Arhive etichetă: obligatiile proprietarilor

Cine este sancționat în cazul încălcării legii? Proprietarul, președintele, comitetul executiv sau asociația de proprietari? Cine plătește amenda?

Cine este sancționat în cazul încălcării legii? Proprietarul, președintele, comitetul executiv sau asociația de proprietari? Cine plătește amenda? La aceste întrebări se poate răspunde de la caz la caz în funcție de circumstanțele în care a fost încălcată legea.

Legea nr. 196/2018 prevede, la art 102 faptele care constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni.

Prevederile referitoare la contravenţii din legea nr. 196/2018 se completează cu dispoziţiile Ordonanței Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările şi completările ulterioare. Mai mult, pentru a nu risca amenzi sau dosare penale, trebuie avute în vedere și prevederile celorlalte legi în vigoare, cu ar fi: legea privind autorizarea construcțiilor, legea penală, legislația privind gestionarea datelor cu caracter personal etc.

Tot la art. 102 din legea nr. 196/2018 se menționează că sancţiunile pentru contravenţii se aplică persoanelor fizice sau juridice VINOVATE.

Când răspunde contravențional proprietarul?

Atunci când legea stabilește în sarcina proprietarilor obligații pe care aceștia nu le îndeplinesc, dar și atunci când proprietarul săvârșește o faptă care, potrivit legii, nu este în sarcina acestuia.

De exemplu, punerea în pericol de către proprietari a integrității structurale a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi a bunei funcționări a instalațiilor aferente acestora se sancționează cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei.

Tot proprietarul este sancționat de lege când acesta săvârșește o faptă care, potrivit legii, nu este în sarcina acestuia, cum ar fi ocuparea abuzivă a părților comune fără respectarea procedurii prevăzute de lege cu privire la atribuirea proprietarilor în folosinţă exclusivă a părților comune. În această situația intervine sancțiunea prevăzută de legea penală.

Tot proprietarul, persoană fizică, răspunde în situațiile în care, deși are calitatea de președinte al asociației de proprietari, acesta angajează sau eliberează din funcție administratorul, fără mandatul oferit de adunarea generală a asociației de proprietari. Legea prevede sancționarea în mod expres a depășirii atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator. În toate aceste situații, când unicul vinovat este persoana fizică, indiferent dacă este președinte al asociației de proprietari, membru al comitetului executiv sau adminiistrator, numai aceasta trebuie sancționată contravențional și nu asociația de proprietari.

Când răspunde contravențional comitetul executiv?

Comitetul executiv răspunde pentru neîndeplinirea atribuțiilor prevăzute de lege, cum ar fi, de exemplu, neconvocarea adunării generale. Sancțiunile contravenționale aplicate membrilor comitetului executiv sunt suportate de aceștia și nu de asociația de proprietari, cu excepția situațiilor în care fapta este rezultatul direct al ducerii la îndeplinire a hotărâri adunării generale. O altă situația în care comitetul executiv răspunde contravențional sau penal este aceea în care își depășește atribuțiile și ia decizii în locul adunării generale.

Când răspunde contravențional asociația de proprietari?

Asociația de proprietari răspunde contravențional numai atunci când comitetul executiv sau adunarea generală, cu respectarea normelor în vigoare privind cvorumul, convocarea și numărul de voturi, au luat decizii care au condus la fapte sau acte care acestea în sine încalcă prevederile legale în vigoare. De exemplu, adunarea generală, convocată conform legii, cu numărul de voturi prevăzute de lege și în limita atribuțiilor, a hotărât montarea de camere de supraveghere pe proprietatea comună, fără respectarea prevederilor în vigoare privind protecția datelor cu caracter personal. O altă situație este adoptarea unei hotărâri în cadrul adunării generale (cu respectarea prevederilor privind convocarea, cvorumul și numărul de voturi necesar) de montare a unor antene sau reclame pe clădire, fără acordul expres al proprietarilor direct afectați. O altă situația este aceea în care adunarea generală (cu respectarea prevederilor privind convocarea, cvorumul și numărul de voturi necesar) stabilește cuantumul penalităților aferente sumelor cu titlu de restanță, mai mare decât 0,2% pentru fiecare zi de întârziere sau hotărăște utilizarea în alte scopuri a veniturilor asociației de proprietari decât cele prevăzute de lege.

În concluzie, trebuie reținut că legea prevede sancționarea persoanei fizice sau juridice vinovate, așa cum cere în mod expres legea, și nu sancționarea asociației de proprietari în toate cazurile. De cele mai multe ori, încălcarea legii se produce (prin neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin sau prin depășirea atribuțiilor legale şi statutare) de către persoanele fizice, indiferent dacă acestea sunt președinți, membri ai comitetului executiv sau administratori, iar suportarea cheltuielilor privind sancțiunile contravenționale aplicate nu trebuie puse în sarcina asociației de proprietari, respectiv a tuturor proprietarilor, ci numai în sarcina persoanelor vinovate de încălcarea legii.

Astfel, asociația de proprietari poate fi sancționată numai în situația în care legea prevede în mod expres o obligație în sarcina acesteia pe care nu o îndeplinește, sau în cazul în care încălcarea legii emană de la adunarea generală a asociației de proprietari și numai în cazul în care aceasta s-a convocat, organizat și desfășurat în mod legal și statutar. În celelalte cazuri, încălcările legii sunt în directă responsabilitate a persoanelor vinovate, fie că vorbim de simpli proprietari, președinți, membri ai comitetului executiv sau cenzori și aceștia trebuie sancționați individual. În orice situație, organul constatator trebuie să verifice cine a respectat legea și cine a încălcat legea astfel încât să sancționeze exclusiv persoanele fizice sau juridice vinovate.

Aceste clarificări sunt necesare deoarece au fost primite multe mesaje în care se prezentau situații în care președintele sau membrii comitetului executiv al asociației de proprietari încălcau în mod deliberat legea și, în situația sancțiunilor contravenționale, acestea erau, fără excepție, incluse în lista de plată în sarcina tuturor proprietarilor, fără ca cei care încalcă legea să răspundă pecuniar pentru faptele sau actele de încălcare a legii. Aceste practici sunt profund ilegale și nu trebuie acceptate de către proprietarii din condominii. În fața legii răspunde persoana fizică sau juridică vinovată! Sunt vinovați proprietarii din condominiu în situațiile în care, spre exemplu, președintele, fără mandatul adunării generale, încalcă legea prin depășirea atribuțiilor prevăzute de lege? Răspunsul este simplu: Nu sunt vinovați și nu trebuie să suporte sancțiunea legii. În acest exemplu, răspunde exclusiv persoana vinovată, adică președintele – el plătește amenda și el răspunde pentru daunele provocate altora.

ORDIN nr. 7/2024 pentru aprobarea Regulamentului privind repartizarea consumurilor de energie termică între consumatorii din imobilele de tip condominiu, în cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire și apă caldă de consum

AUTORITATEA NAȚIONALĂ DE REGLEMENTARE ÎN DOMENIUL ENERGIEI

Publicat în  MONITORUL OFICIAL nr. 260 din 27 martie 2024

Având în vedere prevederile:

– art. 15 alin. (2) lit. h), art. 32 alin. (1) și (3) și ale art. 41 alin. (2) din Legea serviciului public de alimentare cu energie termică nr. 325/2006, republicată;

– art. 10 alin. (9) din Legea nr. 121/2014 privind eficiența energetică, cu modificările și completările ulterioare;

– art. 35 alin. (1) lit. e), art. 75 alin. (4) și ale art. 83 alin. (2) din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, cu modificările ulterioare,

în temeiul prevederilor art. 5 alin. (1) lit. c) și alin. (5) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 33/2007 privind organizarea și funcționarea Autorității Naționale de Reglementare în Domeniul Energiei, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 160/2012, cu modificările și completările ulterioare,

președintele Autorității Naționale de Reglementare în Domeniul Energiei emite următorul ordin:

Articolul 1 Se aprobă Regulamentul privind repartizarea consumurilor de energie termică între consumatorii din imobilele de tip condominiu, în cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire și apă caldă de consum, prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezentul ordin.

Articolul 2 (1) Persoanele juridice autorizate de către autoritatea de reglementare competentă să desfășoare activități de exploatare a sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire și/sau a sistemelor de repartizare a costurilor pentru apă caldă de consum și asociațiile de proprietari/asociațiile de chiriași/proprietarii condominiilor, după caz, din imobilele de tip condominiu în care sunt montate sisteme de repartizare a costurilor pentru încălzire și/sau sisteme de repartizare a costurilor pentru apă caldă de consum, duc la îndeplinire prevederile prezentului ordin.

(2) Entitățile organizatorice din cadrul Autorității Naționale de Reglementare în Domeniul Energiei urmăresc respectarea prevederilor prezentului ordin.

Articolul 3 Prezentul ordin se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I, și intră în vigoare începând cu data de 1 august 2024.

Articolul 4 Începând cu data intrării în vigoare a prezentului ordin orice alte prevederi din reglementările emise anterior, care au același obiect cu cele din prezentul ordin, își încetează aplicabilitatea.

Președintele Autorității Naționale de Reglementare în Domeniul Energiei,
George-Sergiu Niculescu

București, 20 martie 2024.Nr. 7.

ANEXĂ

REGULAMENT

privind repartizarea consumurilor de energie termică între consumatorii din imobilele de tip condominiu, în cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire și apă caldă de consum

Despre închirierea locuințelor din condominii în regim hotelier prin Airbnb, Booking și nu numai

Normele metodologice privind eliberarea certificatelor de clasificare a structurilor de primire turistice cu funcţiuni de cazare şi alimentaţie publică, a licenţelor şi brevetelor de turism aprobate prin Ordinul 65/2013 definesc structura de primire turistică cu funcţiune de cazare astfel: hoteluri, hoteluri-apartament, hosteluri, moteluri, vile turistice, cabane turistice, bungalow-uri, sate de vacanţă, campinguri, popas turistic, căsuţe tip camping, apartamente şi camere de închiriat în locuinţe familiale, nave fluviale şi maritime inclusiv pontoane plutitoare, pensiuni turistice şi pensiuni agroturistice şi alte unităţi cu funcţiuni de cazare turistică.

Eliberare certificat de clasificare pentru persoane fizice – în vederea eliberării certificatului de clasificare, operatorii economici persoane fizice proprietare de structuri de primire turistice cu funcţiuni de cazare de tipul apartamente şi/sau camere de închiriat în locuinţe familiale depun la sediul instituţiei publice centrale responsabile în domeniul turismului documentaţia cu următorul conţinut:

a) cerere standardizată pentru obţinerea certificatului de clasificare de către operatorii economici persoane fizice;

b) fişă standardizată privind încadrarea nominală a spaţiilor de cazare pe categorii şi tipuri;

c) copia actului de identitate al persoanei fizice solicitante, proprietară a structurii de primire turistice;

d) acordul asociaţiei de locatari/proprietari şi acordul proprietarilor cu care persoana fizică are pereţi comuni, pe plan orizontal şi vertical, din care să rezulte activităţile ce urmează a fi desfăşurate în structura de primire turistică respectivă; în situaţia în care nu este constituită asociaţia de locatari/proprietari, proprietarul va da o declaraţie pe propria răspundere, cunoscând prevederile art. 326 din Codul penal privind falsul în declaraţii, din care să reiasă faptul că nu există asociaţie legal constituită, iar toţi proprietarii care şi-au exprimat acordul sunt cei cu care operatorul are pereţi comuni;

e) documentul din care să rezulte dreptul de proprietate asupra structurii de primire turistice, precum şi adresa unităţii respective;

f) documente din care să reiasă legalitatea construcţiei cum ar fi autorizaţia de construire sau certificat de atestare/adeverinţă privind edificarea construcţiei, extras de carte funciară, fără a se limita la acestea.

Operatorii economici persoane fizice pot solicita clasificarea doar pentru un număr maxim de 7 camere încadrate la tipul de structură de primire turistică apartamente şi/sau camere de închiriat în locuinţe familiale proprietate personală, indiferent de numărul de locuinţe în care sunt situate acestea.

Hotărârea  de Guvern nr. 1267/2010 privind eliberarea certificatelor de clasificare, a licenţelor şi brevetelor de turism, în baza căreia a fost emis Ordinul 65/2013, stabilește contravențiile și sancțiunile pentru desfăşurarea activităţii în structuri de primire turistice neclasificate sau neautorizate provizoriu, pentru desfăşurarea activităţii în structuri de primire turistice având certificate de clasificare expirate sau cu o altă structură a spaţiilor decât cea stabilită prin certificatul de clasificare, sau pentru încasarea de venituri din exploatarea structurii de primire turistice/agenţiei de turism după retragerea/expirarea certificatului de clasificare/a licenţei de turism sau după încetarea valabilităţii autorizaţiei provizorii de funcţionare.

Constatarea contravenţiilor şi aplicarea sancţiunilor se fac de către personalul cu atribuţii de control din cadrul autorităţii administraţiei publice centrale responsabile în domeniul turismului, de către ofiţerii şi agenţii de poliţie sau de către personalul desemnat din cadrul autorităţii administraţiei publice centrale responsabile în domeniul finanţelor publice.

Astfel, asociațiile de proprietari sau proprietarii din condominii care sunt prejudiciați de efectele închirierii unor locuințe în regim hotelier au toate pârghiile pentru a sancționa faptele persoanelor care schimbă destinația apartamentelor din locuințe în structuri de primire turistică cu funcţiune de cazare fără respectarea prevederilor legale în vigoare.

Ministrul Finanțelor anunță că e-Factura se amână cu un an pentru asociațiile de proprietari: „Dar vor trebui să se pregătească”

Ministrul Finanțelor, Marcel Boloș, a declarat marți, la Digi24, că e-Factura se amână cu un an pentru asociațiile de proprietari, adăugând că vor trebui să se pregătească, totuși, pentru ca activitățile economice să fie parte din acest sistem.

Întrebat dacă asociațiile de proprietari vor avea probleme cu e-Factura, Boloș a răspuns că va fi amânată cu un an. „A fost până în 1 iulie 2025 pentru activitățile economice, au fost scutite în continuare de la aceste operațiuni, dar vor trebui, totuși, să se pregătească pentru ca activitățile economice să fie parte din e-Factura. În acest context am și extins modulul e-Factura cu componenta business to consumer. Suntem a doua țară din UE care a luat această decizie pentru a ține sub control fenomenul de evaziune fiscală și pentru a aduce mai mulți bani la bugetul de stat, fiindcă orizontul de așteptări pentru noi în ceea ce privește serviciile publice e unul care ține de calitate și modernizarea lor. Cum putem face asta fără bani?”, a declarat Marcel Boloș.

Citește mai mult pe: digi24.ro

Legea pentru prelungirea termenului de montare a repartitoarelor de căldură a fost adoptată. Până când trebuie montate dispozitivele

Camera Deputaţilor a adoptat, marţi, un proiect de lege care prevede, printre altele, prelungirea termenului de montare a repartitoarelor de căldură până la 31 decembrie 2024. Camera Deputaţilor este for decizional.

S-au înregistrat 282 voturi „pentru”, unul contra, potrivit Agerpres. Proiectul stabileşte măsuri pentru acordarea unui sprijin temporar aferent anului 2024 categoriilor de persoane vulnerabile, pentru compensarea, începând cu data de 15 aprilie 2024, a costului aferent achiziţiei şi montării unor sisteme tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, în imobile de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică. Potrivit actului normativ, iniţiat de parlamentari PNL, PSD şi UDMR, persoanele vulnerabile vor beneficia de sprijin pentru compensarea costului achiziţiei şi montării unor sisteme de repartizare a costurilor cu energia termică, sub formă de plăţi prin serviciul de mandat poştal.

Citește mai mult pe digi24.ro

ANRE insistă: Repartitoarele de încălzire sunt obligatorii începând cu 31 decembrie 2023!

Obligativitatea montării sistemelor de repartizare a costurilor este prevăzută în legislația națională încă din anul 2016, când Legea eficienței energetice nr. 121/2014, stabilea ca termen de montare a contoarelor/repartitoarelor de costuri data de 31.12.2016.
Legiuitorul a prorogat succesiv acest termen, astfel încât cel mai recent termen de conformare la prevederile art. 10 alin. (5) ale Legii eficienței energetice nr. 121/2014, cu modificările și completările ulterioare (Legea nr. 121/2014), este 31.12.2023.

Repartitoarele de costuri sunt definite, la art. 5 pct. 27 din Legea serviciului public de alimentare cu energie termică nr. 325/2006, republicată, ca fiind aparate cu indicații dimensionale sau adimensionale, destinate utilizării în cadrul sistemelor de repartizare a costurilor, în scopul măsurării directe sau indirecte a ”energiei termice consumate de corpul de încălzire pe care acesta este montat” sau a “energiei termice conținute în apa caldă de consum și volumul apei calde de consum care trece prin aparat”.

Citeşte mai mult pe pagina de internet a ANRE

Proprietari din condominii, sunteți pregătiți pentru evacuarea forțată din locuințe?

Legea nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor a fost modificată prin Legea nr. 243/2023 privind aprobarea Ordonanței Guvernului nr. 6/2023.

Ce prevede noua legislație:

Art. 3 – (1) Proprietarii clădirilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare clădiri au următoarele obligaţii:
a) să asigure urmărirea comportării în exploatare a clădirilor din proprietate sau administrare, în condiţiile legii, în vederea identificării din timp a unor degradări care conduc la diminuarea aptitudinii la exploatare;
b) să asigure expertizarea tehnică, de către experţi tehnici atestaţi pentru cerinţa fundamentală rezistenţă mecanică şi stabilitate, a clădirilor existente cu vulnerabilitate seismică identificată ca urmare a evaluării vizuale rapide, în vederea încadrării într-o clasă de risc seismic şi fundamentării măsurilor de intervenţie;
c) să asigure transmiterea concluziilor raportului de expertiză tehnică şi a încadrării clădirii într-o clasă de risc seismic către autorităţile administraţiei publice locale competente, precum şi către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în termen de 30 de zile de la data primirii raportului de expertiză tehnică, în vederea asigurării monitorizării acţiunilor pentru reducerea riscului seismic, respectiv notării în partea a III-a a cărţii funciare a imobilului a clasei de risc seismic în care a fost încadrată clădirea existentă;
d) să aprobe decizia de intervenţie şi să asigure continuarea acţiunilor definite la art. 5, în funcţie de concluziile fundamentate prin raportul de expertiză tehnică.
(5) Proprietarii/Administratorii clădirilor prevăzuţi la alin. (1) răspund, în condiţiile legii, material, contravenţional şi civil, după caz, pentru nerealizarea măsurilor de intervenţie dispuse prin prezenta lege.

Art. 5 – Pentru clădirile expertizate tehnic şi încadrate în clasa de risc seismic RsI prin raport de expertiză tehnică, indiferent de forma de proprietate, destinaţie, categorie şi clasă de importanţă, proprietarii clădirilor, persoane fizice sau juridice, asociaţiile de proprietari, persoanele juridice care au în administrare clădiri, precum şi conducătorii instituţiilor publice şi deţinătorii cu orice titlu de clădiri de interes şi utilitate publică vor proceda, în realizarea obligaţiilor care le revin conform legii civile şi calităţii în construcţii, pentru punerea în aplicare a soluţiei de intervenţie prevăzute la art. 7 alin. (2), astfel:
a) realizarea proiectării lucrărilor de intervenţii de către persoane fizice sau juridice autorizate şi verificarea proiectelor de către verificatori tehnici atestaţi, în termen de 2 ani de la data primirii notificării încadrării în clasa de risc seismic RsI a clădirii expertizate;
b) începerea execuţiei lucrărilor de intervenţii de către persoane juridice care au responsabili tehnici cu execuţia autorizaţi, în termen de 2 ani de la data recepţiei proiectului tehnic de execuţie a lucrărilor de intervenţii în scopul creşterii nivelului de siguranţă la acţiuni seismice a clădirii existente la minimul acceptat conform P100-3 în vigoare la data recepţiei proiectului tehnic.

Art. 9 – (3) Primarii municipiilor, oraşelor şi comunelor, respectiv primarul general al municipiului Bucureşti şi primarii sectoarelor vor acţiona, în aria lor de competenţă, pentru:
a) identificarea şi inventarierea clădirilor cu destinaţia de locuinţă, descrise la art. 1, proprietate privată a persoanelor fizice ori aflate în proprietatea sau în administrarea unităţilor administrativ-teritoriale, a instituţiilor publice şi a operatorilor economici; identificarea şi inventarierea clădirilor cu destinaţia de locuinţă multietajate care au situate la parter şi, după caz, la subsol şi/sau la alte niveluri spaţii publice cu altă destinaţie decât cea de locuinţe; monitorizarea acţiunilor de intervenţie privind reducerea riscului seismic al acestora, cuprinzând expertizarea tehnică, proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii;
b) identificarea şi inventarierea clădirilor cu destinaţia de locuinţă multietajate, construite înainte de anul 1978, amplasate în localităţi pentru care valoarea de vârf a acceleraţiei terenului pentru proiectare la cutremur a(g) este mai mare sau egală cu 0,20 g, precum şi a clădirilor cu destinaţia de locuinţă expertizate tehnic şi încadrate în clase de risc seismic corespunzătoare;
c) întocmirea listelor cu clădirile cu destinaţia de locuinţă prevăzute la lit. a) şi b) şi publicarea acestor liste pe paginile de internet ale autorităţilor administraţiilor publice locale, respectiv a municipiului Bucureşti;
d) evaluarea vizuală rapidă a clădirilor prevăzute la lit. a) şi b) care nu au fost încadrate în clase de risc seismic;
e) întocmirea de rapoarte anuale privind acţiunile pentru reducerea riscului seismic al clădirilor existente, cuprinzând expertizarea tehnică, proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii, întreprinse de autorităţile administraţiei publice locale, şi publicarea acestor rapoarte pe paginile proprii de internet, precum şi transmiterea acestora către Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Administraţiei;
f) întocmirea documentaţiei cadastrale şi înregistrarea în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară a imobilelor încadrate în clasa de risc seismic RsI care nu sunt înregistrate în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, în termen de un an de la încadrarea imobilului în clasa de risc seismic RsI;
g) notificarea proprietarilor, persoane fizice sau juridice, şi a asociaţiilor de proprietari, precum şi, după caz, a persoanelor juridice care au în administrare clădiri/părţi din clădirile cu destinaţia de locuinţă multietajate care au situate la parter şi, după caz, la subsol şi/sau la alte niveluri spaţii publice cu altă destinaţie decât cea de locuinţe, cu privire la obligaţia ce le revine de a acţiona în solidar pentru expertizarea tehnică a structurii de rezistenţă a întregii clădiri cu vulnerabilitate seismică identificată ca urmare a evaluării vizuale rapide;
h) notificarea în scris a proprietarilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiilor de proprietari, precum şi persoanelor juridice care au în administrare clădiri cu destinaţia de locuinţă, expertizate tehnic şi încadrate prin raportul de expertiză tehnică în clasa de risc seismic RsI, cu privire la obligaţiile ce le revin pentru reducerea riscului seismic al clădirilor, precum şi la faptul că îşi asumă riscul şi răspunderea pentru efectele potenţiale ale seismelor în situaţia în care nu se conformează obligaţiilor legale; notificarea se face în termen de maximum 60 de zile de la identificarea imobilului, pentru imobilele care au documentaţie cadastrală, şi în termen de 60 de zile de la întocmirea documentaţiei cadastrale, în situaţia prevăzută de lit. f);
i) renotificarea proprietarilor/asociaţiilor de proprietari notificaţi/notificate potrivit lit. h) care nu au făcut dovada începerii proiectării conform obligaţiilor prevăzute la art. 5; renotificarea se face în termen de cel mult 1 an de la notificare;
j) executarea, în termen de maximum 2 ani de la expirarea termenelor prevăzute pentru proprietari în art. 5, a lucrărilor de intervenţii în vederea reducerii riscului seismic pentru imobilele încadrate în clasa de risc seismic RsI;
k) notarea în partea a III-a a cărţii funciare a imobilului a obligaţiilor stabilite prin notificările/renotificările proprietarilor/ asociaţiilor de proprietari, prevăzute la lit. g), h) şi i).
(4) La expirarea termenelor stabilite de prezenta lege pentru proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii, dacă nu s-a procedat la realizarea proiectării, respectiv la începerea execuţiei lucrărilor de intervenţii, precum şi la întocmirea documentaţiilor cadastrale, aceste situaţii vor fi constatate prin proces-verbal întocmit de reprezentantul primarilor municipiilor, oraşelor şi comunelor şi, respectiv, al primarului general al municipiului Bucureşti.
(5) Autorităţile prevăzute la alin. (4) vor constata prin proces-verbal orice împiedicare în desfăşurarea ori continuarea lucrărilor de expertizare, de proiectare sau de execuţie a lucrărilor de intervenţii.
(6) În temeiul proceselor-verbale prevăzute la alin. (4) şi (5), autorităţile administraţiei publice locale vor proceda de îndată la sancţionarea persoanelor vinovate de încălcarea obligaţiilor stabilite de prezenta lege cu amendă, conform art. 33, şi la luarea oricărei alte măsuri prevăzute de aceasta, inclusiv sesizarea instanţelor de judecată, în vederea restrângerii folosinţei spaţiului locativ ori pentru evacuarea celor în cauză din imobilul supus lucrărilor de intervenţii.

Art. 10 – (1) În vederea prevenirii unui potenţial dezastru provocat de cutremure, proprietarii şi deţinătorii cu orice titlu ai clădirilor supuse reglementărilor prezentei legi au obligaţia de a permite intrarea în imobilele pe care le deţin, pentru desfăşurarea activităţilor de expertizare tehnică, de efectuare a măsurătorilor pentru întocmirea documentaţiei cadastrale necesare înregistrării imobilului în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, conform Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, de proiectare sau de execuţie a lucrărilor de intervenţii sau a altor asemenea lucrări. În acest scop, persoanele respective vor fi înştiinţate cu cel puţin 30 de zile calendaristice înainte de începerea lucrărilor.
(2) În caz de refuz, intrarea în orice încăpere a clădirilor supuse activităţilor necesare de expertizare tehnică, cadastrare, proiectare/execuţie a lucrărilor de intervenţii sau a altor asemenea lucrări se va face cu autorizarea instanţei judecătoreşti, prin ordonanţă preşedinţială, potrivit dispoziţiilor din Codul de procedură civilă, dată cu citarea părţilor. Potrivit aceloraşi dispoziţii, dacă este necesar, instanţa judecătorească va putea dispune restrângerea folosinţei încăperilor din clădirile supuse lucrărilor respective sau evacuarea, pe timpul desfăşurării lucrărilor de intervenţii la clădirile în cauză, a persoanelor care nu au eliberat în termen spaţiul deţinut în clădirile supuse consolidării. În cazul în care instanţa dispune evacuarea, prevederile alin. (3) sunt aplicabile.
(4) În cazurile prevăzute la alin. (2), la cererea primarilor municipiilor, oraşelor şi comunelor, primarului general al municipiului Bucureşti, respectiv a primarilor sectoarelor municipiului Bucureşti sau a executorului judecătoresc, după caz, poliţiştii locali, jandarmeria ori alţi agenţi ai forţei publice sunt obligaţi să acorde sprijinul necesar pentru realizarea efectivă şi fără întârziere a activităţilor de expertizare tehnică, de proiectare şi/sau de execuţie a lucrărilor de intervenţii, precum şi pentru punerea în executare a ordonanţei preşedinţiale, în limita competenţelor conferite de legile de organizare şi funcţionare ale entităţilor implicate şi a legislaţiei aplicabile domeniului în cauză.
(7) Este strict interzisă desfăşurarea activităţilor comerciale de orice natură, precum şi amplasarea de mijloace publicitare pe faţada şi/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea în cazul clădirilor încadrate în clasa de risc seismic RsI sau RsII prin raport de expertiză tehnică, realizată conform normativului Cod de proiectare seismică – Partea a III-a – Prevederi pentru evaluarea seismică a clădirilor existente, indicativ P100-3, în vigoare la data expertizării de către experţi tehnici atestaţi pentru cerinţa fundamentală rezistenţă mecanică şi stabilitate.

Art. 17 – (3) Asociaţiile de proprietari sau proprietarii, definiţi conform prevederilor Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, cu modificările ulterioare, pot aplica pentru obţinerea de credite garantate de stat în vederea reabilitării seismice a clădirilor. Statul garantează creditele de reabilitare seismică a clădirilor şi achită dobânda aferentă acestor credite prin instituţia mandatată de Ministerul Finanţelor.
(4) De creditele garantate de stat pot beneficia asociaţiile de proprietari sau proprietarii care locuiesc în imobile încadrate în clasele de risc seismic RsI şi RsII.

Art. 18 – (1) Finanţarea acordată de la bugetul de stat prin program este nerambursabilă, inclusiv finanţarea acordată pentru persoanele juridice, proprietari ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, care se va acorda în baza unei scheme de ajutor de stat aprobate prin ordin al ministrului dezvoltării, lucrărilor publice şi administraţiei.
(2) Beneficiarii subprogramului proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii pentru clădirile multietajate cu destinaţia principală de locuinţă realizează măsurile de intervenţie pe bază de convenţie încheiată cu asociaţia de proprietari sau, în lipsa acesteia, cu proprietarii unităţilor locative, precum şi cu proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din clădirile cu destinaţia principală de locuinţă.
(6) Înstrăinarea, în decurs de 5 ani de la îndeplinirea obligaţiei prevăzute la alin. (4) lit. b), a spaţiilor cu destinaţia de locuinţă din clădirile incluse în program şi la care proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii au fost finanţate prin transferuri de la bugetul de stat prin program este condiţionată de rambursarea integrală a sumelor alocate de la bugetul de stat, precum şi a celor de la bugetele locale, calculate ca fiind cotă-parte din valoarea totală a investiţiei.
(7) Înstrăinarea, în decurs de 10 ani de la îndeplinirea obligaţiei prevăzute la alin. (4) lit. b), a spaţiilor cu altă destinaţie din clădirile incluse în program şi la care proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii au fost finanţate prin transferuri de la bugetul de stat prin program este condiţionată de rambursarea integrală a sumelor alocate de la bugetul de stat, precum şi a celor de la bugetele locale, calculate ca fiind cotă-parte din valoarea totală a investiţiei.
(8) Actele juridice de înstrăinare încheiate cu încălcarea prevederilor alin. (6) şi (7) sunt lovite de nulitate absolută. Nicio persoană care încheie astfel de acte nu poate invoca buna-credinţă în asemenea cazuri.

Art. 20 – (1) După includerea în lista-sinteză, pentru clădirile eligibile a intra în subprogramul proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii pentru clădirile multietajate cu destinaţia principală de locuinţă, încadrate în clasa de risc seismic RsI sau RsII prin raport de expertiză tehnică, ordonatorii principali de credite ai unităţilor administrativ-teritoriale în raza cărora sunt amplasate clădirile vor lua măsurile necesare pentru:
a) obţinerea hotărârii asociaţiei de proprietari sau a hotărârilor tuturor asociaţiilor de proprietari în cazul clădirilor în care există mai mult de o asociaţie de proprietari, hotărâri luate cu jumătate plus unu din numărul membrilor; în cazul în care proprietarii nu sunt constituiţi în asociaţii de proprietari, cu acordul scris al jumătate plus unu din numărul acestora, pentru introducerea în program, proiectarea şi execuţia lucrărilor de intervenţii; prevederile art. 10 rămân aplicabile;
b) realizarea documentaţiei de avizare a lucrărilor de intervenţii;
c) aprobarea indicatorilor tehnico-economici corespunzători lucrărilor ce urmează a fi executate;
d) aprobarea finanţării categoriilor de cheltuieli care nu se finanţează de la bugetul de stat prin program;
e) obţinerea certificatului de urbanism şi a avizelor şi acordurilor solicitate prin acesta;
f) obţinerea autorizaţiei de construire.

Art. 33 – (1) Constituie contravenţii şi se sancţionează după cum urmează:
a) cu amendă de la 5.000 de lei la 10.000 de lei:
(i) nerespectarea, în termen de 2 ani de la notificare, a obligaţiei prevăzute la art. 4 alin. (5) privind expertizarea tehnică;
(ii) nerespectarea obligaţiei de a proceda la proiectarea lucrărilor de intervenţii, în termen de 2 ani de la notificarea încadrării în clasa de risc seismic RsI a clădirii expertizate;
(iii) neînceperea execuţiei lucrărilor de intervenţii în termen de 2 ani de la data finalizării proiectării lucrărilor de intervenţii;
(iv) nerespectarea prevederilor art. 4 alin. (1) şi (2) de către conducătorii instituţiilor publice care au în administrare clădiri cu destinaţia de unităţi sau instituţii de învăţământ în care se desfăşoară activităţi didactice şi clădiri cu destinaţia de spital, policlinică sau dispensar policlinic, care se află în patrimoniul instituţiilor publice respective şi care au fost construite înainte de 1978;
(v) neînceperea sau împiedicarea în timpul mandatului a procedurilor legale pentru ducerea la îndeplinire a prevederilor art. 4 alin. (1) şi (2) de către conducătorii instituţiilor publice care au în administrare clădiri cu destinaţia de unităţi sau instituţii de învăţământ în care se desfăşoară activităţi didactice şi clădiri cu destinaţia de spital, policlinică sau dispensar policlinic, care se află în patrimoniul instituţiilor publice respective şi care au fost construite înainte de anul 1978;
(vi) nerespectarea prevederilor art. 9 alin. (5) privind întocmirea procesului-verbal de către reprezentantul primarilor municipiilor şi oraşelor şi, respectiv, al primarului general al municipiului Bucureşti;
b) cu amendă de la 25.000 de lei la 35.000 de lei, nerespectarea obligaţiei de realizare şi amplasare a panourilor de înştiinţare în termen de 60 de zile de la data primirii raportului de expertiză tehnică, precum şi menţinerea acestora până la recepţia la terminarea lucrărilor de intervenţii;
c) cu amendă de la 35.000 de lei la 50.000 de lei, nerespectarea prevederilor privind inventarierea clădirilor cu destinaţia de locuinţă multietajate care au situate la parter şi, după caz, la subsol şi/sau alte niveluri spaţii publice cu altă destinaţie decât cea de locuinţe şi notificarea, în scris, a proprietarilor/asociaţiilor de proprietari asupra obligaţiilor ce le revin privind expertizarea/proiectarea lucrărilor de intervenţii.

(2) Sancţiunile se aplică, după caz, proprietarilor, administratorilor sau primarului general al municipiului Bucureşti, respectiv primarilor municipiilor, oraşelor şi comunelor.

„Blocul în care locuiesc este construit după 1978!” GHINION!

Multe blocuri noi riscă să se prăbușească la următorul mare cutremur, avertizează arhitecții. „Au fost prost proiectate ori executate”

Ștefan Bâlici, arhitect, președinte al Ordinului Arhitecților din România: Există construcții după anul 2000 care au fost încadrate în clasa 2 de risc. Au fost fie prost proiectate, fie executate. Problema trebuie tratată printr-o evaluare sistematică și cele 2.500 de clădiri încadrate în clasa 1 sau 2 trebuie reevaluate pentru că între timp normativele de proiectare s-au schimbat destul de tare și e necesară o reevaluare pentru o imagine corectă asupra riscului seismic. (Citeşte întreaga ştire pe digi24.ro)

Sunt sau nu obligatorii repartitoarele de căldură după 31 decembrie 2022?

Răspunsul scurt: În prezent DA, dar nu pentru mult timp.

Răspunsul lung: Parlamentul României a adoptat proiectul de Lege privind aprobarea Ordonanţei de urgenţã a Guvernului nr.130/2022 pentru modificarea şi completarea Legii nr.121/2014 privind eficienţa energetică.

Astfel, conform proiectului de act normativ (care va intra în vigoare numai după publicarea în Monitorul Oficial) se disting două situații:

  1. Pentru imobilele de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică în sistem de distribuţie orizontală;
  2. Pentru condominiile cu distribuţie verticală a agentului termic.

Astfel, în imobilele de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică în sistem de distribuţie orizontală este obligatorie montarea sistemelor de măsurare până la 31 decembrie 2023 pentru individualizarea consumurilor de energie pentru încălzire/răcire şi apă caldă la nivelul fiecărui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuit. 

Pentru condominiile cu distribuţie verticală a agentului termic în care utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă din punct de vedere tehnic sau nu este eficientă din punct de vedere al costurilor este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, respectiv a repartitoarelor de costuri, pe toate corpurile de încălzire din fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuit, în condiţiile în care există realizat la nivel de condominiu un sistem de echilibrare hidraulică a instalaţiei de încălzire. 

Din interpretarea ultimei condiții, reiese că în condominiile cu distribuţie verticală a agentului termic în care utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă sau nu este eficientă, este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, numai dacă este realizat la nivel de condominiu un sistem de echilibrare hidraulică a instalaţiei de încălzire.

Noua prevedere pare clară în sensul în care, în condominiile cu distribuţie verticală, dacă nu este realizat la nivel de condominiu un sistem de echilibrare hidraulică a instalaţiei de încălzire și dacă utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă sau nu este eficientă, atunci nu este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică.

În aplicarea prevederilor de mai sus, criteriile generale, metodologia şi/sau procedurile pentru a determina lipsa de fezabilitate tehnică şi nerentabilitatea sunt aprobate prin hotărâre a consiliului local, la propunerea compartimentelor energetice înfiinţate în conformitate cu prevederile art. 8 alin. (2) lit. c) din Legea serviciului public de alimentare cu energie termică nr. 325/2006, cu modificările şi completările ulterioare.

Prin excepție, în cazul în care asociațiile de proprietari demonstrează că instalarea unor astfel de repartitoare de costuri nu ar fi rentabilă în conformitate cu metodologia aprobată de consiliul local, pot fi avute în vedere metode alternative rentabile pentru măsurarea consumului de energie termică.

Camera Deputaților a decis amânarea cu un an, până la 31 decembrie 2022, a obligativității montării repartitoarelor în apartamentele din condominii

Camera Deputaților, în calitate de for decizional, a decis amânarea cu un an, până la 31 decembrie 2022, a obligativității montării repartitoarelor în apartamente pentru individualizarea consumurilor de energie.

Deputații au adoptat în acest sens proiectul de Lege privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr.184/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr.121/2014 privind eficiența energetică, cu amendamente.

Astfel, conform proiectului de Lege privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr.184/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr.121/2014 privind eficiența energetică, document adoptat de Parlamentul României, în imobilele de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică este obligatorie montarea sistemelor de măsurare până la 31 decembrie 2022 pentru individualizarea consumurilor de energie pentru încălzire/răcire și apă caldă la nivelul fiecărui apartament sau spațiu cu altă destinație decât cea de locuit. În cazul în care utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă din punct de vedere tehnic sau nu este eficientă din punctul de vedere al costurilor este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, repartitoarelor de costuri, pe toate corpurile de încălzire din fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație decât cea de locuit.

Proiecte de legi în Parlament în defavoarea proprietarilor!

În Parlament se află în lucru două inițiative majore de modificare a Legii nr. 196/2018. Din nefericire, ambele sunt propuse în favoarea grupurilor de interese și în defavoarea proprietarilor, a intereselor comune și a drepturilor câștigate de aceștia prin Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea şi funcționarea asociațiilor de proprietari şi administrarea condominiilor:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată sunt obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului

Adevarul.ro a publicat un articol intitulat ”Decizie la nivelul UE. Ce riscă proprietarii debranşaţi de la încălzirea centralizată”:

Proprietarii unui apartament debranşat de la încălzirea centralizată ar putea fi obligaţi să contribuie la costurile cu energia termică pentru spaţiile comune ale blocului, arată o decizie luată la nivelul justiţiei europene.

Mai precis, Curtea de Justiţie a Uniunii Europene a hotărât joi că Dreptul Uniunii nu se opune unei reglementări naţionale care prevede că fiecare proprietar al unui apartament dintr-o clădire aflată în proprietate comună este obligat să contribuie la costurile legate de energia termică ce alimentează părţile comune. Astfel, dacă statele UE au dreptul să implementeze o astfel de măsură la nivel naţional. Decizia a fost dată într-un caz din Bulgaria, dar hotărârea CJUE se aplică la nivel european. Mai precis, decizia este obligatorie, în egală măsură, pentru celelalte instanţe naţionale care sunt sesizate cu o problemă similară. Mai precis, doi cetăţeni bulgari au refuzat să îşi plătească facturile de energie termică care privesc consumul de energie termică aferent instalaţiilor interioare şi părţilor comune ale clădirilor în care se află apartamentele acestora. Ei au contestă facturile în cauză susţinând că, deşi clădirea lor este racordată la o reţea de termoficare, ei nu şi-au dat acordul în acest sens şi nu o utilizează în apartamentele lor respective. Mai precis, bulgarii au susţinut că, deşi clădirea lor este alimentată de la reţeaua de încălzire centralizată în temeiul unui contract de furnizare încheiat între coproprietate şi furnizorul de energie termică, totuşi ei nu au consimţit să beneficieze de energie termică şi nu o utilizează în propriile lor apartamente. CJUE a decis însă în defavoarea debranşaţilor. Instituţia a hotărât că alimentarea cu energie termică a instalaţiei interioare şi, implicit, a părţilor comune ale unei clădiri aflate în proprietate comună, efectuată ca urmare a unei decizii de racordare a acestei clădiri la încălzirea centralizată adoptate de coproprietatea acesteia, conform dreptului naţional, nu constituie o furnizare nesolicitată de energie termică centralizată. În opinia Curţii, este aparent dificil de conceput să se poată individualiza în întregime facturile referitoare la încălzire în clădirile aflate în proprietate comună, în special pentru încălzirea aferentă instalaţiei interioare şi părţilor comune, dat fiind că apartamentele dintr-o astfel de clădire nu sunt independente unele de altele pe plan termic deoarece căldura circulă între spaţiile încălzite şi cele care sunt mai puţin încălzite sau nu sunt încălzite.

În aceste condiţii, Curtea a concluzionat că, ţinând cont de marja largă de manevră de care dispun statele membre în stabilirea metodei de calcul privind consumul de energie termică în clădirile aflate în proprietate comună, Directivele europene nu se opun ca respectivul calcul al căldurii emise de instalaţiile interioare dintr-o astfel de clădire să se facă în mod proporţional cu volumul încălzit aferent fiecărui apartament.

Decizia este una normală și corectă, perfect aliniată cu legislația din România (Legea nr. 196/2018). Spun normală și corectă inclusiv cu sensul de echitabilă deoarece proprietarii debranșați pe proprietățile individuale dețin în continuare cote-părți din spațiile comune care beneficiază de încălzire în sistem centralizat. Odată cu debranșarea nu se renunță și nu se poate renunța la cotele părți din spațiile comune – precum casa scării.

Alte obligații care au termen data de 28 septembrie 2019 (conform art. 107 din Legea nr. 196/2018)

  • Proprietarii care nu au informat asociația de proprietari, în conformitate cu art. 34 alin. (3) din Legea nr. 196/2018, respectiv cu privire la modificările suprafețelor construite sau utile efectuate anterior intrării în vigoare a prezentei legi, sunt obligați să comunice asociației de proprietari modificările suprafețelor respective;
  • Președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să actualizeze, în baza actelor de proprietate asupra locuințelor și/sau spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din condominiu, toate informațiile privind proprietățile, suprafețele și cotele-părți indivize aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației pentru respectiva locuință.

Pe 28 septembrie 2019 expiră termenul pentru aprobarea regulamentelor de condominii

În confomritate cu art. 107 din Legea nr. 196/2018, în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi (28 septembrie 2018), proprietarii din condominii sunt obligați să aprobe un regulament al condominiului.

Atenție! Pe 28 septembrie 2019 expiră termenul pentru reorganizarea asociațiilor de locatari

Conform art. 104 din Legea nr. 196/2018, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, asociațiile de locatari din condominiile ale căror unități de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari au obligația să se reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a prezentei legi își păstrează statutul juridic obținut la data înființării acestora, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Contul unic al asociaţiei de proprietari nu poate fi poprit de terţi

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, în Decizia nr. 84, pronunţată în Dosarul nr. 2.297/1/2018, în şedinţa din 26 noiembrie 2018, a decis că, în interpretarea dispoziţiilor art. 781 alin. (5) lit. a) din Codul de procedură civilă, art. 46 – 48 din Legea nr. 230/2007, art. 12 pct. B lit. c) din Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, sumele datorate lunar de terţul poprit, membru al asociaţiei de proprietari, debitoarei asociaţia de proprietari, cu titlu de cheltuieli de întreţinere, au afectaţiunea special corespunzătoare diferitelor componente ale acestor cheltuieli, astfel cum sunt determinate de legislaţia în materie. A se vedea prevederile art. 781 alin. (5) din Codul de procedură civilă, se arată în notele privind completarea şi aplicarea Statutului asociaţiei de proprietari, conform Ordinului nr. 1058/2019.

Soluţia este aceea ca terţii să acţioneze direct împotriva proprietarilor restanţieri conform Codului civil! Rezultatul este acela că terţii sunt mult mai eficienţi în ceea ce priveşte recuperarea debitelor restante. Aviz proprietarilor rău platnici!

Un alt element care se desprinde din legislaţia în vigoare şi din interpretarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie: asociaţiile de proprietari nu gestionează discreţionar fondurile şi sumele încasate de la proprietarii din condominiu. Asociaţiile de proprietari intermediază plăţile între proprietari şi furnizori (nimic mai mult) iar cei care dispun plaţile efectuate sunt proprietarii (consumatorii finali). Asociaţiile de proprietari nu pot decide să utilizeze sumele încasate de la proprietari în alt mod decât au fost plătite de aceştia pentru serviciile de care au beneficiat.

Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiilor

În imobilele de tip condominiu, facturarea serviciilor de utilităţi publice se face de către furnizor cu respectarea dispoziţiilor legale, într-unul dintre următoarele două moduri:

  • facturarea în comun la nivel de asociaţie de proprietari, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg imobilul care se repartizează tuturor proprietarilor din condominiu, în conformitate cu regulile de repartizare stabilite prin prezenta lege şi/sau prin legislaţia specifică serviciului de utilitate publică respectiv;
  • facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu.

Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiilor se face în baza:

  • convenţiilor de facturare individuală, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat cu asociaţia de proprietari; sau
  • contractului individual de furnizare/prestare a serviciilor încheiat cu fiecare proprietar.

În cazul serviciilor de utilităţi publice care se facturează individual este interzisă sistarea, limitarea sau întreruperea furnizării/prestării serviciului la nivel de condominiu, pentru neplata facturilor de către unul sau mai mulţi proprietari.

Obligațiile proprietarilor din condominii la înstrăinarea unităților de proprietate imobiliară

  1. Proprietarii din condominii care îşi înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plăţii la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi a utilităţilor publice.
  2. Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităţilor de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiţii:
    • proprietarul prezintă o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menţionarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverinţa va avea număr de înregistrare din evidenţele asociaţiei, data eliberării şi termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverinţa se prezintă notarului public de către înstrăinător, în original, cu semnătura olografă a administratorului asociaţiei de proprietari şi a preşedintelui, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Prin excepţie, semnătura oricăruia dintre aceştia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinţei se va menţiona motivul lipsei celei de-a doua semnături. În situaţia în care condominiul nu are constituită asociaţie de proprietari sau, deşi constituită, aceasta nu are preşedinte şi administrator în funcţie sau plata cotelor de contribuţie la cheltuielile comune ale asociaţiei de proprietari sau/şi pentru utilităţile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declaraţie pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declaraţie care va fi menţionată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, şi va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităţilor publice şi/sau a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni;
    • în cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociaţia de proprietari, precum şi toate debitele către toţi furnizorii de utilităţi publice.
  3. Dispoziţiile de mai sus se aplică în mod corespunzător şi la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act de înstrăinare, prin care se înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă dintr-un condominium.
  4. Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor de mai sus, sunt anulabile.
  5. La înstrăinarea proprietăţii, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor orice documente pe care le deţine şi care pot avea consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată, inclusiv certificatul de performanţă energetică aferent acesteia, întocmit în condiţiile legii. În actul de înstrăinare părţile vor declara în mod corespunzător despre îndeplinirea acestor obligaţii.
  6. La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunţarea hotărârii judecătoreşti ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după caz, instanţa de judecată ori executorul judecătoresc va menţiona în act că noului proprietar îi revine obligaţia să prezinte preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informaţiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru respectiva locuinţă sau pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi datele de contact ale proprietarului.
  7. În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitaţie, precum şi în cazul unor contracte de comodat pentru spaţiile din condominiu, obligaţia de plată a cotelor de întreţinere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosinţă a spaţiilor respective contravaloarea acestora, în condiţiile stabilite prin contractul de închiriere/constituire/comodat.
  8. La solicitarea oricărui proprietar, preşedintele şi/sau administratorul sunt/este obligaţi/obligat să elibereze adeverinţa prevăzută mai sus, care să dovedească achitarea la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari sau existenţa unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice, după caz, în termen de 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării acesteia.
  9. Preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată. Birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie. Notarea în cartea funciară a debitelor menționate anterior este scutită de plata taxei de timbru.

Obligațiile proprietarilor din condominii față de proprietatea individuală și față de proprietatea comună

  1. Proprietarii din condominii au obligaţia să notifice preşedintelui orice schimbare intervenită în structura şi numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinţei. Notificarea se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spaţiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.
  2. Proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, locuinţă sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună din punct de vedere tehnic şi funcţional, pe propria cheltuială. Niciun proprietar, chiriaş sau angajat al asociaţiei de proprietari nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu şi nu poate afecta funcţionarea normală şi întreţinerea condominiului.
  3. În cadrul proprietăţii individuale, proprietarul are obligaţia să păstreze şi să întreţină în stare de funcţionare şi siguranţă spaţiile interioare, echipamentele şi instalaţiile din dotarea tehnică a proprietăţii individuale, respectiv instalaţiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz, apă, precum şi altele de această natură, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalţi proprietari din condominiu.
  4. Dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligaţia să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.
  5. Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator şi locatar, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari sau faţă de furnizorii de utilităţi publice, prevăzute în prezenta lege.
  6. Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile de urgenţă când termenul pentru preaviz este de 24 de ore. În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, acesta răspunde civil şi penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectaţi, în condiţiile legii. Proprietarii din condominiu care suferă un prejudiciu ca urmare a executării lucrărilor menționate, sunt despăgubiţi de către asociaţia de proprietari, din fondul de reparaţii. În cazul în care prejudiciul este cauzat de către executantul lucrărilor de intervenţie, persoană fizică/juridică, despăgubirea va fi recuperată de la acesta, în condiţiile legii. Lucrările de intervenţie la elementele componente ale proprietăţii comune, effectuate conform celor menționate mai sus, se execută în condiţii stabilite de comun acord şi consemnate printr-un acord semnat de către proprietar şi asociaţia de proprietari.
  7. Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condiţiile menţinerii aspectului armonios şi unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervenţiilor.
  8. În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului faţadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, regimul monumentelor istorice şi al zonelor protejate, reabilitare termică pentru creşterea performanţei energetice a clădirilor şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei acestora pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.
  9. Înainte de modificarea aspectului faţadei condominiului, preşedintele asociaţiei de proprietari solicită, în scris, autorităţii administraţiei publice locale toate informaţiile şi restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară stabilite în cadrul programelor multianuale privind creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.
  10. În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică şi structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului şi a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.
  11. Proprietarii construcţiilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare construcţii încadrate în clasele de risc seismic şi/sau afectate de seisme sunt obligaţi să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor.