitive, în cazul în care instanţele judecătoreşti competente au stabilit existenţa unui prejudiciu cauzat de administrator. Expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului determină automat imposibilitatea exercitării activităţii de administrare a condominiilor.

Atestatul este valabil 4 ani de la data emiterii şi poate fi reînnoit în aceleaşi condiţii în care a fost emis.

Despre plafonul de casă în asociațiile de proprietari

Legea nr. 196/2018 stabilește că administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul unic al asociaţiei, la care au acces pentru informare, în condiţiile art. 2.184 – 2.190 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, toţi proprietarii. În acest cont trebuie să fie vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei.

Contul unic alasociației de proprietari poate fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către proprietari.

Prin excepţie, numai cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari și exclusiv în vederea efectuării operaţiunilor de plăţi pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei. Restul încasărilor trebuie să fie vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, în contul unic al asociaţiei de proprietari.

Neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor de către administrator constituie contravenție și se sancționează conform art. 102 din legea nr. 196/2018. Constatarea contravențiilor se face la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu.

Despre păstrarea și completarea la zi a cărții tehnice a construcției în condominii

Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor prevede că unităţile deţinătoare ale cărţii tehnice a clădirilor sunt obligate să transmită asociaţiilor de proprietari, cu titlu gratuit, cărţile tehnice ale construcţiilor, la solicitarea acestora. Unităţile în arhiva cărora se găsesc proiectele clădirilor sunt obligate să elibereze asociaţiilor de proprietari copii ale proiectelor de clădiri elaborate. Costul executării copiilor este suportat de asociaţia de proprietari solicitantă. În lipsa cărţii tehnice a construcţiei şi/sau a proiectului, asociaţia de proprietari are obligaţia reconstituirii acestora, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Potrivit legislației în vigoare, modificările suprafeţelor construite sau utile se comunică preşedintelui asociaţiei de proprietari şi organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor şi se introduc în cartea tehnică a construcţiei şi în baza de date a asociaţiei, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu noile suprafeţe utile.

Orice modificare a proprietăţii individuale care necesită emiterea unei autorizaţii de construire/desfiinţare, în conformitate cu legislaţia în vigoare, se aduce la cunoştinţa asociaţiei pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcţiei, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi a planurilor din proiectul tehnic.

La fel cum era prevăzut în legea anterioară (legea nr. 230/2007 care nu mai este în vigoare) și în legea actuală preşedintele asociaţiei de proprietari are atribuția și obligația păstrării şi completării la zi a cărţii tehnice a construcţiei, precum şi a celorlalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari.

Conform legii nr. 196/2018, în cazul în care suma cotelor-părţi indivize din actele de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuală din clădirea care constituie condominiul, nu este egală cu 100%, preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să solicite întocmirea unei documentaţii cadastrale, prin punerea la dispoziţie a cărţii tehnice a imobilului şi cu respectarea prevederilor în vigoare.

Nerespectarea atribuțiilor și obligațiilor de către președintele asociațiilor de proprietari sau a obligațiilor proprietarilor din condominii constituie contravenții și se sancționează conform art. 102 din legea nr. 196/2018. Constatarea contravențiilor se face la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu.

Se dau lupte grele pentru modificarea legii asociațiilor de proprietari

Surse care participă la grupul de lucru pentru modificarea Legii nr. 196/2018 de la Camera Deputaților (Comisia de administrație publică) ne-au informat că se dau lupte grele pentru finalizarea proiectului de lege.

Conform acestora, Liga Habitat (Mereuță, Olariu, Seceleanu, Lupșe și co) încearcă pe ultima sută de metrii să golească de conținut prevederile legii prin eliminarea sancțiunilor aplicabile președintelui de asociație, comitetului executiv sau administratorului, precum și prin eliminarea drepturilor proprietarilor și chiar a oricărui control asupra asociațiilor de proprietari.

Aceleași surse ne-au transmis că deși majoritatea deputaților și Ministerul Dezvoltării nu sunt de acord cu propunerile Ligii Habitat, aceștia din urmă pun presiune pe oamenii politici prin toate canalele posibile (folosind tehnici de manipulare, minciuni, victimizare și denaturări ale realității) pentru a ne reîntoarce la dictatura administratorilor, președinților și a comitetului executiv în asociațiile de proprietari și la folosirea în moduri obscure și discreționare a fondurilor asociație de proprietari (fonduri care în fapt și în drept sunt ale proprietarilor și sunt gestionate prin intermediul asociației de proprietari).

Cum procedăm în situația în care autoritățile administrației publice locale nu își îndeplinesc atribuțiile prevăzute de lege

În mod natural ne putem gândi că atunci când o autoritate a administrației publice încalcă prevederile legale, orice cetățean prejudiciat se poate adresa cu o plângere la autoritatea superioară ierarhic pentru îndreptarea situației de fat și de drept. Însă trebuie să avem în vedere că în cazul autorităților administrației publice locale (consiliul local și primarul), acestea nu au instituții superioare ierarhic. Autoritățile administrației publice locale funcționează în baza principiului autonomiei locale și descentralizării. Având în vedere aceste aspecte, singura soluție prevăzută de lege în cazurile în care o persoană se consideră vătămată de către o autoritate publică locală (în cazul în discuție – consiliul local / primar), trebuie să se adreseze instanței de contencios administrativ competente.

Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004 prevede că orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său ori într-un interes legitim, de către o autoritate publică, printr-un act administrativ sau prin nesoluționarea în termenul legal a unei cereri, se poate adresa instanței de contencios administrativ competente, pentru anularea actului, recunoașterea dreptului pretins sau a interesului legitim și repararea pagubei ce i-a fost cauzată. Interesul legitim poate fi atât privat, cât și public.

Prin persoană vătămată se înțelege orice persoană titulară a unui drept ori a unui interes legitim, vătămată de o autoritate publică printr-un act administrativ sau prin nesoluționarea în termenul legal a unei cereri; în sensul prezentei legi, sunt asimilate persoanei vătămate şi grupul de persoane fizice, fără personalitate juridică, titular al unor drepturi subiective sau interese legitime private, precum și organismele sociale care invocă vătămarea prin actul administrativ atacat fie a unui interes legitim public, fie a drepturilor și intereselor legitime ale unor persoane fizice determinate.

Prin autoritate publică se înțelege orice organ de stat sau al unităților administrativ-teritoriale care acționează, în regim de putere publică, pentru satisfacerea unui interes legitim public; sunt asimilate autorităților publice, în sensul prezentei legi, persoanele juridice de drept privat care, potrivit legii, au obținut statut de utilitate publică sau sunt autorizate să presteze un serviciu public, în regim de putere publică.

Prin nesoluționare în termenul legal a unei cereri se înțelege faptul de a nu răspunde solicitantului în termen de 30 de zile de la înregistrarea cererii, dacă prin lege nu se prevede alt termen.

Prin refuz nejustificat de a soluționa o cerere se înțelege exprimarea explicită, cu exces de putere, a voinței de a nu rezolva cererea unei persoane; este asimilată refuzului nejustificat şi nepunerea în executare a actului administrativ emis ca urmare a soluționării favorabile a cererii sau, după caz, a plângerii prealabile.

Administrarea condominiilor începând cu 01.01.2022

Începând cu 01 ianuarie 2022, persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot îndeplini funcția de administrator numai dacă obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator.

Administratorii de condominii care nu au obținut certificate de calificare profesională până la 01.01.2022 nu mai pot îndeplini funcția de administrator de condominii decât după obținerea certificatelor de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator.

Desfășurarea de către persoane fizice sau juridice a activității de administrare a condominiilor fără îndeplinirea condițiilor prevăzute în Legea nr. 196/2018 constituie contravenție și se sancționează cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei.

Constatarea contravenției de mai sus, făcută la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum și aplicarea sancțiunilor corespunzătoare se face de către de către primari sau de împuterniciții acestora sau de către Poliția Locală.

Informații cu privire la furnizorii de formare profesională autorizați

Puteți solicita informații cu privire la furnizorii de formare profesională care au dreptul să organizeze cursuri de calificare profesională în vederea obținerii certificatului de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii pot fi obținute de la:

atestat – actul care dovedeşte calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care deţin certificate de calificare, sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local;

certificat de calificare profesională – actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor.

Persoanele fizice atestate pentru funcţia de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările şi completările ulterioare, pot îndeplini funcţia de administrator numai dacă, până la 1 iaunarie 2022, obţin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupaţia de administrator, în conformitate cu prezenta lege.

Proprietarii locurilor de parcare pot să voteze în adunarea generală a asociației de proprietari?

Pentru a răspunde la acestă întrebare, trebuie să ne uităm la trei definiții din Legea nr. 196/2018: proprietar din condominiu/proprietar; proprietate individuală; unitate de proprietate imobiliară.

Astfel, conform art. 2 din Legea nr. 196/2018:
– proprietar din condominiu/proprietar – persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puţin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu;
– proprietate individuală – locuinţa sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activităţi, deţinută în proprietate exclusivă;
– unitate de proprietate imobiliară – proprietatea individuală, definită conform lit. t), care constituie bunul principal, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.
Totodată, trebuie să acordăm o foarte mare atenție scopului asociațiilor de proprietari, care, conform art. 11 alin. (1) din Legea nr. 196/2018, asociaţia de proprietari are ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii.

Din cele menționate mai sus, rezultă două situații posibile:

1. În cazul în care proprietarul locului de parcare nu deține în proprietate, pe lângă loculul de parcare, și o cotă-parte indiviză din proprietatea comună, atunci acesta nu poate fi membru în asociația de proprietari și, bineînțeles, nu poate vota în adunarea generală a asociației de proprietari (în concret nu poate contribui la atingerea scopului asociației de proprietari, respectiv acela de administrare a proprietății comune, astfel încât nu are pentru ce vota in adunarea generală);

2. În cazul în care proprietarul locului de parcare deține în proprietate, pe lângă loculul de parcare, și o cota-parte indiviză din proprietatea comună (deci deține în proprietate o unitate de proprietate imobiliară), atunci acesta are dreptul de a deveni membru al asociației de proprietari și de a vota în cadrul adunării generale a asociației de proprietari. Evident, aceeași regulă se aplică și în majoritatea covârșitoare a cazurilor în care locul de parcare este bun accesoriu la bunul principal – locuința sau spațiul cu alta destinație (de ex. spațiul comercial) din condominiu.

Ca regulă generală, în orice situații, având în vedere scopul asociației de proprietari, proprietarul oricărui tip de imobil dintr-un condominiu, poate fi membru al asociației de proprietari și poate vota în adunarea generală a asociației de proprietari numai dacă deține în proprietate, pe lângă proprietatea individuală care constituie bunul principal, și o cota-parte indiviză din proprietatea comună.

Despre patrimoniu și asociații de proprietari

În lumina reglementării asociațiilor de proprietari, chiar înainte de vechea lege nr. 230/2007 și continuând cu actuala lege nr. 196/2018, asociațiile de proprietari au scopul de administrare, exploatare, întreţinere, reparare, reabilitare şi modernizare a proprietăţii comune, menţinere în stare bună a imobilului, de respectare a drepturilor şi asumare a obligaţiilor de către toţi proprietarii din condominiu.

Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.

Legea nr. 196/2018 definește condominiul astfel: imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, după caz, şi cote-părţi indivize de proprietate comună.

Tot legea nr. 196/2018 definește cota-parte indiviză după cum urmează: cota-parte de proprietate comună forţată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual şi este calculată ca raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi suma suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale din condominiu. Suma cotelor-părţi indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, conform suprafeţelor utile.

În concluzie, având în vedere că asociațiile de proprietari sunt forme de organizare a proprietarilor din condominii care intermediază cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază proprietarii, iar proprietățile din condominiu aparțin tot proprietarilor, asociațiile de proprietari nu au și nu pot avea patrimoniu (tot ce dețin asociațiile de proprietari, veniturile acestora, inclusiv sumele plătite pentru servicii, toate apațin proprietarilor). Atenție: asociațiile de proprietari dețin documente sau bunuri în administrare sau în folosinţă, nu în proprietate!

O altă concluzie este că asociațiile de proprietari nu pot fi executate (nu se poate institui titlu executoriu în cazul asociațiilor de proprietari, ci numai în cazul proprietarilor din condominii care dețin patrimoniu ce poate fi executat).

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată sunt obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului

Adevarul.ro a publicat un articol intitulat ”Decizie la nivelul UE. Ce riscă proprietarii debranşaţi de la încălzirea centralizată”:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată ar putea fi obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului, arată o decizie luată la nivelul justiţiei europene.

Mai precis, Curtea de Justiţie a Uniunii Europene a hotărât joi că Dreptul Uniunii nu se opune unei reglementări naţionale care prevede că fiecare proprietar al unui apartament dintr-o clădire aflată în proprietate comună este obligat să contribuie la costurile legate de energia termică ce alimentează părţile comune. Astfel, dacă statele UE au dreptul să implementeze o astfel de măsură la nivel naţional. Decizia a fost dată într-un caz din Bulgaria, dar hotărârea CJUE se aplică la nivel european. Mai precis, decizia este obligatorie, în egală măsură, pentru celelalte instanţe naţionale care sunt sesizate cu o problemă similară. Mai precis, doi cetăţeni bulgari au refuzat să îşi plătească facturile de energie termică care privesc consumul de energie termică aferent instalaţiilor interioare şi părţilor comune ale clădirilor în care se află apartamentele acestora. Ei au contestă facturile în cauză susţinând că, deşi clădirea lor este racordată la o reţea de termoficare, ei nu şi-au dat acordul în acest sens şi nu o utilizează în apartamentele lor respective. Mai precis, bulgarii au susţinut că, deşi clădirea lor este alimentată de la reţeaua de încălzire centralizată în temeiul unui contract de furnizare încheiat între coproprietate şi furnizorul de energie termică, totuşi ei nu au consimţit să beneficieze de energie termică şi nu o utilizează în propriile lor apartamente. CJUE a decis însă în defavoarea debranşaţilor. Instituţia a hotărât că alimentarea cu energie termică a instalaţiei interioare şi, implicit, a părţilor comune ale unei clădiri aflate în proprietate comună, efectuată ca urmare a unei decizii de racordare a acestei clădiri la încălzirea centralizată adoptate de coproprietatea acesteia, conform dreptului naţional, nu constituie o furnizare nesolicitată de energie termică centralizată. În opinia Curţii, este aparent dificil de conceput să se poată individualiza în întregime facturile referitoare la încălzire în clădirile aflate în proprietate comună, în special pentru încălzirea aferentă instalaţiei interioare şi părţilor comune, dat fiind că apartamentele dintr-o astfel de clădire nu sunt independente unele de altele pe plan termic deoarece căldura circulă între spaţiile încălzite şi cele care sunt mai puţin încălzite sau nu sunt încălzite.

În aceste condiţii, Curtea a concluzionat că, ţinând cont de marja largă de manevră de care dispun statele membre în stabilirea metodei de calcul privind consumul de energie termică în clădirile aflate în proprietate comună, Directivele europene nu se opun ca respectivul calcul al căldurii emise de instalaţiile interioare dintr-o astfel de clădire să se facă în mod proporţional cu volumul încălzit aferent fiecărui apartament.

Decizia este una normală și corectă, perfect aliniată cu legislația din România (Legea nr. 196/2018). Spun normală și corectă inclusiv cu sensul de echitabilă deoarece proprietarii debranșați pe proprietățile individuale dețin în continuare cote-părți din spațiile comune care beneficiază de încălzire în sistem centralizat. Odată cu debranșarea nu se renunță și nu se poate renunța la cotele părți din spațiile comune – precum casa scării.

Alte obligații care au termen data de 28 septembrie 2019 (conform art. 107 din Legea nr. 196/2018)

  • Proprietarii care nu au informat asociația de proprietari, în conformitate cu art. 34 alin. (3) din Legea nr. 196/2018, respectiv cu privire la modificările suprafețelor construite sau utile efectuate anterior intrării în vigoare a prezentei legi, sunt obligați să comunice asociației de proprietari modificările suprafețelor respective;
  • Președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să actualizeze, în baza actelor de proprietate asupra locuințelor și/sau spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din condominiu, toate informațiile privind proprietățile, suprafețele și cotele-părți indivize aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației pentru respectiva locuință.

Pe 28 septembrie 2019 expiră termenul pentru aprobarea regulamentelor de condominii

În confomritate cu art. 107 din Legea nr. 196/2018, în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi (28 septembrie 2018), proprietarii din condominii sunt obligați să aprobe un regulament al condominiului.

Atenție! Pe 28 septembrie 2019 expiră termenul pentru reorganizarea asociațiilor de locatari

Conform art. 104 din Legea nr. 196/2018, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, asociațiile de locatari din condominiile ale căror unități de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari au obligația să se reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a prezentei legi își păstrează statutul juridic obținut la data înființării acestora, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Prorogarea termenului prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018

În temeiul art. 7 din Legea nr. 52/2003 privind transparenţa decizională în administraţia publică, republicată, în data de 02.08.2019, Ministerul Dezvoltării Regionale și Administraţiei Publice a adus la cunoştinţa publicului, prin intermediul paginii de internet a instituției, textul proiectului Ordonanță a Guvernului privind prorogarea termenului prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.

Cu alte cuvinte, dacă proiectul de Ordonanță este aprobat, termenul prevăzut la art. 106 din Legea nr. 196/2018, referitor la data de la care persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, pot îndeplini funcția de administrator de condominii numai dacă obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator de condominii, conform legii, se prorogă până la data de 1 ianuarie 2021.